近日，我所律师代理了一起“集资房指标买卖纠纷案”。原告小李与被告小王均系单位职工，小李和小王经协商达成了《房屋转让协议》：“1、甲方(小李)同意将其单位集资房转让给乙方(小王)，转让费人民币元；2、乙方根据工程进度和单位要求支付建房款；3、乙方承担集资建房的所有费用和一切风险；4、乙方有权取得集资房的使用权和所有权；5、甲方必须将与集资房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方，并积极配合乙方办理房屋更名和过户手续；双方同时还约定了违约金。。集资房建成后，小李分到了单位房屋。因为房屋升值涨价，此时的集资房每平方米约升值900元左右。小李毁约。经过双方几次谈判和协商，均不欢而散。小王遂强行住进该集资房内，并进行了装修。小李诉至法院，以涉案房屋在订立协议时原告尚未实际取得为由，要求判令双方所签的协议无效，被告退出该房屋。

我所任自力律师受被告小王委托代理诉讼，经过研究案情和有关法规，该案件比较有典型意义，反映了目前在单位集资建房领域内一些争议的问题，此前有关的规定多集中在房改政策内，而且比较混乱，社会上对此问题的认识也不清晰。

对本案审理中原、被告意见截然相反 ：原告认为，双方所签定的转让协议无效。理由是转让时小李没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了有关规定；转让行为无效。

法律依据：1、《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让；2、单位内部文件规定。

被告认为转让协议有效。理由是集资转让指标的性质是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权。虽然集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。本案实质上就是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；这种转让是权利义务的概括性转让；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。

本案主要涉及集资房是否可以协议转让和未取得完全产权前的集资房屋的转让是否有效的问题。

本案涉及房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。本案中，小李作为单位职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与小王签订《房屋转让协议》时，尚未办理房屋权属登记证书，故小李签订《房屋转让协议》时虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据小李与小王之间《房屋转让协议》的内容，小王所购小李单位集资房的所有权归小王所有，但房产证暂以小李之名登记。嗣后，小王虽仍以小李名义参与单位集资建房，承担剩余集资建房款等相关费用，但最后一笔集资款却系小王以自己名义交纳。小李所在单位对小李与小王上述事实知情，且实际接受小王交来的后续房款。故小李与小王之间集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，小李与小王之间的协议书虽然名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。本案中，小李与小王在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。本案中，小李所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，小李将房屋卖给不符合购买集资房条件的小王，虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是法院判决合同是否具有有效性的依据。

综上所述，本案原告小李与被告小王间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形范围内；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。被告在房产升值时反悔，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响物的流转的稳定性。因此，双方所签订的协议体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。法院最后采信了我所律师的代理意见，判决驳回了原告的诉讼请求，律师的代理取得了良好的效果。

律师提示：单位集资建房指标或已经建成的房屋可以通过协议转让，双方自愿签订的转让协议是受法律保护的。

任自力律师

陕西方强律师事务所