基本案情：2009年3月10日，凯通公司与李瑞云签订一份《常德市》，合同约定凯通公司将其开发建设的沙河小区第2幢1单元201号商品房出售给李瑞云，该商品房的用途为普通住宅，净高为3米，预测建筑面积为127.65平方米，单价为每平方米2000元人民币，总价款255 300元。合同还约定：李瑞云可以首期支付购房款115 300元，余款140 000元向银行按揭，其中首付款于2009年3月10日支付100 000元，凯通公司应当在2009年12月28日前向李瑞云交付该商品房。对于逾期付款责任及逾期交房责任合同中未约定，另外凯通公司与李瑞云自行约定以产权处实测面积为准后对房款多退少补。当日，李瑞云向凯通公司交纳购房款100 000元，凯通公司向李瑞云出具了加盖财务专用章的往来结算统一凭据1份。李瑞云至今未交纳购房首付款的余款，也未办理银行按揭手续。凯通公司向李瑞云出售的房屋于2008年8月开工，2009年10月30日竣工，并已验收合格。2010年8月27日常德市房地产管理局向凯通公司颁发了。由于李瑞云一直未向凯通公司交纳购房首付款的余款并办理按揭贷款，凯通公司于2010年7月26日、2011年1月10日先后两次在常德市公安局武陵区分局经济犯罪侦查大队向李瑞云送达催缴所欠房款的通知，要求李瑞云于2010年7月30日、2011年1月14日前来凯通公司办理所欠房款的缴款手续，逾期不办者，凯通公司有权另行处理。因李瑞云拒绝签收该通知，凯通公司留置送达，常德市公安局武陵区分局经济犯罪侦查大队对该情况作了属实的证明。
　　原审法院判决：一、解除常德凯通房地产开发有限公司与李瑞云签订的《常德市商品房》；二、常德凯通房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内一次性返还李瑞云所交预付房款100 000元。
　　宣判后，李瑞云不服，向二审法院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、凯通公司根本未向李瑞云送达过任何催缴通知，两份所谓催缴通知系凯通公司事后伪造，从该两份通知的具体内容来看，对原合同第五条付款方式进行了重大变更，此种变更须经双方协商，而不是凯通公司单方通知即对李瑞云具有约束力；2、从合同内容来看，双方并未约定李瑞云先付款凯通公司后交房，根据合同的约定，凯通公司应当在2009年12月28日前交房，且在交房时还应已取得竣工验收备案表、面积实测报告书等，但凯通公司至今不符合法定和约定的交房条件。在凯通公司早已逾期交房的情况下，李瑞云即使经合法有效的催告通知，仍有权行使合同履行抗辩权而拒交房款。请求撤销原审判决，改判驳回凯通公司在原审中的全部诉讼请求并由其承担本案的全部用。
　　凯通公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李瑞云欠交房款且经催告后仍拒不交款，凯通公司有权。请求驳回上诉，。
　　二审法院经审理查明的事实除与原审法院查明的一致外，另查明：2009年6月11日、18日，常德晚报以“关注沙河小区事件”为题，分两期报告了沙河小区2号、3号楼一房多卖、无证预售等问题，还曝光开发商凯通公司涉嫌、合同诈骗等犯罪而被公安机关立案侦查，凯通公司法定代表人被公安机关采取强制措施等情况。凯通公司目前仍未将其与李瑞云签订的商品房预售合同进行备案，沙河小区2号楼未办理建筑备案及进行权属登记，也未交付给各购房户。
　　2010年7月及2011年1月，凯通公司工作人员梅望运、王卫两次向李瑞云发出通知，要求李瑞云缴清其所购买的沙河小区2栋201号房的全部房款。

二审法院作出判决：
　　一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2011)武民初字第350号民事判决；
　　二、驳回常德凯通房地产开发有限公司的诉讼请求。

　　北京房地产律师袁玉柱评析：本案的争议焦点是：凯通公司是否有权解除双方签订的商品房预售合同。
　　根据《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，凯通公司与李瑞云于2009年3月10日签订的《常德市商品房预售合同》，在2010年8月27日凯通公司取得商品房预售许可证后，应为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方根据合同享有权利、履行义务。《中华人民共和国》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和履行通知、协助、保密等义务。”从本案已查明的情况来看，凯通公司与李瑞云签订商品房预售合同后，没有在合理的期限内将双方签订的合同到主管机关进行备案，也没有协助李瑞云办理银行按揭贷款手续，更没有按照约定的时间向李瑞云交付该商品房。凯通公司的行为违背了诚实信用的原则，没有按照合同约定全面履行自己的义务。李瑞云虽确有首付款余款15 300元未付给凯通公司，也未办理银行按揭贷款手续，但双方在合同中并未约定付款余款的付款时间，并且由于凯通公司未将合同进行备案，加之凯通公司因涉嫌非法吸收、合同诈骗等犯罪被媒体曝光并被公安机关立案侦查，严重丧失商业信誉，导致李瑞云根本无法办理银行按揭贷款手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，在凯通公司未履行相关义务的情况下，李瑞云的行为并未违约，其有权拒绝交纳首付款余款。李瑞云所持在凯通公司早已逾期交房的情况下，李瑞云即使经合法有效的催告通知，仍有权行使合同履行抗辩权而拒交房款的上诉理由成立，二审法院予以支持。此外，凯通公司在双方并未协商一致的情况下，两次向李瑞云发出催缴欠缴房款的通知，要求李瑞云交清全部房款，属于单方面内容的行为，对李瑞云无约束力。李瑞云主张该两份通知对原合同第五条付款方式进行了重大变更，此种变更须经双方协商，而不是凯通公司单方通知即对李瑞云具有约束力的上诉理由成立，二审法院予以采纳。
　　另，从李瑞云与凯通公司订立《常德市商品房预售合同》的目的来看，双方的意图在于实现商品房的买与卖。本案中虽然李瑞云无法办理银行按揭贷款手续，但双方可以协商采用其他方式继续履行，合同目的仍然可以实现。
　　综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律不准确，依法应予纠正。李瑞云的上诉请求成立，二审法院予以支持。