【 】指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

　　土地使用权抵押的法律规定：

　　一、土地使用权抵押

　　土地使用权抵押是指对土地依法享有使用权和处分权的人以土地使用权设定的抵押。土地使用权抵押主要包括国有土地使用权抵押和集体所有的土地使用权抵押。以土地使用权抵押的，应当到土地管理部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　国有土地使用权抵押包括出让土地使用权抵押和划拨土地使用权抵押。出让土地使用权人可以依法以出让土地使用权设定抵押。而以划拨土地使用权抵押却受到严格限制。划拨土地使用权满足一定的条件并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后才可以抵押。军用土地使用权在经过法定的报批程序和缴纳相关费用后，也可以抵押。

　　在一般情况下，集体所有的土地使用权不准抵押，如耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不准抵押。允许抵押的集体所有的土地使用权主要有：1?抵押人承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权;2?以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时其占用范围内的土地使用权也一并抵押。

　　土地使用权抵押时，其他地上建筑物、其他附着物随之抵押。同时，以地上建筑物抵押的，其使用范围内的土地使用权随之抵押。也就是说，土地上有建筑物或者其他附着物的，在土地使用权抵押或地上建筑物、其他建筑物抵押时，不能把这两部分分开单独就其中一部分设定抵押。土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。

　　二、土地使用权抵押程序

　　以土地使用权抵押，抵押人应与抵押权人签订抵押合同，且抵押合同不得违背国家法律法规和土地使用权出让合同的规定。

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押时，由抵押权人进行地价评估或者由房地产价格评估机构进行地价评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。以划拨方式取得的国有土地使用权抵押的，由抵押人委托房地产价格评估机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。以集体荒地土地使用权和乡村企业集体所有的土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者的同意，并出具书面证明。其中，乡(镇)、村企业厂房等建筑物抵押涉及集体所有的土地使用权抵押的，由抵押人委托房地产价格评估机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并确定实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额，然后由抵押当事人签订抵押合同;以承包方式取得的集体荒地土地使用权抵押的，由抵押人委托房地产价格评估机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押当事人签定抵押合同。

　　土地使用权设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订后15天内，持抵押土地的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押当事人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权的委托书。

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