基本案情：广东省三建房地产开发公司（以下简称三建公司）是位于广州市天河区黄埔大道北侧东郊公园西侧“天河金兴花园”商品房的开发商，取得了上述房屋的《》，编号为穗房预字第号，并予以预售。万兴公司成立于1998年1月6日。2010年6月2日广东省工商信息服务中心出具证明称：经电脑检索，在省局本部数据库中查无三建公司的工商登记记录。
　　1996年11月21日，邱建英（买方）、三建公司（卖方）签订《房地产预售契约》，约定由邱建英购买三建公司开发的“天河金兴花园”牡丹阁501房（下称涉讼房屋），建筑面积63.12平方米，房屋成交价元，面积每平方米价格为4801.50元。三建公司应当在1996年12月31日前将该房地产建成并交付使用。双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭院土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的面积的误差值为正负1%，如在正负1%以内（含正负1%），双方无需作任何补偿或赔偿；如误差值超过正负1%的，按本契约规定的房屋单价（不计利息）进行多退少补。上述合同经广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。
　　后，邱建英付清购房款元，三建公司于1997年4月23日出具发票给邱建英。2000年6月23日，万兴公司收取邱建英的预售契约、身份证复印件等办证资料，并出具收条给邱建英。2000年9月4日，广州市房地产交易所出具《广州市房屋交易监证证明书》，载明“天河区黄埔大道中路金兴一街60号501房”系邱建英向万兴公司买受，已经我所交易监证，特发此证明书，请凭此证明书于三个月内向广州市房地产登记所申请办理产权登记手续。

2001年6月22日，我不知道劳动法产假规定。广州市国土局房管局向邱建英核发涉讼房屋的房地产权证（穗房地证字第0号），载明：权属来源“2000年9月向广州市万兴房地产开发有限公司买受”，房屋座落“天河区黄埔大道中路金兴一街60号501房”，建筑面积“59.27平方米”。

邱建英于2010年6月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万兴公司退还3.85平方米的面积差异款元。原审诉讼中，邱建英另提供广州市天河区黄埔大道中路金兴一街60，62号房屋的《房地产登记簿查册表》，显示上述房屋的所有权人为万兴公司，所有权来历“1996年新建”，登记附注注明“预售证号”。邱建英据此认为，涉讼房屋所在大楼确权在万兴公司名下，且预售证号与本案载明的相一致，万兴公司是该房屋的开发商，是本案适格主体。万兴公司则称，三建公司因为政府原因退市，万兴公司成立后，万兴公司购买了金兴花园项目未售房屋，自行销售，但三建公司已售房屋的所有权利义务没有发生变化；按当时政策的要求，为协助整个小区业主办理房产证，万兴公司才要求包括邱建英在内的业主提交办证资料，办理房产证；邱建英购房时万兴公司尚未成立，《广州市房屋交易监证证明书》、《房地产登记簿查册表》等写明邱建英向万兴公司购买涉讼房屋只是办证之需。
原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函，要求该局协助调查在开发“金兴花园”项目中三建公司与万兴公司之间的关系以及该局档案中是否有万兴公司承接三建公司该项目权利义务的相关文件。该局复函称其无法核实该两司是否存在关系。
　　原审法院判决：自本判决发生法律效力之日起10日内，万兴公司退还邱建英面积差异款元。
　　判后，上诉人万兴公司不服原审判决，向法院提起上诉称：一、原审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，违反法定程序。《》是邱建英与三建公司签订的，三建公司是合同的签约主体和基本当事人，是必须参加诉讼的当事人。虽然三建公司已经注销，但是对与其直接相关的民事义务，依法仍然应由相应的主体承担。依照最高人民法院《关于适用<>若干问题的意见》第的规定，原审法院理当追加三建公司或者三建公司的清算机构、作出撤销三建公司的机构等参加诉讼。原审法院未予追加，严重违反法定程序，依法应发回重审。二、原审法院判令万兴公司承担责任没有依据。1、《房地产预售契约》是三建公司签订的，购房款也由三建公司收取。根据合同相对性及权利义务一致性原则，本案应由三建公司承担责任。2、没有任何证据证明万兴公司继受了三建公司在本案中的义务。邱建英主张万兴公司取代三建公司承担责任，理当提供充分证据。广州市国土资源和房屋管理局明确复函称无法核实三建公司与万兴公司存在关系，故不存在万兴公司承接三建公司项目权利义务的事实。原审法院在未向真正合同当事人或应当承受其权利义务的单位和组织进行查证的情况下，仅以万兴公司没有证据推翻房管部门资料为由，推定万兴公司对本案承担责任，不清，应当发回重审。三、邱建英原审诉讼请求超过，丧失胜诉权。《》第规定“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和。”房屋面积虽属物权，但本案只是针对购买房屋的价款，该款项明显属于债权范畴。法学理论界也一般认为基于物权产生的债的请求权仍然属于债权性质，仍然应当受到诉讼时效的约束。原审法院认为面积差异款属于物权性质，不适用诉讼时效，缺乏事实和法律依据。综上所述，万兴公司上诉请求撤销原审判决，将本案发回重审。
　　被上诉人邱建英辩称：不同意万兴公司的上诉请求、事实和理由。邱建英作为购房业主，没有权利选择签约主体，万兴公司利用强势地位与三建公司，以三建公司作为签约主体，企图通过三建公司的签约地位，由万兴公司享有合同权利，由三建公司承担合同义务，回避合同义务。万兴公司既然是楼盘的办证主体及物业开发权利的享受者，必然承担多收面积差异款退还义务。邱建英同意原审判决，请求予以维持。
法院作出了如下判决：驳回上诉，。

　　北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@ 、010-）评析：原审法院对于合同效力、性质的认定及面积差异款返还的处理，事实清楚，论理清晰，法院不作赘述。针对万兴公司的上诉事由，法院分析如下：一、关于万兴公司上诉称本案合同相对方为三建公司，应追加三建公司为本案被告，并承担返还面积差异款的问题。虽万兴公司在邱建英与三建公司签订涉讼房屋《房地产预售契约》时，并未注册成立，但邱建英原审提供的证据证实万兴公司是涉讼房屋的新建主体和预售权利人、邱建英是向万兴公司购买的涉讼房屋，万兴公司也作为开发商为邱建英办理了涉讼证。因此，万兴公司才是涉讼房屋的真正有权出售方，《房地产预售契约》的实际履约主体是万兴公司和邱建英。至于《房地产预售契约》、加盖三建公司的公章，万兴公司并未提出异议，且向邱建英履行了部分开发商的义务，应视为万兴公司追认了三建公司先行以自己名义代为销售涉讼房屋、收取房款的行为，相应法律后果理应由万兴公司负担。万兴公司所售涉讼房屋与合同约定的面积存在差异，双方应依约结算，予以返还。原审法院未追加三建公司而直接判令万兴公司承担责任，并无不妥。万兴公司上诉称其是向三建公司购买未售出的房屋并协助邱建英办理产权证，面积差异款应由三建公司予以返还，缺乏依据，法院不予采信。二、诉讼时效的问题。因面积差异款元是基于万兴公司交付的房屋面积与合同约定不符而产生的，是物权不符约定而衍生的问题，且该事实一直持续至今，原审认定面积差异款不适用诉讼时效的有关规定，合法有据。万兴公司以邱建英原审诉请已过诉讼时效为由拒绝退还，缺乏理据，不予支持。