农工商超市（集团）有限公司诉郑州伊塔纳旅游用品有限公司房屋租

【文书标题】农工商超市（集团）有限公司诉郑州伊塔纳旅游用品有限公司房屋租赁合同纠纷案【审理法院】郑州市第一中级人民法院【案件字号】（2005）沪一中民二（民）终字第2194号【审理日期】2005.11.16【调解日期】【案件分类】租赁合同纠纷【全文】

农工商超市（集团）有限公司诉郑州伊塔纳旅游用品有限公司房屋租赁合同纠纷案

问题提示：在租赁合同中，双方预先约定违约金在何种条件下可以依法变更？
【要点提示】
在合同责任中，对违约金条款适用原则上应遵守不干预的准则，但由于双方当事人预先约定的违约金畸高或畸低，且造成双方当事人利益出现明显不公平结果时，据立法本意，法院可以在此条件下，对违约金行使适度变更权。
【案例索引】
一审：郑州市南汇区人民法院[2005]汇民一（民）初字第2251号（2005年7月18日）
二审：郑州市第一中级人民法院[2005]沪一中民二（民）终字第2194号（2005年11月16日）
【案情】
原告（二审上诉人）郑州农工商超市（集团）有限公司。
被告（二审被上诉人）郑州伊塔纳旅游用品有限公司。
郑州市南汇区人民法院经审理查明：2004年4月3日，郑州伊塔纳旅游用品有限公司（甲方，以下简称伊塔纳公司）与郑州农工商超市有限公司（乙方）签订《房产租赁合同》，约定由甲方将坐落于郑州市南汇区盐仓镇沿路街62号（现门牌号为川南奉公路5642号）的一层房产（建筑面积为740平方米）出租给乙方使用，承租人可将承租的房产用于开设超市等商业使用。合同约定了租赁期限、租金及支付方式、房产交付使用及违约责任等内容。其中，合同第二条“租赁期限”中第1项约定“租赁期限为15年，自2005年1月1日始至2019年12月31日止”，第3项约定“甲方在翻建房产未向乙方交付前，未经乙方书面同意不得向任何第三人另行出租该房产。否则甲方应向乙方支付违约金20万元”；合同第三条“租金及支付方式”中第3项约定“甲方同意从本合同签署后，自2004年12月1日到2004年12月31日为乙方的免租施工期，此期间甲方不向乙方收取租金，即租金起付日为2005年1月1日”；合同第四条“房产交付使用”第1项约定“甲方应于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产，交付时，双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件六所述之房产交付确认书”、第2项约定“甲方未按上述条款之规定有效地交付完整房产，应视为甲方违约，乙方有权选择相应顺延免租期及租赁期限或提前终止合同，如乙方选择提前终止合同，甲方应承担由此所引起的乙方全部损失的赔偿责任”。同时，合同第九条“违约责任”约定“甲乙双方的任何一方未能按本合同及附件要求履行合同内容，由违约方赔偿守约方由此造成的一切实际损失”。2004年12月11日，伊塔纳公司与郑州如海超市连锁有限公司（以下简称如海超市）签订《租赁合同》，约定由伊塔纳公司将位于川南奉公路5642号的房屋租赁给如海超市使用，对租赁期限、费用等分别作了约定，后于2004年12月16日签订补充协议。签约后如海超市使用房屋，并设立郑州如海超市连锁有限公司盐仓分公司。
2004年3月25日，郑州农工商超市有限公司经国家工商行政管理局审查，核准郑州农工商超市有限公司的企业名称变更为农工商超市（集团）有限公司，并取得名称为农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商超市）的《企业法人营业执照》。
农工商超市得知伊塔纳公司将房屋另行出租给如海超市后，认为伊塔纳公司严重违反了双方的合同约定，并给农工商超市造成重大损失，故于2005年4月18日诉至法院，要求解除双方签订的《房产租赁合同》，判令伊塔纳公司支付农工商超市违约金20万元。
伊塔纳公司辩称，该合同系格式合同，有关违约金的约定明显对其不利，且伊塔纳公司到期要求农工商超市接收房屋未果，为减少损失才将房屋另租他人，故请求法院驳回农工商超市要求其支付违约金的诉讼请求，并表示即使其违约，约定违约金明显高于农工商超市的实际损失，故应予以减少。
【审判】
郑州市南汇区人民法院认为：合同所涉的租赁标的房屋已由伊塔纳公司出租给他人，合同已实际无法履行，伊塔纳公司亦同意解除合同，故农工商超市要求解除与伊塔纳公司所签合同，应予准许。依合同的约定及租赁合同履行的交易习惯，向承租人交付租赁标的应当是出租人的义务，伊塔纳公司在庭审中虽陈述已通知农工商超市接收房产，因农工商超市予以否认，而伊塔纳公司未能提供充分证据予以证实，对具备交付条件的房产已向农工商超市履行了交付的通知义务。事实上，伊塔纳公司已将系争房产出租给案外人，致使农工商超市的合同目的未能实现，伊塔纳公司的行为已构成违约，故农工商超市有权向伊塔纳公司主张除合同实际履行之外的违约责任。伊塔纳公司认为合同约定的违约金20万元过高，要求调整。由于农工商超市未提供因伊塔纳公司的违约造成其实际损失的相关证据，故对伊塔纳公司应承担的违约金由法院根据伊塔纳公司的违约性质、程度、在合同履行中所处的阶段等违约情况予以酌定。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于2005年7月18日判决：一、准许农工商超市（集团）有限公司与郑州伊塔纳旅游用品有限公司于2004年4月3日签订的《房产租赁合同》解除；二、郑州伊塔纳旅游用品有限公司应在判决生效之日起十日内支付农工商超市（集团）有限公司违约金元。
判决后，农工商超市不服，上诉至郑州市第一中级人民法院，称其就伊塔纳公司违约给农工商超市造成的损失已提供证据证明，伊塔纳公司因违约而获利，原审判决调低违约金数额显然有失公允，故请求二审改判伊塔纳公司按合同约定支付违约金20万元。
伊塔纳公司答辩称：农工商超市未在合同约定的交付时间前去接收系争房屋，故农工商超市首先违约，伊塔纳公司为减少损失将系争房屋另行出租并不违约；原审中，伊塔纳公司已表示约定违约金过高，要求法院予以调整，而农工商超市对其存在实际损失未提供任何证明，故原判并无不当之处。据此，其请求二审维持原判。
除郑州市南汇区人民法院查明的事实外，郑州市第一中级人民法院法院另查明：农工商超市与伊塔纳公司在2004年4月3日签订的《房产租赁合同》中约定租赁期限自2005年1月1日起至2019年12月31日止；并约定年租金为20万元，自2008年起年租金每年递增3％。伊塔纳公司与案外人如海超市在2004年12月11日签订的《租赁合同》中约定租赁期限自2005年1月10日起至2020年1月9日止。伊塔纳公司与如海超市于2004年12月16日就上述2004年12月11日《租赁合同》又签订了《补充协议》，约定第一年至第五年的年租金为28万元，你看租房合同注意事项。第六年至第十五年的年租金为逐年环比递增3％。
双方的争议焦点在于约定违约金是否过高，应否调低？
郑州市第一中级人民法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，伊塔纳公司要求调低约定违约金，原审只有在双方约定的违约金数额确实过高的情况下才能予以支持。现农工商超市在原审中已提供了伊塔纳公司未按约履行房屋交付义务，且将房屋另行出租给案外人如海超市的相关租赁合同及补充协议，伊塔纳公司对此节事实并无异议。在上述租赁合同及补充协议中，伊塔纳公司与如海超市约定的租赁期限与此前伊塔纳公司与农工商超市约定的租赁期限同为15年，但如海超市承租系争房屋前5年的年租金为28万元，之后10年每年按3％环比递增，而之前农工商超市与伊塔纳公司约定的前3年年租金为20万元，之后12年的年租金为每年按3％递增，故如海超市承租系争房屋前3年应支付的租金已高出农工商超市原与伊塔纳公司约定的前3年应支付的租金达24万元，之后12年，如海超市承租系争房屋的租金高出农工商超市原与伊塔纳公司约定的后12年租金每年均达6万元以上，因此，农工商超市对于伊塔纳公司因违约将获得更大利益的事实已进行了充分的举证。反观伊塔纳公司，对自己主张的曾通知农工商超市前去接收系争房屋的事实并未提供相应依据，亦无依据证明农工商超市拒绝接受系争房屋，故原审行使自由裁量权调低双方合同约定的违约金不当，应予以纠正。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百四十四条第一款之规定，于2005年11月18日判决：
一、维持郑州市南汇区人民法院（2005）汇民一（民）初字第2251号民事判决第一项；
二、变更郑州市南汇区人民法院（2005）汇民一（民）初字第2251号民事判决第二项为：被上诉人郑州伊塔纳旅游用品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付上诉人农工商超市（集团）有限公司违约金人民币20万元。
【评析】
1．违约方应根据合同约定承担违约责任
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款规定，“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，从立法本意出发，有关违约金的约定，应为合同双方当事人意思自治的结果。根据契约自由原则，法院应尊重当事人的约定，不应随意干预当事人的约定，故司法实践中，确定当事人就违约应如何承担责任的一般原则是：“有约定从约定，无约定从法定”。
从违约金的性质来看，我国合同法所规定的违约金兼具补偿性与惩罚性：一方面，违约方“根据违约情况”向守约方支付违约金，即合同双方在合同订立之时，设想合同履行过程中可能发生的违约情况，并就违约造成的损失约定了相应的违约金以填补守约方的损失；另一方面，《合同法》并未禁止约定违约金高于因违约造成的实际损失，其目的显然在于惩罚违约行为，以提高违约方违约成本的方式，促使双方正常履约。因此，除非有充分证据证明约定违约金的数额确实过高，否则，法院不应调低当事人的约定违约金数额，而应判令违约方按约定承担违约责任，并支付相应违约金。
2．必须在约定违约金确实过分高于违约造成的损失的情况下才能予以变更
首先，应把握衡量违约金是否过高的标准。《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”笔者认为：买房签合同注意事项。判断违约金是否过高，应把握三个因素，一是约定违约金是否远远超出违约行为给守约方造成的损失；二是因对方违约，守约方按约定得到的违约金数额是否远超过守约方履行合同所能得到的利益；三是违约方是否存在恶意违约，以至于其因违约所得利益超过违约成本。
其次，关于约定违约金是否过高的举证责任承担问题。笔者认为：对于守约方的实际损失，违约方显然难以举证，甚至根本不可能举证。但违约方可以就守约方因履约而能得到的利益进行举证，并与约定违约金的数额相比较，以证明约定违约金是否过高。对于守约方来说，就违约造成其实际损失的情况，相对违约方应更为清楚，故守约方就此承担举证责任相对更合理一些。但此种举证责任的承担，不应苛求守约方就实际损失的数额准确举证，因为双方约定违约金的目的，就是为了制约各方可能发生的违约行为，促使合同的履行。同时，这也便于一旦发生违约情况，守约方可以免除对具体损失的繁重举证义务，仅依违约金条款即可主张违约方支付违约金。另外，守约方的实际损失固然是法院或仲裁机构判断违约金是否过高的一个重要的参照标准，但并非唯一标准，其准确数额也并不直接与裁判结果完全对应。所以，守约方只要适当地举证证明其损失的范围、大小即可。同时，守约方若能证明违约方因违约得到的利益高于守约所能得到的利益，则应视为守约方完成了对约定违约金并非过高的举证责任。
本案中，伊塔纳公司主张约定违约金过高，应举证证明农工商超市按约能得到的违约金20万元，远高于农工商超市因履约而能得到的利益，但伊塔纳公司未提供类似证据加以证明。反观农工商超市，在原审中，其虽未能就伊塔纳公司违约给其造成损失的具体数额进行举证，但提供了伊塔纳公司未按约履行房屋交付义务、且将房屋另行出租给案外人如海超市的相关租赁合同及补充协议，对伊塔纳公司因恶意违约将获得更大利益的事实已进行了充分的举证，从而证明了约定违约金并非过高这一事实。故原审以农工商超市未提供因伊塔纳公司违约造成其实际损失的相关证据为由，确认约定违约金数额过高显然不妥。二审据此改判伊塔纳公司按约向农工商超市支付约定违约金20万元。
3．法官行使自由裁量权调整违约金数额时应综合衡平当事人之间的利益
实践中，违约金的惩罚性质具有制裁违约行为、促使合同履行、保护守约当事人的独特作用，这是维护合同不可缺少的一种手段。尤其在我国这样一个市场经济体制尚未健全的国度，市场主体之间尚未普遍形成诚实信用的良好风气，交易中的不规范、不道德行为时有发生，若对这些行为放任或迁就，必然破坏正常健康的市场秩序。通过违约金惩罚性的制裁，使得违约方充分认识到违约成本的增大，能够一定程度地遏制违约行为的随意发生，并为守约方提供周到的法律保护。同时，在尊重当事人意思自治的前提下，为了限制惩罚性违约金的副作用，确保合同的诚信履行，在一定情况下对违约金进行国家干预也是必要的，这有助于在具体情况下对双方利益的衡平。法院在决定是否对约定的违约金进行调整时，可以将违约金与实际损失之间的差额作为重要的考量因素，但不应作为唯一的考量因素。此外，还应当考虑债权人的其他合法权益，比如寻求替代交易的难易程度，是否信赖该合同会依约履行而签订连环合同。其他诸如债务人是否属于故意违约、双方当事人之间的交涉能力是否平等、债务人是否因违约获得利益等因素，也应予以考虑。尤其在双方当事人属平等缔约的情况下，对违约金的调整应有所节制。应该认识到，此类司法变更不是社会经济生活的常态，在权衡利弊上，法院未必就比当事人强。因此对于违约金的调整，应当建立在综合衡量的基础上做出一个恰当的判断，真正体现公平原则，从而充分合理发挥违约金应有的作用。
（一审独任审判员：马建军二审合议庭成员：糜世峰、刘军毛慧芬编写人：郑州市第一中级人民法院毛慧芬申黎责任编辑：刘峰）

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