八大“拦路虎”阻碍业主自办房产证有苦难言

八大“拦路虎”阻碍业主自办房产证有苦难言来源：作者：时间：2012/03/22 物权法律师：从今年5月1日开始，广州将正式实施《广州市城镇房地产登记技术规范》，其中明确规定，开发商如果在规定期限内没有为购房者办理房产证登记，购房者可以单方面到房管局申请办理交易登记，从而有望避免买了房却办不了房产证的历史遗留问题再次出现。不过，虽然有政府明文

　　从今年5月1日开始，广州将正式实施《广州市城镇房地产登记技术规范》，其中明确规定，开发商如果在规定期限内没有为购房者办理房产证登记，购房者可以单方面到房管局申请办理交易登记，从而有望避免买了房却办不了房产证的历史遗留问题再次出现。

　　不过，虽然有政府明文规定撑腰，记者发现在实际操作过程中，业主自办房产证依然不是一件容易事。当然，功夫不负有心人，即便在《广州市城镇房地产登记技术规范》未出台的时候，还是有业主成功通过法律途径要求开发商配合其办理房产证的。目前，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室已经发出通告，促请房地产开发建设单位协助小业主办理房地产证。我们应该相信，在政府有关部门的支持和努力下，直系亲属范围。无法办理房产证或者难以办理房产证这类历史遗留问题终将得到顺利解决。

　　主要针对开发商迟办或逾期不办房产证

　　据了解，虽然从2003年起，政府就通过在《广州市商品房买卖合同》或相关法律法规中提出业主可自办房产证，不过从已经开始实施的《广州市城镇房地产登记技术规范》的第18条中不难看出，目前政府所针对的业主自办房产证，还是主要限于开发商迟办和逾期不办这类情况。而在以往业主遇到无法取得房产证的情况，主要还是要依靠法律途径或政府干预解决。

　　今年4月中旬，广州市国土房管局公布了第七批符合办理房产证条件的历史遗留问题楼盘可办证的通告，业主们可从楼盘现场发布的通告得知详细办证手续。新一批符合办证条件的楼盘有16个，约2000户业主将直接受惠。据了解，广州目前商品房项目中，因为开发商没办理初始登记的大约有200多个楼盘，现已处理了几十个，约有三四万业主。开发商方面主要存在两大问题：一是规划验收没有办理，听听直系亲属范围。大约涉及1万多户小业主；二是测绘没通过验收，大约涉及2万多户。

　　八大“拦路虎”阻碍业主自办房产证

　　有多年开发经验的职业经理人陈先生告诉记者，其实办证难主要是历史遗留问题，这两年已较少出现开发商拖延办理业主房产证的情况，这跟楼价上涨、开发商资金相对宽裕也有关系。如果开发商逾期不办房产证，业主自己办理是否方便？陈先生表示，如果开发商已经办理了大确权，就算业主自己去办，有的原件也不难取得。但如果开发商没办理大确权，则业主自办房产证就会大费周章。

　　广州房地产专家韩世同认为，业主自办房产证之所以困难，主要由于：一是开发商没有提供用地、规划、报建等诸多资料对房屋进行初始登记这一“大确权”；二是楼盘用地手续不完善；三是存在部分违法用地；四是开发商规划报建不完善，存在“报少建多”、擅自改变规划用途结构；五是未办理规划验收；六是开发商拖欠土地出让金、契税、印花税等；七是虽已初始登记，但开发商没有为业主的房产证申请登记，或者在开发商与业主之间存在补偿差额面积等纠纷；八是开发商不存在，即房产确权申请的主体没了。韩世同认为，上述的原因如果未能消除或解决，业主自办房产证就会很困难。尽管现在业主是可以用法律手段来维护自己权益，但开发商通常会利用霸王条款任意延长变更办证时间和赔偿标准，政府有关部门对此也应当严加监管，双管齐下，才有可能免除业主自办房产证的烦恼。

　　业主自办房产证

　　Q&A

　　对于《广州市城镇房地产登记技术规范》中关于业主自办房产证在实际操作中的疑问，记者专门采访了广东正大联合律师事务所的李瑾律师。

　　问题一：该规范主要针对怎样情况下，业主可自办房产证？

　　答：根据第74条规定，对已经办理预告登记的商品房，在开发商办理了初始登记（俗称“大确权”）后，开发商未在规定或双方约定期限内申请转移登记的，购房者可单方申请办理转移登记（即办房产证）。

　　问题二：业主如果要自办房产证，如何能取得所需要的资料？

　　答：根据第74条规定，购房者单方申请办理房产证，需提供身份证明、预告登记证明书、购房款发票、缴税证明、房地产测绘附图等材料。上述材料中，需开发商配合取得的有：（1）购房发票；（2）开发商代缴税费的，由开发商出具相关税费发票。除此之外，其余材料购房者能自行提供或向房管局查询取得。

　　问题三：如果开发商不配合业主办证，业主能怎样做？

　　答：一般来说，由开发商和购房者共同申办房产证，是最常见做法，比购房者单方申办更为便捷。但若开发商怠于履行自己的办证义务，建议购房者按房管局规定或通过诉讼途径单方办证，以保护自己享有的。《广州市城镇房地产登记技术规范》第74条规定，购房者向房管局单方申办房产证的重要前提是：房屋已办理了预告登记和初始登记（即“大确权”）。但若开发商未办理大确权，或购房者未能按房管局规定提交所需材料，房管局很有可能不受理购房者的办证申请，对这些情形，建议购房者及时向法院起诉，依据法院的生效判决申请执行办理房产证。

　　问题四：还有什么情况是购房者较难自办房产证的？

　　答：按照我国法律法规规定，房屋规划验收合格是办理房地产权登记的前提条件。但现在广州还有不少楼盘是未经规划验收或验收不合格的，这些楼盘的购房者现在尚不能办理房产证，建议政府有关部门重视并出台解决方案，以保护购房者的合法权益。

　　业主自办证需提供的资料

　　根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第74条相关规定：经预告登记的商品房，其所有权初始登记后，预购人单方申请转移登记的，应当提交下列材料：

　　序号资料种类资料名称 1 申请书广州市房地产转

　　移登记申请书

　　2 身份证明单位、个人身份

　　证明

　　3 预告登记证明书广州市预购

　　商品房预告登记证明书

　　4 缴清房款的证明购房发票

　　5 其他资料财税部门