土地登记合同效力纠纷_中国法律网5Law.cn

从所代理的数起联建合同纠纷案来看，几乎近一半的联建协议都是无效的，联建当事人的合作基础一般基于一方只有土地使用权但却没有资金和房地产开发资质，另一方虽有房地产开发资质但却没有廉价或适宜的土地，于是双方便以"联建"的方式，相互"取长补短"。但在实践中，有土地使用权的一方大多是以划拨方式取得的土地使用权，土地用途一般是自建办公用房、厂房或职工宿舍。而联建又往往是以商品房开发的形式出现的。这便构成了对土地用途的改变。而根据法律的规定，改变土地用途，必须经过原批准用地部门的审核批准，否则即为非法。另外，"职共宿舍"和"商品住宅"也不是同一概念。将批准自建的，用于解决本单位职工住房的房屋以商品房的形式向社会出售，也是对土地用途的变更，依法也必须事先经过土地、规划等部门的批准。还有人认为，联建既可以相互"取长补短"，又可以"合理"地规避一块"土地使用费"，这是签订无效协议的认识上的原因。根据法律的规定，以土地使用权为条件进行合营、联营、联建、合作建房，或以土地使用权投资入股，均视为土地使用权的转让。同时法律规定，土地使用权的转让必须事先和征得原批准部门的同意，如当初是以划拨方式取得的土地使用权，在转让时，受让方必须补交土地使用权出让金。因此，"联建"不仅不能规避土地使用费，而且常会因这种规避行为不合法而致合同无效。

还有一种情况是一方虽是以出让方式取得土地使用权并交纳了土地使用权出让金，但由于后续资金紧张，无力继续开发而与他方以联建的方式合作开发。但采用这种方式合作，如果不注意完善法律手续，不懂得有关的操作技巧，也会致合同无效。前面已经说过，联建视为土地使用权的转让，而根据法律规定，取得土地使用权后，"属于成片开发土地的，形成工业用地者其他建设用地条件"的，才可转让土地使用权，否则即为非法"炒卖"推荐阅读:土地使用权土地纠纷土地。

如某研究所以国家划拨的土地与某房地产公司合建职工宿舍。宿舍建成后便将安置研究所职工后的剩余房屋以房地产公司的名义公司向社会出售，并许诺售予产权。但房产管理部门以未交纳土地使用权出让金为由拒绝办理产权过户登记，部分购房者便要求退房并赔偿损失，遭拒绝后便将房地产公司告上了法庭。法院经审理后认为房地产公司未取得土地使用权证书，未办理销售许可证，其所签的售房合同是无效的。遂判决支持了原告的诉讼请求，后研究所也被土地部门罚了一笔款。