不具备交楼条件业主不应收楼 收楼要注意的细节

　不具备交楼条件业主不应收楼
　　收楼是业主最高兴的一件事情。但是，如果交楼时，楼盘不具备交楼条件，业主收楼还是不收楼。有地产专家认为，发生这种情况，业主不应收楼，否则收楼后的时间段不能要求支付违约金，只能要求支付收楼前的违约金。
　　去年，广州也发生了楼盘整体未能通过规划验收，约有2／3的业主拒绝收楼的事件。事情发生在去年9月30日，原定在当天收楼的680户英豪花园（查看地图）四期业主，由于楼盘整体未能通过规划验收，面临无法按期拿到房产证的困境，约有2／3的业主拒绝收楼。据该盘业主反映，英豪花园四期无法通过验收的主要原因是“该工程范围内的旧房和围墙未拆除”，并且“未经规划行政主管部门批准，擅自将第二层原审批的商业功能改为办公功能”。而工程用地范围内大部分为违章建筑，还有部分拥有当地房产证不愿迁出的“原住民”。据透露，如要顺利完成该处拆迁，开放商至少得另外花费1000多万元。
　　对此，有地产专家表示，不具备交楼条件，业主不应收楼，否则收楼后的时间段不能要求支付违约金，只能要求支付收楼前的违约金。而且，开发商延迟交楼可以按照合同规定要求赔偿。如果合同规定低于租金损失的，开发商应当补足差额。为了避免业主糊涂收楼，该专家还支招：在收楼时一定要要求发展商出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程验收备案表》（简称“二书一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，合伙经营协议书。如客厅楼板、阳台地面等等）与《验收意见表》等。买家应在签订购房合同之前，坚持将“二书一表”列入交楼的必要条件中。
　年前收楼莫急着入住
　　交楼标准货不对板也是业主投诉最多的常见的收楼纠纷问题之一。买家看楼时被精美装修的样板间吸引，收楼时却发现交楼标准货不对板。楼房结构更改是大问题，墙面开裂、渗水也让人难以忍受，而装修质量的参差不齐让业主头痛。一些有收楼经验的业主和代理案例的律师建议，收楼时要仔细验收后方可签订《入伙协议书》，一旦发现房屋出现质量问题，要及时保存证据，积极维权，而未雨绸缪的做法是将自己关心的条款写进购房合同中。
　　案例1：层高变矮 横梁变斜
　　孟小姐收楼时，所在小区400多户，其中40多户业主的新房出现不同程度的货不对板问题。孟小姐的新房则比楼层净高矮了7、8公分。原来开发商承诺的是层高2.8米，去掉楼板的高度，净高2.6米。但实际测量后她发现房屋北面净高2.57米，南面净高只有2.53米。而另一位业主面临的问题更严重，客厅里的大横梁是斜的，非常影响视觉效果。
　　因此，40多户房屋出现质量问题的业主咨询了律师，律师称若进入诉讼程序则要做好打持久战的准备，但业主们大部分着急入住，维权组织在1个多月后就渐渐瓦解了，在协调中，开发商做了一些让步，业主们也开始签字收楼了。
　　业主心声：最好能买现房。房屋的质量眼见为实，也省却收楼时的烦恼。希望有专业机构代理整个小区的业主维权，业主分摊维权费用。希望专业的验房人能公正、客观。
　　律师点评：合同法里规定，开发商有责任对房屋的瑕疵提供担保责任，修补房屋使其恢复正常的使用功能。广东胜伦律师事务所刘继承律师建议，不要急着签订《入伙协议书》；入住后如发现质量问题，尽快向开发商提出维修，通常施工单位在开发商处会缴纳5％的质量保证金，在质量保证金未退回之前，施工单位通常不会推诿维修工作；发现房屋质量问题要及时保留证据，如拍照等，邀请物管公司确认，以利于损失解决问题。
　　案例2：洗手盆装到过道里
　　苏先生去年12月收到收楼通知书后，他兴致勃勃地前往新家查看，随后心里却像打翻了五味瓶。装修质量跟他买房时所见的样板房差远了，最令他介怀的是，洗手盆不装在洗手间，却装在过道里。苏先生拒绝签收，开发商解释洗手间较小，洗手盆装在过道里方便管道安装。苏先生不同意开发商的解释，要求整改。经过协商，正在整改。
　　业主心声：买家购房时所见并非收楼时所得。特别是购房合同会约定装修材料，却不约定装修质量，如果业主提出整改，开发商采取“拖”字诀。希望政府机构公布收楼业主相关投诉和整改情况。
　　律师点评：刘继承律师认为，在目前的情况下，取消预售制不现实，因为房地产公司多从预售制中融资，如果取消预售制，将导致大公司垄断，小公司被淘汰，不利于房地产市场发展。另外，样本房只是购房参考，除非购房的时候拍照作为证据，否则很难举证和索赔。解决购房过程中发生的纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等方式解决。仲裁协议必须经过双方事先约定。
收楼要注意临水临电
　　买新房通永久水电本来是一件天经地义的事情，但有一些无良发展商到了交楼期还未办妥供水、供电手续，导致新房在交付使用后仍然使用施工时期的临时水电。买家若不小心买了套临水临电的房子，每月不仅要承担高额水电费，而且由于供水供电工程庞大，办理各项手续涉及面广，非一般业主有能力办妥。这样一来，用不上永久水电，只能眼巴巴地耐心等待，入住新房的那份喜悦早已荡然无存。所以，专家提醒业主在收楼时一定要高度注意临水临电问题。
　　临水临电业主开支增
　　按照规定，在业主收楼入住之前，社区用电应转为正式的生活用电，并在业主入住后按时缴纳电费或安装插卡式电表，但是由于转换一般需要几百万到上千万的资金，所以若发展商资金不足或为节省资金，就会对临电问题能拖则拖。因此，临水临电不仅让业主的生活受到影响，业主每月还要交纳每单位比民用水电高出差不多四角钱的水电费用。虽然部分发展商会采用“补差价”进行补偿，但却不是解决问题的有效方法，而一旦开发商“销声匿迹”，临时性水电要转成民用水电，业主还要背负一笔额外的大数额费用。
　　同时，也有行家认为，临时性水电问题还将影响到楼盘的投资等潜在价值，不仅不能以理想的价格出租，还会导致降低转手价值，实质上是从另一个层面上再次损害了业主的利益。
　　查验临水临电四招数
　　为了避免业主利益受到损害，地产专家认为业主在收楼时对临水临电问题要高度关注。他还支招，收楼时要查验小区所使用的水电是否属于临水临电，可从几方面着手：一、查看证件。购买房屋时要向开发商索取永久性水电安装的复函、竣工验收备案表等仔细查看；二、抓住字眼。购房者可以将一般合同里规定的“房屋交付时，水、电达到使用条件”，改成“房屋交付时，供水系统、供电系统达到使用条件”；三、划分权责。购房者在签订合同时，可在合同里强调“交房时，小区应通过市政基础设施验收，小区水电应为市政供电和市政供水，否则买受人有权拒绝收楼”。若是现房，购房者最好查看楼盘的供电、供水的工程验收文件；四、明确时间。如果小区是临时性水电的，购楼前一定要问清什么时候变成市水市电，并作为一个条款列入合同。
　收楼应注意四个细节
　　收楼时最麻烦的就是检查房屋质量，因为一些细节很容易被忽略，以后一旦发生问题再维修就比较麻烦。以下五个方面的收楼细节，业主应当特别留心。
　　门窗：多试开闭
　　检查门时，最主要是看其开启关闭是否顺畅、门四边有否紧贴门框、门插有否插入得太少、门间隙是否太大。
　　而检查窗时，首先要看玻璃是否完好，检查窗边与混凝土接口有无缝隙。最后要注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。
　　天花：看有无水渍
　　首先看顶上有无裂缝；若有裂缝，且与房间横梁平行，则属不妨碍使用的质量通病；若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那该住宅就有严重结构性质量问题。
　　另外，要看顶部有无水渍、裂痕，以及顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等。
　　厨厕：水流须顺畅
　　注意看裂痕，浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。
　　开关插座：不少于5个
　　记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，按照国家有关规定，每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命

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