翁少群：公租房很合适做房地产信托投资资产

来源：作者：谈到金融创新，我想还是离不开目前最受关注的，或者从国家层面和市场层面关注度契合最高的产品，就是从REITs谈起。这个产品，从08年温总理的讲话，到国九条，国三十条，以及最近公租房制度里都谈到房地产投资信托基金REITs，什么是REITs，大家都有自己的概念，有美国模式，有香港模式，还有台湾模式，还有转型中的日本模式，英国模式等等，它也发展成最适合当地的发展形态，我们发现REITs不仅可以做写字楼的，还可以参与到商业等各个领域，如何把这个产品嫁接起来，这个产品动用管理部门重视程度之高，市场对它关注程度之高是很多金融产品无法比拟的，比如上面是房地产投资基金，中间是政府，下面是企业和投资管理人。大家想想其中有运营商、发展商，有资金管理，物业管理、楼宇管理，有产品发行中的金融机构、会计师、律师、评估师，楼宇测量师和市场调研专家，到上面机构机构投资者、个人投资者以及各种其它投资机构，我们怎样动用力量把它整合起来，这个道路还是走的非常艰难，大家本着先积累，再试点，再推广的想法，现在整个路径还没有最终完成，其中各种理由和关系就不在这个场合去说。我想尽管在一个月两个月之内，我们不会吧这个产品推到资本市场上，但要意识到这个产品意义在哪里，要提前做什么准备。大家提到它的时候都很兴奋，都希望看到它。我提出这样的想法，这个产品基础的概念还是离不开出租、物业、现金流的存量物业，就是不是开发卖房子的住宅REITs，而一定是有存量，可以产品现金流的物业，有规模，有成长性的，这是任何REITs模式必不可少的。大家做的过程中，觉得商业地产开发，很多开发商我是被动做的商场，被动做写字楼，被动做的酒店，我主要还是做商业住宅，这些钱拿在手里砸在手里，慢慢融资收益也不高，是不是还有其它的退出渠道。

　　我们可以做很多准备，资产可以证券化，管理绝对要统一，不能分散，什么时间投入，什么时间退出战略上一定要做规划。大家知道，很多商业物业开发商的报表不如房地产开发商的报表好看，因为它沉淀了很多前期投入的资金，这个板块是不是提前做出来，发展商也做出来了，交通事故责任图。单独的绩效考核，单独的人员管理和架构设置都前期做准备。这是相关地产和REITs的关系。

　　住宅。从经营性物业到上市，无论银行间债券市场还是证券交易市场这些上市的行为，和开发商有什么关系？说两点：一是它打包发行这个产品之后募集这个资金是必然要做开发的，开发的时候一部分会和住宅形成关系，进行建设。比如香港新鸿基做的时候就用自己的金融体系，证券化产品和开发品牌匹配做他内部的整合优化，当然长江证券(000783,股吧)做得更明显一些。二是点击率、谈论率最高的公共租赁房，公共租赁房和REITs资源是完全匹配的，有人说敏锐性不好，收益不高，那我们看看REITs到底怎么来的，如果和资金匹配做得好，前期和政府和开发设计做得好，公租房完全有机会或者很合适做房地产信托投资资产，而且在未来募集资金投向的时候还可以投向两限房之外的有租有售的平衡，这在房地产市场也会有非常明显的帮助。

　　各地在给公租房定价的时候，参照市场水平下浮20%、30%，这是一般的角度，只要公租房市场成长起来，规模够大的时候，到底价格谁影响谁就不言而喻了。所以房地产投资基金价格理性支撑作用也会对房地产金融发展的作用体现出来。谈到一个现实问题，这个产品不是每个人都适合做的，前面、后面我们要做哪些产业链上的安排。大家都知道凯德质地的案例，它是用基金嫁接房地产七金融的企业，应该也是一个标杆企业，他开发这个基金、孵化基金到REITs，从投资到管理者自己有非常丰富的经验在里面。如果这个产业链大家在合适的角度对它进行横向、纵向的区别，有物业类型的，现金流方向等等整个才是房地产业整个图谱，几乎可以把所有的金融工具在不同的时间点切入进去，包括我们使用银行信贷以及危机时我们寄予厚望的投资信托和退出时的房地产投资信托基金，希望我们通过努力共同把这个蓝图划起来。

　　香港REITs也是我们最开始参与这个讨论过程当中首先关注的区域，我们的开发最开始学的香港模式，香港的REITs起源于2005年，想知道最新劳动法。其实并不早，属于亚洲国家和地区里比较晚的一个。它和新加坡是近邻，为什么美国做得那么成功，新加坡做得那么丰富，创新性那么强，很多国内企业包括香港都愿意先到新加坡去做，其实有机制的约束和法律策略等等。我们认为不能把香港REITs模式列为世界顶尖模式之一很重要的原因是资产筛选，很多企业到香港做的时候都不是拿自己兜里最好的东西，都认为上市无望……

　　或者他用前期很多信用的支持，股东的支持把这个做得很好，但这一定是长期生命力的产品，不是长期结构化，一定要看整个市场长期的表现，所以，发展过程中依然有下市，两个下市的产品就发生在香港的REITs市场，而且发展过程中出现了波动，长期停滞不前的就是香港。借用某个领导的话说香港的REITs市场跑偏了，因为他没有抓住REITs根本的核心，最好，最优质的物业才具有生命力，当然这是从研究、推动的角度呼吁这个。说现实一点，如果在某个阶段开发商的物业最顶级的，已经上市了，或者有好的现金流产品不急于用REITs，所以根据这么多年对市场的了解，可能中等偏上的开发商愿意做这个产品，但它不是中等偏下的，它不是一个回收站，尽管它有退出的门槛。

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