鄂州拆迁律师/征地拆迁律师/鄂州市国有土地上房屋征收与补偿条例

北京燕薪征地拆迁律师团维权热线。

燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，文薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
　　燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上

执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务
近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、河南拆迁：拒绝公开立项，得到行政复议申请书答复书。
2、湖北拆迁：从土炮卫士到理性维权。促成当事人与对方在拆迁补偿协议达成一致，签订了书面协议。
3、湖南拆迁：两度补签增额补偿协议。补偿拆迁款8万。
4、湖南拆迁：十被征地农户的维权。增加了20万元征地补偿款。

西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对无法无天的拆迁裁决。看着婚姻。破除强拆危局。

东北地区:
1、辽宁拆迁：尚未建起的商用安置房。拆迁人将放弃近乎10万元的房屋差价额，按每年15万元进行营业损失补偿。
2、吉林拆迁：拯救强拆命运下的厂房。40万元签订了拆迁补偿协议。
3、黑龙江拆迁：获得回迁安置的营业用房。拆迁人对当事人进行了原位置回迁安置。
4、黑龙江拆迁：嵌套式维权。厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万。

西南地区：
1、贵州拆迁：被成功复议的用地批复。解决用地批复复议受阻。

华南地区：
1、广东拆迁：打好规划二审好翻身。上诉中级人民法院，最后裁定区人民法院重新审理城市规划局所作建设用地规划许可行政行为。

华北地区：
1、北京拆迁：迅阻裁决，猛涨补偿。实现了高达220万元的理想补偿。
2、北京拆迁：协议书性质定乾坤。拆迁方履行以两间承租房取得的拆迁补偿款38万余元的价格拆除其所有房屋，以1997.64元/平米的价格选购新建小区特惠商品房三套的协议。
3、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到270万补偿。
4、北京拆迁：法律代言。将补偿额度提升至210万元，并补充安置两套经济适用房
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿速增两倍。补偿额提升到100万元。
6、河北拆迁：先后被判违法的建设用地规划许可证、拆迁许可证。建设用地规划许可被撤、拆迁许可被判违法、裁决被判违法、强拆决定被判违法
7、天津拆迁：城管强拆拆迁户废墟重建房被判违法。市管理综合执法局违法行政。

华东地区：
1、山东拆迁：二破虚假拆迁 力保经营用房。证明宾馆用地不在拆迁的用地范围之内，最终不再拆除宾馆。
2、山东拆迁：从获补40万到获补120万。另行提供与原厂房面积相同的土地用以重新建厂经营，并给予120万元货币补偿款。
3、山东拆迁：十商户的理想拆迁补偿之路。10商户中，2户的签约额高达100万元，另2户的签约补偿额则是80万元，其他6户也因房而异地取得了理想补偿，额度从40万元到80万元不等。
4、山东拆迁：事实与雄辩。企业拆迁补偿从20万增至200万。
5、安徽拆迁：裁决后维权实现高于市场价的补偿。高于市场价的75万元补偿款。
6、江苏拆迁：沛县最牛拆迁维权案。原地安置了三套商品房，并额外给予了一笔数目不菲的安置补偿款。
7、江苏拆迁：房屋被偷拆后的理想补偿。以两套面积均为140平方米的房屋以及8万元货币补偿的对价签订了拆迁补偿协议。
8、江苏拆迁: 金牌律师的谈判能力。 争取到近900万巨额补偿.

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鄂州市国有土地上房屋征收与补偿条例

第一章 总 则
第一条 为了加强本市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》(以下简称《办法》），结合本市实际，制定本细则。
第二条 凡在本市城市规划区内（包括各区、建制镇）国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善。
第四条 本细则所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或个人。
第五条 市房屋拆迁安置管理部门依照本细则对全市城市房屋拆迁安置工作实施监督管理。
各区、乡镇人民政府，葛店开发区、各街道办事处和各级建设、规划、土地、房产、城管、公安、工商、物价等部门及供电、供水、供气、通信等相关单位，应依照本细则规定和各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请房屋拆迁许可证，应向房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件（不需计划部门批准的项目除外）；
（二）建设用地规划许可证或规划部门出具的拆迁红线图。
（三）国有土地使用权批准文件（建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的，提交原土地使用权证）；
（四）本市金融机构出具的拆迁补偿安置资金专用存款的资金证明，以及由拆迁人、拆迁管理部门与该金融机构订立的拆迁补偿安置资金监管使用协议；
（五）拆迁计划和拆迁方案。
拆迁计划应当包括建设工程项目名称、性质、工程量、占地面积、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁费用概算、工程开工时间、工程竣工时间等。
拆迁方案应当包括被拆迁房屋的性质、用途、面积、权属和拆迁地段区位、还建方式、安置房地点、临时过渡方式、拆迁资金落实情况、拆迁的实施步骤、安全防护、环保措施和拟委托拆迁单位及委托拆迁单位的资质证书。属现房安置的，还应提供安置房屋的权属证明资料。
第八条 市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应书面作出不予许可决定并告知理由。
拆迁管理部门在颁发拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
第九条 房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督和管理。拆迁补偿安置资金应当专户存储，签订监管协议，明确资金的监管数额、使用程序和违约责任。在拆迁安置实施过程中，房屋拆迁管理部门可根据情况变化追加资金监控数额。监管的拆迁资金应当保证专款用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。拆迁人需要使用房屋拆迁补偿安置资金的，须经房屋拆迁管理部门批准并出具书面通知后金融机构方可拨付使用。拆迁人依法完成拆迁补偿安置任务后，经房屋拆迁管理部门确认，可解除剩余资金的监控。
第十条 在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决期间不停止拆迁的执行。
申请裁决一方，应提交相关事实和证据材料。裁决机关作出裁决前，应听取被申请一方当事人的答辩意见，并进行调解。当事人拒绝调解的，应当进行裁决。受理裁决过程中发现有需要查证的事实，可以做出中止裁决的决定，待查清事实后，恢复裁决。
裁决决定应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十一条 裁决决定作出后，被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门提出申请，经市人民政府批准后，组织相关部门依法强制拆迁，有关部门应当积极协助；或者由作出裁决的房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第十二条 被拆迁人与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人应将原房屋的土地使用证、房屋所有权证等相关证明交付拆迁人，由拆迁人交有关行政管理部门办理注销登记手续。
第十三条 自拆迁公告发布之日起，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建（含装饰、装修）、买卖房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租赁关系；
（四）以被拆迁房屋为注册住址办理工商营业注册登记手续。
第十四条 拆迁人取得房屋拆迁许可证后，可以委托拆迁，也可以自行拆迁。
委托拆迁的，应与具有拆迁资格的单位订立委托拆迁合同。
自行拆迁的单位，其从事拆迁工作的人员必须经过拆迁管理部门组织的业务培训。
第十五条 被拆迁房屋的拆除施工必须由具备相应资质条件的建筑施工单位承担。房屋拆除施工必须严格按照拆迁方案实施，确保施工安全。
拆迁人签订（变更）房屋拆除施工协议的，应当在规定期限内报拆迁管理部门和建筑施工安全管理部门备案。
第十六条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。拆迁期限届满，拆迁人未按规定申请延期的，房屋拆迁许可证自行失效。
第十七条 拆迁人将拆迁范围内房屋全部拆除完毕后，应当报房屋拆迁管理部门确认。经验收合格，发给《拆迁验收合格审批表》。拆迁人凭《拆迁验收合格审批表》到房产部门、国土资源部门办理被拆除房屋所有权证、土地使用权证注销登记手续后，方可到规划等部门办理相关审批手续。
第十八条 市房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人有如实提供有关情况和资料的义务，并应当接受监督检查。
第十九条 房屋拆迁管理部门可以按物价部门核定的标准向拆迁人收取管理费用。
第三章 拆迁补偿安置
第二十条 拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，以剩余使用年限按重置成本法评估其残值给予补偿。拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。违法建筑主要包括：
（一）未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑；
（二）擅自改变建设工程规划许可的建筑；
（三）擅自改变使用性质建成的建筑；
（四）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
第二十一条 拆迁补偿安置按被拆迁房屋的建筑面积计算，建筑面积以房屋所有权证所载明的为准。
第二十二条 被拆迁房屋的使用性质分为住宅用房和非住宅用房，以房屋所有权证和土地使用权证登记用途为准。
房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证的，以规划管理部门批准的建筑用途为准；原审批为住宅用房未经规划部门批准改为非住宅用房的，按住宅房屋认定。
第二十三条 被拆迁房屋和安置房屋的价格评估，由具备房地产估价资质的机构承担。估价机构的确定应当遵循公开、透明原则，在房屋拆迁管理部门的主持下，以投票或抽签方式进行。
拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签定书面拆迁估价委托合同。
估价机构应根据被拆除房屋的区位、结构、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定被拆除房屋价格。拆除房屋的估价基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。
拆迁当事人对评估结果有争议的，可以向市房屋拆迁评估专家委员会申请鉴定。
拆迁房屋的评估技术规范、评估争议处理程序和有关管理规范，按照国家和省有关规定执行。
第二十四条 拆迁有租赁关系的房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
政府作为土地储备、建设公用设施的项目以及拆迁后新建房屋性质不适宜原地还房的，被迁人应服从异地还房或者选择货币补偿。拆迁后原地建有与被拆迁房屋性质相同的商品房的，同等条件下，被拆迁人可优先购买。
第二十五条 拆迁下列房屋，拆迁人应当向公证机关办理证据保全手续，提出补偿安置方案报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：
（一）产权不明确的房屋；
（二）房屋所有权人下落不明的房屋；
（三）代管的房屋。
第二十六条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当按下列情形向被拆迁人或房屋的承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费。
（一）以产权调换形式拆迁的，搬迁补助费为每户400元（以常住户数为准）。
（二）以货币补偿形式拆迁的，搬迁补助费为每户200元。
（三）电话、有线电视、供水、供电、供气等设施需要迁移的，按现行有关标准支付一次性恢复补偿费。
（四）在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应按原房建筑面积每月每平方米2元的标准付给临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
第二十七条 拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，按照房地产市场评估价格给予补偿。
第二十八条 拆迁非住宅房屋，实行产权调换的，拆迁人应当补偿被拆迁人或房屋承租人下列费用：
（一）设备搬迁和安装费用。由房屋拆迁管理部门组织相关机构按照国家规定的货物运输价格、设备安装价格标准评估确定。
（二）被拆迁人或房屋承租人自行安排生产、营业过渡用房未致停产、停业的，按原房使用性质给予临时补助。原房是商业铺面房的，按每月每平方米5元给予临时安置补助，其它用房按每月每平方米3元补偿。
（三）过渡期间，因拆迁造成停产停业的，按实际被拆迁合法营业用房面积每平方米40元给予三个月的补偿。
第二十九条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转用房的使用人应当按时腾退周转用房。
因拆迁人的责任延长过渡期的，对自行安排住宅的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之日起增加1倍的临时安置补助费付给被拆迁人或房屋承租人；对使用周转房的使用人，应当自逾期之日起按房屋拆迁面积每月每平方米2元付给临时安置补助费。
第三十条 本细则规定的各项拆迁补偿安置补助费用和其他有关经济补偿标准，按照本市经济社会发展水平实行浮动，由市价格主管部门会同房屋拆迁管理部门制定并每年向社会予以公告。
第四章 罚 则
第三十一条 违反本细则规定，《条例》和《办法》已有相应行政处罚规定的，从其规定。
第三十二条 拆迁人违反本细则的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）委托不具备拆除房屋施工资质或建筑施工资质的企业承担被拆除房屋施工的；
（四）擅自延长拆迁期限的；
第三十三条 拆迁当事人违反本细则规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门责令改正。
第三十四条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过3万元；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 拒绝、阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务或公然辱骂、殴打房屋拆迁管理部门工作人员的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 房屋拆迁管理部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民群众利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十七条 在本市城市规划区内集体土地上实施房屋拆迁，并需对被拆迁人进行补偿、安置的，参照本细则执行。
第三十八条 本细则自2005年11月1日起施行。1995年8月25日市人民政府公布的《鄂州市城市房屋拆迁管理实施办法》（鄂州政发（1995）48号）同时废止。