深圳二手房律师团:

恶意处分诉争情侣房被判无效再陪律师费

--昔日卿卿我我两缠绵，而今两番诉讼对公堂

▇深圳二手房律师团首席律师张茂荣

真实案情:

陈先生与陈小姐原本是一对情侣，2004年1月陈先生在深圳市罗湖区按揭购买一套房屋，为表达爱意，户名仅写陈小姐一人。2006年陈小姐发现陈先生与其他女人有染，情侣关系破裂，陈小姐收到陈先生5万元补偿后，做了全权委托给陈先生姐夫蔡先生出售涉案房屋，同意售房款归陈先生，做完公证后离开深圳回了福建老家。

2006年10月陈先生与蔡先生签订《房屋买卖合同》，拟将房屋过户至自己名下，但需陈小姐申请赎楼(赎楼款由陈先生支付)，陈小姐迟迟不申请赎楼，导致过户手续无法完成。而因陈小姐又已回老家，房屋一直由陈先生居住使用，双方以前又是情人关系，陈先生也没有急于逼迫陈小姐过户。

对簿公堂:

2007年10月陈小姐突然自筹资金办理了赎楼手续，取得了房地产证原件，而此时陈小姐委托蔡先生售房的时限已经届满，蔡先生已失去代理权，陈先生一时不知如何是好。时至2009年，房价一路飙升，陈先生越发感到不安，在再三要求陈小姐过户未果的情况下委托本律师向罗湖法院提起诉讼。

2009年9月18日开庭，陈小姐以不知道蔡先生将房屋卖予陈先生等理由，不愿意履行蔡先生与陈先生签订的《房屋买卖合同》，2009年9月21日深圳市罗湖区人民法院一审判决陈小姐将房屋过户于陈先生名下，几天后案外人石先生持房地产证找到陈先生，声称陈小姐已将房屋卖给自己，要求陈先生交房，而此时一审判决尚未生效!

经本律师调查，涉案房屋已于2009年9月25日以明显低于市场价的登记价格元，从陈小姐过户至石先生名下，石先生与陈小姐同系福建沙县同乡，纠纷。过户前没有看房。

二次诉讼:

鉴于以下情况，陈先生认为陈小姐是与石先生恶意串通损害其合法权益:1、陈小姐在诉讼过程中迅速转移诉争房屋，且在一审败诉后不提起上诉，是在有预谋地逃避履行义;2、陈小姐与石先生系福建沙县同乡，其本人常年不在深圳，却在短暂的时间内未通过任何第三方居间完成交易;3、石先生购房前既不看房，也不核实房屋现状，没有拿房屋钥匙，不提取水电燃气等材料，就一次性付款仓促购买;4、购房合同显示成交价为32万余元，远低于当时市场价，且没有任何证据证明双方存在实际的交易款项往来。

由于房屋已过户至石先生名下，判决无法执行，陈先生以双方恶意串通、虚假交易损害陈先生利益为由再次向罗湖区法院提起诉讼，要求:1、确认陈小姐与石先生之间的买卖合同无效;2、判决将涉案房屋恢复登记到陈小姐名下(以便于陈先生申请强制执行);3、赔付陈先生委托本律师所支付的律师费1.3万元及评估费。诉前经委托评估公司评估，陈小姐将房屋过户给石先生时房屋市场价值近50万元!

2010年5月5日案件开庭审理，陈小姐未到庭，石先生委托律师(同样是前案中陈小姐委托的律师事务所律师)出庭，承认陈小姐转让房产是属于恶意，但认为自己属于不知情的善意第三人，实际购买价为42.6万元，房款已全部以现金的方式支付给了陈小姐，但并没有提供任何提款凭证。

二次判决:

深圳市罗湖区法院经审理认为:陈小姐与陈先生存在关于涉案房产的纠纷，领结婚证的手续。该案经法院开庭审理后，陈小姐在明知该房产存在法律纠纷的前提下，仍迅速将该房产出卖给石先生，陈小姐存在明显恶意。石先生从陈小姐处购买涉案房产，从签订购房合同到过户到自己名下期间，没有查验房屋，违反生活常理。同时，双方交国土部门备案的购房合同中约定的成交价明显低于市场价，且退一步讲，即使石先生向陈先生交付了现金42.6万元，该价格仍与市场评估价存在明显差距，且石先生这种全部以现金形式付款的行为同样违背生活常理。故综合分析案情，可以认定两人存在恶意转移房产的故意行为，两人基于此目的而签订的购房合同应属无效。陈先生要求确认该合同无效，将房产恢复过户到陈小姐名下，本院予以支持。陈先生主张的律师费、评估费，系因本案产生的实际支出，本院予以支持。

2010年5月12日一审判决:

1、两被告(陈小姐与石先生)签订的《深圳市二手房买卖合同》无效;

2、两被告应于本判决生效之日起立即连带负责将涉案房产恢复登记到被告陈小姐名下;

3、两被告应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈先生因本案产生的律师费损失人民币1.3万元、评估费损失人民币300元。

本案受理费6365元，公告费700元，均由两被告连带负担。

律师说法:

1、本案靓点之一是承办法官根据案件情况，大胆适用自由裁量权认定两被告转移诉争房产的行为构成了恶意串通，并以此确认了合同的无效，有效地维护了陈先生的合法权益和法律威严(因为一般情况下，受害人只有间接证据，很难提供对方恶意串通的直接证据，在此情况下关键是看法官的自由心证);

2、本案靓点之二是判决恶意串通当事人赔付了受害人的全部律师费用。就目前国内民事司法审判实践来说，除了知识产权和深圳的劳动争议案件，几乎没有支持律师费由败诉方承担的，本案的创新判决有力地维护法律的尊严，惩罚了恶意串通当事人，实现了社会的公平与正义;

3、根据《物权法》第106条规定，不动产的善意取得除要求受让人受让时为善意之外，还需要以合理的价格转让。本案中两被告签订的二手房买卖合同约定的成交价为元，庭审时石先生辩称实际成交价为42.6万元，且为现金付款，但仅有陈小姐白条，并未提供银行现金提取凭证，无法证明交易的实际存在，且无论是登记价还是其辩称的成交价均远低于实际市场价，故石先生不属于善意第三人;

4、法院应当允许当事人以按揭房屋作为财产保全担保并可以限值查封被告房屋，而不应人为提高受害人的诉讼担保门槛(深圳房价高企，大量房屋都是按揭房，本案第一次诉讼时，就是因为陈先生申请用按揭房担保查封诉争房产被罗湖法院拒绝，才导致房屋在诉讼过程中被转让引发二次诉讼。更有法院不但要求提供红本在手房产担保，还要求担保财产价值必须达到被保全房屋的全值，由此导致的结果是:即使担保房产价值千万，只要还少银行哪怕是几万元贷款未还清，也不能用来担保查封被告几十万的房屋;同样，即使要求索赔几万元，如果对方房屋价值百万，也要提供百万的财产作担保，而无论对方房屋还欠银行多少贷款!)

5、本案也提醒购房者低价购买诉讼房屋存在法律风险，根据《城市房地产管理法》第38条规定，权属有争议的房屋不得转让，故诉讼过程中的房屋即使没有被保全查封也不能轻易购买。

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