张雷律师按：企业承租的厂房遇到拆迁，常常会遇到出租人制造借口，比如承租企业拖欠租金，解除厂房租赁合同，以此达到侵占停产停业损失补偿款、搬迁、临时安置补偿款的目的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”其中房屋价值可能包括企业租赁土地后建造的厂房、对房屋进行的装修等；搬迁、临时安置的补偿包括企业设备的搬迁补偿；停产停业损失的补偿包括企业因拆迁而造成的停产停业损失。所以，拆迁人对被拆迁人的补偿包括了承租人应当获得的补偿，企业可以就补偿问题起诉出租人要求给予其停产停业补偿和搬迁补偿等。对比一下委托加工合同 。以一则案例做分析。

2000年04月29日，钟表公司与集团公司签订了《房屋租赁合同书》，约定钟表公司承租集团公司的房屋，租赁期间是2000年05月10日至2005年07月09日，租金为55万/年。并且明确约定“在合同履行过程中如遇城市规划拆迁，甲乙双方都有权得到相应的补偿”。（分析：这类案件，拆迁公告在合同约定的租赁期间内公布；张雷律师建议在签订房屋租赁合同时，对拆迁补偿的归属作明确约定，企业在委托律师维权时，首要的是请律师对签订的租赁合同进行审查，以弄清楚拆迁补偿款归属是如何约定。）

2002年06月01日，钟表公司所在地区张贴了拆迁公告，由某建设公司对该地区进行拆迁。因为拆迁，钟表公司的经营受到影响，遂致函给集团公司要求减免租金。但此时集团公司并未同意钟表公司的要求，反而以钟表公司拖欠租金为由向人民法院提起诉讼要求解除与钟表公司的房屋租赁合同。2003年06月20日，租赁合同被依法判决解除。（分析：拆迁公告已经张贴，企业的经营势必受到影响，很多企业为此不愿继续支付租金，但这正给了出租人解除合同以口舌。很多出租人会借机解除合同或诉请租赁合同无效，想以此来侵占承租人应当获得的补偿。）

2003年09月27日，集团公司与建设公司签订了《拆迁补偿协议书》，约定建设公司给予集团公司停产停业损失197万元、设备拆迁安装补助费3.2万元。（分析：虽然旧的拆迁条例规定了，拆迁人应当和被拆迁人以及承租人共同签订拆迁补偿协议，但实践中往往做不到这一点。新的征补条例更是否定了承租人的签约权。因此承租企业只能通过租赁法律关系向出租人主张补偿。补偿的标准可以参考拆迁人给予被拆迁人的补偿数额。）

2004年08月，钟表公司起诉集团公司和建设公司，要求二被告向原告支付因拆迁非住宅房屋而产生的停产、停业补偿款197万元，支付因拆迁产生的搬迁补助费3.2万元。（分析：因为集团公司起诉钟表公司的租赁合同在2003年06月20日被解除，故在拆迁许可证公告之日，双方之间存在着租赁合同，因此钟表公司有权作为承租人获得补偿。本案件中钟表公司要求补偿的金额正是集团公司从拆迁人那里获得的补偿金额，此种比照法可获得法院支持。）

最终，经过两审法院审理，判决集团公司支付钟表公司停产停业损失197万元，设备拆迁安装补助费3.2万元。

张雷律师认为，承租企业可以获得的补偿，在本例判决中，完全等同于拆迁人给予被拆迁人的补偿数额，这是一种确定承租企业损失的方法。此外，在《上海市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第35条中规定，“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定”，该种比例法，也可以为承租企业所用。第三，如果承租企业在房屋被拆除之前能够未雨绸缪，准备好企业前三年的平均收益证明，停产停业期限的相关证明，亦可以在法院审理过程中，申请法院对各种因拆迁造成的损失进行评估，以评估结果作为向出租人索赔的依据。