西南政法大学

民法分论之债权法作业

指导老师：谭启平教授

学生：刘传甫

案例

甲开发商（姑且叫开发商）开发一房屋，初始规划3幢，但在修第3幢是按照规划图纸要占用税务局的一块地。原预想能够和税务局谈好转让该地皮，但是现税务局不答应。导致该第3幢无法修建。在图纸设计出来后，一些购房者就以750元/平方米的价格认购了该第3幢的一些房号，有些交了定金一两万不等，一些已经缴了全款。由于当时没有象现在要签订5份合同，当时就只签订了2份合同，买卖双方个人一份。在开发房屋时，当地一个领导购买了以600元/平方米认购了一套房屋，准备以后出卖。后来房屋价格上涨市场价约1500/平方。与开发商约定，开发商以1500元/平方帮其出售。后来开发商以1500/平方将该房出售给某人，某人向开发商付清了全部价款。但是开发商没有将该价款给某领导。该领导听说房子卖了，就找开发商要钱，未果就将开发商的房屋销售登记单撕毁了。税务局也来收税要按照合同的交易大小收，将合同收走了为归还。结果开发商不知道哪些房子销售哪些没有销售。加上认购时一些向开发商认购也可以想内部人员认购，结果导致一方二卖多卖。最后公安机关立案，法院以合同诈骗罪处罚。试从物权和债权关系来分析。

分析

一、物权的概念

物权源于罗马法但并没有明确提出其概念，中世纪注释法学家在解释罗马法时才引申出物权和债权。物权是指公民法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。《中华人民共和国物权法》第2条2款规定：“本法所称物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”其特征一般是指物权是支配权、绝对权、财产权、客体是物以及物权具有排他性。物权的特性以排他性为中心，首先由于物权的排他性，引申出物权的权利人可以对抗一切不特定的人具有对世效果，同时也表明同一物上不许有内容不相容的物权并存，故物权特征以排他性为中心。

二、债权的概念

债，是指特定的当事人之间，依据合同的约定或法律的规定而发生的特定的权利和义务。合同是商品交换的最一般的法律形式，债是商品交换的最一般的法律形式在理论上的高度抽象。债权是得请求他人为一定行为（作为或不作为）的司法上权利。债权和债务都不能单独存在。债的三要素为债的主体、债的客体、债的内容。债权人的权利和债务人的义务，称之为债权和债务。债权的特点区别于物权为：债权是请求权，是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利；债权是对人权；债权是相对权；债权具有相容性；典型债权（合同之债）具自由、任意性。

三、物权变动模式

根据物权变动原因的不同，可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。通常意义上的物权变动模式，就是指一个国家或地区的民事立法，对于基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。大陆法系具有典型意义的物权变动模式归纳起来有三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。

（一）债权意思主义。《法国民法典》第711条规定，财产所有权因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。换言之，物权变动为债权行为的当然结果，不承认有物权行为。依照《法国民法典》第1583条的规定，第三人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件，称为债权意思主义。

（二）物权形式主义。买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，还须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意，以物权的变动为内容，称为物权合意。《德国民法典》第873条规定，为了移转土地所有权，或为了在土地上设定某项物权或移转此项权利，或为了在此项物权上更设定某项物权，除法律有特别规定外，必须由权利人及相对人，对于权利变更成立合意，并将此种权利变更之事实，登记于土地登记簿内。《德国民法典》第929条规定，动产所有权的出让，必须由所有人将物交付于取得人，而且双方就所有权的移转，必须成立合意。如取得人已经占有该物时，仅须就所有权的移转成立合意。此种把当事人之间有关物权的合意与交付或登记作为引起物权变动的法律事实，即物权变动的物权形式主义。

（三）债权形式主义，称意思主义与登记或交付之结合。物权因法律行为发生变动时，除当事人之间须有债权合意（债权行为）外，仅须另外践行登记或交付的方式，即生物权变动的效力。按照1811年6月1日公布的《奥地利民法典》，其要点为：其一，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，二者合一。此与意思主义同，而与物权形式主义异；其二，欲使物权变动实际发生，仅有当事人之间的债权意思表示（债权契约）尚有未足，尚须履行登记或交付的法定方式。因此，公示原则所须之登记或交付，系物权变动的成立或生效要件；其三，物权的变动，仅须在债权的意思表示之外加上登记或交付即为满足，不需另有物权的合意，故无独立的物权行为存在；其四，既然无独立的物权行为存在，则物权变动之效力自然受其原因关系债权行为之影响，因而所谓物权行为无因性也不存在。

我国现行立法系采债权形式主义的物权变动模式。我国《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里所说的“合同”，是指买卖合同、互易合同、赠与合同等债权合同。“其他合法方式”是指继承、遗赠、征用、没收、法院判决以及强制执行等。该规定表明，一方面，以发生物权变动为目的的原因行为的成立和生效，并不直接导致物权变动结果的发生；另一方面，财产所有权的移转并不要求有独立的物权行为的存在，现实交付 。在一般情况下，债权合同加上交付行为即可发生所有权的移转。可见，作为民事基本法的《民法通则》采认了债权形式主义的物权变动模式。我国《合同法》第133条同样规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这两条规定中所说的作为例外情形的“法律另有规定”，主要是指民事特别法上关于不动产物权变动的规定。我国《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”第60条第3款规定：“房地产转让……时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”由此可见，我国立法对不动产的物权变动同样采认债权形式主义，以债权合同加上过户登记的方式来移转不动产的所有权。

四、物权变动模式分析。

由于不同的物权变动模式必然导致对一房二卖多卖的认定结果不同。按照法国的意思主义，那么即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。那么开发商再将已经转让给买受人的房屋在出卖就是无权处分。开发商再出卖就是对原购买人的物权所有权的侵害。是对权利的支配权和处分权的破坏。物权的排他性具有排除他人干涉的权利，按形式主义，因为双方没有办理物权变动，没有物权变动的合意，因此房屋所有权没转移于购房者。开发商将属于自己的有权利处分的房屋再出卖，是符合物权法的。开发商自己的房屋有绝对的支配权和排他性的权利，任何人包括购买者都无权干涉开发商出卖自己具所有权的财产。按照债权形式主义，则双方有一个买卖协议还不足是物权变动，还要履行登记才成立或者生效。我国大抵采用债权形式主义，因此虽然双方签订了合同，但是没有办理登记手续，所有权没有转移，开发商将自己拥有完全物权的财产在转让，从物权角度来说是可以的。但是由于开发商的该行为如果扰乱房地产开发秩序，通过合同诈骗或者骗取了购房者的财物而不是针对该房屋所有权，同样是要受到刑法追究的。

五、房屋买卖的前后合同的效力（以我国现行法律为依据）

（一）就第一个房屋买卖合同其合同效力不受没有办理过户登记影响。

法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。 我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的效力。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

（二）房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。

物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。

（三）第二个合同，同样肯定其效力。

既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。因此前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

结语：

合同的成立、生效属于债权法的范畴，应当适用债权法、合同法的规定；物权的变动属于物权法的范畴，应当适用物权法的规定。其中交付和登记是物权变动的公示方法，实现合同的交易目的即引起物权变动法律效果的发生。根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权。因此两个有效的合同（债权）在一个标的上只能有一个取得物权，物权的取得不影响债权的成立。因此，本案中一房二卖实际上就是就是物权的排他性一物一权原则与合同的相容性之间的矛盾。开发商和第一购房者签订合同，没有过户登记，该房屋物权还属于开发商，开发商拥有该房屋的绝对权，在出售给第三人时可能导致第一买受人的财产（货币）损失，其侵害的对象不是该不动产房屋，而是第一买受人的财产（货币），形成的是债权债务关系，如果形成合同诈骗，情节严重构成犯罪的按照刑法处理。如果房屋已经登记在第一购买人下，开发商未经授权再出卖，则是无权处分，是对第一购买人的物权的侵害，形成侵权之债，导致不能转让给第三人的，开发商应该承担合同责任。对一放二卖多卖里面的法律关系既涉及物权关系又涉及债权关系，要区别对待。

参见王利明 物权法论（修订本） 中国政法大学出版社 2003年版 第1页

参见王利明 物权法论（修订本） 中国政法大学出版社 2003年版 第3页

王轶著《物权变动论》中国人民大学出版社2001年版第11页。

] 参见梁慧星、陈华彬著《物权法》法律出版社1997年版第91-93页。