《物权法》对房地产登记的几点影响

张恩华 驻马店市房地产产权产籍监理所

摘要：登记对不动产物权的确立有重要意义。简单介绍预告登记及开展预告登记的前提条件，分析更正登记、异议登记中一些注意事项。探讨受理登记财产的约定为夫妻中一方所有时应注意和把握的问题。

关键词：预告登记；更正登记；异议登记；夫妻共有财产

根据物权法的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。明确对不动产实行登记生效，不动产权利的设定和转移必须要办理登记，如果不办理登记，物权不能设定。换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。不动产登记作为一种公示手段具有公示公信效力，经法定的登记程序，可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，对于维护市场经济条件下交易的安全。保护善意第三者利益，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。使那些手中持有购房合同、发票和经公证买卖没有及时办理过户手续以及私自抵押不办理抵押登记的物权变更，都有可能出现合法权益得不到保障的现象。同时，对于我们登记机构来说，极有可能出现集中办理遗留问题的局面，怎样妥善处理时一个考验。并且，物权法的一些新规定对我们来说也有一定的影响，在此谈一点粗浅的看法。

一、预告登记

物权法规定:：当事人签订不动产买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。其实质登记的不是物权，而是将要发生不动产变动的请求权，使被登记的请求权具有物权的效力。其实质登记的不是物权，而是将要发生不动产变动的请求权，使被登记的请求权具有物权的效力，产生对抗的效力。主要是限制开发商，保护购买预售住房的老百姓。对预购商品房和预售商品房抵押依法办理登记，能有效杜绝“一房二卖”，确保购房者获得约定买卖的房屋，抵押权人的合法权益也得到保障。

登记机构要想开展此项登记，想知道诚实信用。前提条件是实行了办公自动化，利用了完善的应用程序和合理的业务流程。因为，进行预告登记的房产是正在建造或登记在卖方名下的房产，在我们已确权的登记薄中无法查询，靠手工记忆或电子文档区记录，即落后又不能确保准确无误，商品房网上预售网上合同备案的实施，是开展此项登记的前提条件。对于登记机构来说，首先要实行办公自动化，开展网上预售网上合同备案工作，没有实行的必须更新办公软硬件，重新制定业务流程，建立商品房网上预售网上合同备案系统，形成新建楼盘信息表，尽快适应工作的需要。其次，实行交易产权登记一体化，商品房预售是开展预告登记、预购商品房抵押、预查封的前提，若办理这些业务的部门各自为政，势必影响工作质量和效率，协同不力有可能出现登记错误，最好的方法是运用统一的办公软件，实行一体化办公。同时，应加强对职工的教育培训，提高工作人员素质，增强责任心。因为，预告登记、预购商品房抵押、预查封三者具有对立统一关系，受理时审查不清，有可能引起争议和纠纷，甚至带来行政诉讼。

二、更正登记、异议登记

物权法第十九条规定：权利人、厉害关系人认为不动产登记薄记载事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。更正登记时对登记薄错误的补救措施，我们过去都在操作，大部分仅局限于对房产基本信息错误进行更正，权利主体的更正是通过行政复议和行政诉讼来解决。从本条第一点来看对此有所突破，就是权利人书面同意更正和有证据证明确有错误时，我们就可以依法办事，进行更正登记，减少了诸多不必要的环节。第二款是当厉害关系人不能够取得权利人书面同意，而无法进行更正登记时，利害关系人可申请进行异议登记，在15日内起诉。异议登记是一种财产保全措施，防止恶意占有人把房产转移，损害房产所有者和善意第三者的合法权益。对异议登记操作应注意以下两点。

（一）起诉时限15天，从哪一天算

笔者认为应当以法院立案时间为准。这需要登记机关和人民法院之间进行沟通，达成公示，否则就无法操作。并且异议人已起诉情况也应当及时能反馈到登记机关，以便登记机关采取措施限制该房产转移。

（二）异议登记应当进行公告，在公告期间内该物权的变更行为无效

《城市房屋权属登记管理办法》对权属登记时有可能将登记薄上所记载的权利人转变为事实上是权利人（利害关系人），对经审查无误的异议登记，应依法予以公告，期限不少于15天。在公告期间内登记薄上所记载的权利人如有异议。可以向登记机关书面提出。对于异议，首先有登记机关予以调处，不服调处者，应向司法机关诉请处理。经公告没有异议的，可以办理更正登记。根据物权法的规定：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以像申请人请求损害赔偿。据此，我们在受理异议登记时要慎重从事，严格审查，尽量避免出现异议不当，防止权利人的损害得不到赔偿时，把登记机构追加为第三人，进行赔偿。

三、夫妻共有财产

物权法第八章对共有财产做了比较明确的规定，分为按份共有和共同共有。夫妻共有的房产，人们都习惯于按共同共有处理，由一方登记产权，登记机关一般也不强求当事人以夫妻共有进行登记，出现许多隐性共有房产。只是对房屋所有权进行处分（如出卖或设定抵押权）时，依据修改前的《婚姻法》第十三条关于“夫妻在婚姻关系存续的期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外”的规定，要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字。但是，这种登记方式的问题也是显而易见的。在2001年修改的《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻之间的共同财产趋于复杂化，不能简单的确定为一方所有或共同所有。根据物权法的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。将本属于夫妻共有的房产登记在一个人的名下，不能如实反映房产权属，不利于保护另一方的合法权益。因为，不动产物权的归属和内容是以我们的登记薄为根据，登记薄所记载的权利人，完全可以依照物权法的规定按个人财产进行处分，从而损害另一方的合法权益。

而将夫妻共有的房产按共有房产登记，能真实的反映权利状态，方便产权人行使自己的权利。同时，依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请”，共有的房屋，有共有人共同申请。所以，属于夫妻共有的房产，应该按共有房产进行登记。登记时双方提交取得房产的依据、婚姻状况证明、身份证明到手续，共同到登记机关提出申请。此外，双方按份共有的（如女方占四分之三、男方占四分之一等），应有双方对份额的约定，在申请时共同申请登记。属夫或妻一方所有的财产，在申请权属登记时，除按正常手续提交取得产权的依据、婚姻状况证明、身份证明外，应增加能证明房产属一方所有的依据（如公证书、判决书、夫妻双方的约定），其中依据夫妻双方的约定登记的，配偶双方应到登记机关签字证明。属夫或妻一方所有的房产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。这样在进行处分房产时，登记为共有的房屋所有权，要求共有人共同到登记部门签字；已经登记为一方所有的财产，只需要等级的产权人一方在登记文件上签字。

关于财产的约定为夫妻中一方所有的，在受理登记时应把握以下几点。

（一）夫妻约定财产的约定内容必须是合法的，且不得超越夫妻所享有的财产权利的范围

法律不限制夫妻对财产进行约定的内容，夫妻可以对夫妻财产进行自由的约定。包括“婚前关系存续期间所得财产”，也包括“婚前财产”；即可对全部财产的归属进行约定，也可以对部分财产的归属进行约定；约定的形式也不受限制，可以约定财产为共同所有；按份所有、各自所有。这些约定必须是合法有效，不得损害国家、集体或第三人的合法权益，不得违反法律或社会公共利益，否则是无效的。例如丈夫不能为了逃避债务，将共同财产约定为妻子所有，损害了善意第三人的合法利益，因此是无效的。不合法的约定不能登记。

（二）约定的方式要求采用书面形式。新《婚姻法》第十九条第一款规定“约定应当采用书面形式。”

人们常说“口说无凭”，口头约定的方式在引起纠纷时，当事人难以举证，无法解决问题。所以夫妻财产约定应当以书面的形式，最好能够采取公正形式进行约定。根据我国《民事诉讼法》的规定，除非“有相反证据足以推翻公证证明”的法院把公证作为认定事实的重要依据，公证约定可以防止当事人随意变更约定内容，能都有效减少纠纷，更好的保护当事人的权利。但夫妻双方没有公证的财产约定，只要不违反有关法律的强制性的规定，就应为有效规定。

（三）财产约定时当事人双方必须是真实、自愿，夫妻一方不得以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方在违背真实意思表示的情况下做出约定

并且当事人双方具有完全民事行为能力，订立夫妻财产约定是一种与当事人身份有密切关系的法律行为，必须是当事人亲自实施，不得代理，其他任何人代替婚姻关系当事人所作的约定都无效。