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妞妞的听课小札----物权法（七）
一、相关法律及阐析----物权的预告登记制度
（一）法律规定
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（二）分析
1、预告登记的实质是对权利人的债权与物权的双重保护制度。
2、区分终局登记和预告登记。
（1）终局登记：使得当事人所期待的不动产物权变动产生效力的登记。
（2）预告登记：当事人所期待的不动产物权变动的条件仍没有成就或是缺乏的情况下，法律对权利人的债权进行保全的登记。具有临时性和保全性。
3、预告登记的效力（进行预告登记的前提是双方签订了房屋买卖合同或不动产的相干协议）
（1）对双方当事人的效力：使得被登记的请求权具有物权的性质也即此时请求权具有排他的效力同时也限制了债务人的处分权。
（2）预告登记债务人与第三人的效力：权利质权的特殊规则。不妨碍债权的设立。但是限制处分权。
（3）预告登记债权人与第三人的效力：可以排除任何第三人取得物权的所有权。
PS：预告登记仅仅是对被登记的债权进行保全，不改变债权本身的性质和内容。
（4）预告登记实质是一项临时的保全措施，因此法律对此进行了时间上的限制。否则的话，将会破坏物的流通和物权关系的稳定。
二、案例讲习
案情：
甲与乙签订了房屋预售合同，同时甲向乙支付了房款，为了保障日后的履行甲向登记机构单方办理了预告登记，保护期二年。后乙反悔。甲遂起诉至法院，要求终止合同，返还房款并赔偿相应的损失。在诉讼过程中，甲申请法院财产保全，扣押了乙的另一处房产。法院经过审理最后判决双方终止合同，乙应返还返还房款并赔偿损失。后乙在法院规定的履行判决期间与丙签订了房屋买卖合同，遂要求甲解除该房的预告登记，甲不允。因此丙要求乙解除双方的合同，并要求乙赔偿相应的损失。乙在向丙赔偿制后起诉甲至法院，要求甲赔偿自己的损失。
讨论：法院应该如何判决？
解析：法院应判决甲立即解除预告登记并赔偿乙的相应损失。理由是，首先甲的请求是终止双方的合同而不是要求继续履行合同，因此在判决后甲应及时地解除登记；其次甲在诉讼中已经将乙的一处房产进行保全，此两项措施使得保全的价值大大的超过甲的诉讼请求，此时的甲应是属于权力过渡行使；最后，因为乙对丙的赔偿是由于甲未能及时解除登记所造成的。
