土地登记代理人辅导资料:物权的效力(一)

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第二节物权的效力

所谓物权的效力，是指法律为确保物权的权利人直接支配标的物、享受物权利益不受侵害而赋予物权某些特定的保障力。

一、物权的优先效力

物权的优先效力包括物权优先于债权的效力以及物权相互之间的效力。

(一)物权优先于债权的效力

同一标的物上并存着物权与债权时，不管物权与债权的成立先后，物权皆具有优先于债权的效力。其实物权具有什么效力。具体而言，以特定物为给付标的物的债权成立时，该标的物上也已经有物权的存在时，物权的效力优先于债权的效力。在"一物二卖"的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。债务人破产或被强制执行时，如果债务人的财产上存在着定限物权，则该定限物权优先于其他一般的物权，担保权人可就该物优先受偿，而当债权人破产时，使用。如果存在着质权、抵押权或留置权的，则有别除权，第三人对强制执行可提起执行异议。

应当注意，物权优先于债权并不是绝对的。《最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，"私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"此为"买卖不破租赁"原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。

(二)物权相互间的优先效力

物权相互间的优先效力，是指同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。例如，同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿;不动产所有人设定土地使用权后，再于同一不动产上设定抵押权时，先设定的土地使用权优先于后设定的抵押权。

应当注意，上述物权相互间的优先效力也并不是绝对的。例如，在同一标的物上，虽然定限物权成立于所有权之后，但在其支配范围内具有优先于所有权的效力。

例题：李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有( )。

A.李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效

B.于某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效

C.因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权

D.李某有权继续租赁承租的房屋直到租赁合同期满

E.于某与王某之间的买卖合同有效

答案：ABC

解析：《最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，"私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"此为"买卖不破租赁"原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。