葫芦岛房产 关于当前非商品房买卖合同效力的的探讨 <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> 当前，在我国存在着多种性质的房屋买卖，主要可分为商品房买和非商品房买卖。商品房买卖主要是指房地产开发公司取得了商品房预售许可证，能够办理产权证的可在市场上自由流通的房屋。非商品房东要包孕：因未交纳土地出让金或未经综合验收而不克不及办理大房证而只是由开发公司办理的房证（俗称小房证）的房屋、房改前由开发公司开发但没有房改或部分住户没有参加房改的房屋（名义上还叫公房）、政府或单位所建经改制或房改改制出售给个人的房改房、按照地方人民政府政策指导价采办的经济适用房（包孕单位集资房和安居房）、城镇私有房屋、在城市里的菜民区或农村的集体土地上建造的村证房和私房等。由于最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干标题的解释》，为认定商品房买卖合同效力和解决此类纠纷提供了比较明确的法律依据。因此商品房合同的效力及纠纷的解决不再探讨，仅就其它房屋，即非商品房买卖合同的效力和纠纷的解决，结合当前的实践并综合一些同仁的探 讨和研究成果综述如下，供参考。 一、小产权房的买卖。所谓小产权房是指某些房地产开发公司在没有交纳土地出让金的情况下将房屋出卖，事后无力或不想办理大产权证而只是给购房者办理的证实房屋是购房者的小产权证。这种小产权证固然不是国家房地产治理部分颁布，但是由于购房者已经交付了对价，且实际占有和使用房屋，应该以为购房者已经取得了所有权。因此，这类房屋的买卖合同和私有房屋的买卖最大的区别是不克不及到国家的房地产治理部分办理大房证。双方签订的合同一般情况下是正当有效的。 二、“公房”的买卖与与处理。传统公房概念在过往一般是指由地方政府房地产治理部分治理的由公民承租的房屋（通常称直管房）、由单位或系统建设分配给本单位、本系统干部、职工居住的房屋。而这些房屋大多数已经过房改变成了个人产权的房屋。当前在某些地方遗留较多的所谓公房很多是前些年一些开发公司拆迁了一些公房或私房，住户被安设时没有施行行产权调换，这些房屋仍由开发公司或由开发公司委托的部分或单位治理，收取房租。这种房屋有的施行了房改也变成了个人产权。但是仍有部分住户，其中大部分是没有正式单位的。由于没有所谓“工龄”待遇。而无力采办或以为还是交房租合算而仍然坚持“公房”的属性。对于这种公房，固然在法律上开发公司仍然保留有所有权，但是，全国各地的政策基本上都已经放开，对其居住权可以买卖，但大多都附加一条“要经过产权单位的同意”由于无论如何买卖，产权单位都可以收取租金，且在更名时还可以收取相当数目的更名费，所以产权单位一般不予更多的限制。所以这种公房的“买卖”从目前看是一种承租权的交易。只要符合房屋买卖合同的要件，应该认定买卖合同正当有效。 三、房改房买卖合同效力。 1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的 决定》，将国有公房产权出售给职工，分为三种方式，一种是以市场价采办，产权完全回个人；一种是以本钱价采办，产权也回个人；一种是低于本钱价的标准价采办，产权由个人和单位共有。1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了一些限终辊件。如已取得房产证的房改房答应买卖；个人拥有部分产权的住房（标准价房）应取得产权单位同意或者放弃优先采办权的书面意见；有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益以及交纳其他税费等。有的省、市如《河北省公有住房售后首次交易治理暂行办法》也规定了类似内容。如以本钱价采办的住房，交易收进按规定缴纳有关税费后回住房所有权人所有；以标准价采办的住房可以先按照本钱价补足房价款，全部产权回住房人所有后再进行交易，交易收进回产权人；也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收进由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成，原产权单位撤销的，应当所得部分上交同级财务，专项用于住房补助。 实践中发生纠纷的大多是有的房东享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位采办了房改房后以三、四万元的市场价格卖出，但当时没有办理产权过户。几年以后原房价涨至十几万，拒不协助新房东办理房屋过户登记，甚至起诉要求认定原房改房买卖合同无效，主要理由一是签订买卖合同时还没有取得房产证，无权卖房；二是签订合同时夫妻另一方未参加，一人无权独自处分夫妻共同财富；三是房改时是以标准价采办的房屋，单位有优先采办权，在出卖时未征得单位同意应属无效；四是《城市房地产治理法》和《城市私有房屋治理条例》规定城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产治理部分办理变动登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房东的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？答案应该是否定的。第一，以尚未办理房产证为由主张合同无效的，其理由是按照《城市房地产治理法》和《物权法》的相关规定，以为只有取得房产证和房产登记以后，买房人才有房产所有权，才能将房屋转让，在未取得房产证前，还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。这种说法是不正确的。这是由于：第一，固然在房产证办理下来之前，尚未取得法律上的所有权，但其在出资采办所住房屋后，已经成为事实上的房东，且房产证正在申办之中，应当认定具有处分该房产的权利；第二，即使没有取得房产证就出卖房产，依据《合同法》51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房东的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。 至于签订合同时夫妻一方未参加签名的合同是否无效，应该区分不同情况。假如房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，那么，夫妻一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，要约的撤销 。除非有另一方的授权委托。由于，在这种情况下买方应当知道该房系夫妻共有财富，应当征得另一方的同意。不然，买方不构成善意取得。实际上，没有房屋夫妻两人的签名也无法办理产权过户手续。假如有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，合同是有效的。假如另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。假如另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，记载房东名字的夫妻一方对外签订买卖合同应为有效合同，除非另一方能证实本身的配偶和买方有恶意串通损害本身的行为。由于在这种情况下买房报答善意第三人，符合善意取得的条件，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。 关于买卖房屋没有进行登记是否有效。相关法律法规规定，城市房地产、私有房屋买卖时，均需到房地产治理部分办理变动登记手续。但是，买卖房屋没有进行登记是否导致合同必然无效呢？《城市房地产治理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政治理法规，而不是合同是否有效的规定。合同的订立有效性和进行房产变动登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国《合同法的司法解释一》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不克不及转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干标题的意见》56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和治理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应以为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变动、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”总之，买卖房改房合同假如没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的，应依法支持，庇护善意第三人的正当权益，维护合同的不变性，庇护“老实信用”原则。和商品房买卖合同比拟，最大的不同点就是在交易时，必需支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。 四、集资房、安居房买卖合同效力。 我们国家目前所说的经济适用房包孕集资房和安居工程的住宅房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房，由单位补助，个人出资采办，产权回职工个人所有。安居工程住宅房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合采办经济适用房条件的个人出资采办的保本微利房。按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行办法》和2004年颁布的《经济适用住房治理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收进家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。采办经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水同等因素进行回购。采办经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的必然比例向政府交纳土地收益等价款。具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工采办基础上房源仍有多余的，由城市人民政府同一向符合经济适用住房采办条件的家庭出售，或以本钱价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新采办土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供给对象出售。实践中也存在不少买卖这两种经济适用房的情况，有的买卖房号，有的在五年内出卖，有的在居住五年后出卖。合同。由于房屋涨价，卖方反悔，起诉法院请求确认买卖合同无效。理由不过乎：一是买卖房屋必需要有房产证，无证买卖无效；二是将单位集资房卖给了非本单位职员购房者没有购房资格；三是居住未满五年就将经济适用房卖掉违反国家政策；四是原房东将经济适用房卖给了不符合采办经济适用房的买方，违反国家政策无效等。对于这些情况，国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收进家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部分应当办理过户登记。合同是双方真实意思的暗示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房东居住未满五年或卖给不符合采办经济适用房的条件的买方，固然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部分规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋治理部分也会予以办理过户登记。经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房东只有有限的产权，经济适用房不克不及自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，有些地方的政府已经停止对产符合条件的集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收进家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见，固然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政治理部分必需遵照执行。买卖双方假如违反了相关规定，则不克不及办理过户手续。因此，固然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房东配合办理过户，房屋治理部分将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房东办理过户登记。新房东将无法取得房产证，不受法律的庇护。因此，这类买卖合同固然有效，但无法得到履行，经济适用房不克不及在市场上自由流通。假如想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府采办，而不克不及和原房东自由协商采办。 五、村证房买卖合同的效力。 所称的村证房是指在农村集体土地上主要为本集体内部成员 兴建的房屋。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得国农房产治理部分同一办理的产权证，或称大产权证，而只有村里发的房证。这类房屋的买卖假如是在本集体经济组织内部成员之间，买卖合同是有效的。假如是非本集体组织内部的成员或城市居民，没有在本集体经济组织购房的正当资格，双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体经济组织自行出台相关政策，答应外集体或城市居民采办，但村规民约无法对抗法律和行政法规。这是由于，第一，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不答应转让，第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变动登记，买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的庇护；第四，认定买卖合同有效不利于庇护出卖人的利益，在很多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求关系到其保留权益。因此，所签订的合同均为无效，拆迁时也不会得到充分的补偿。转贴于中国论文下载中心 本文由 葫芦岛论坛 原创发布 实记新浪乐居互联网媒体呼唤中心 刘植荣:在非洲必然要依法用工 父亲的小院 我想回家看看爸爸 【转载】[文航花园]文昌复合地产购房全款98折 (责任编辑：admin) |
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