北京房产律师房地产律师二手房律师房屋买卖合同纠纷案例：房屋买卖合同违约金约定过高时，当事人可以要求调低

本案是专业房产律师张仁藏（盈科律师事务所（中国区总部）合伙人律师）承办的一起房屋买卖合同纠纷案件。

【基本案情】2010年4月11日，杨某作为出卖人与高先生签订了《房屋买卖合同》，约定杨某将房屋出卖给高先生，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高先生因为逾期付款形成违约，高先生在万分焦急的情况下找到了张仁藏律师。在张律师详细专业的讲解之后，高先生决定聘请张律师提起诉讼，要求解除合同、返还购房款，并愿意承担相应的违约责任。

在庭审中，杨某提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元，因为杨某提起反诉，早在张律师的预料之中，因此高先生并没有要求15天的答辩期。

【张仁藏律师】的观点：

一、高先生的解约行为并未给被告造成任何损失，合同约定的违约金过高，根据合同法114条的规定，http://5law.cn/info/a/sifa/jingjijiufen/2012/0526/244609.html。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

二、关于被告为履行自己签订的房屋买卖合同而作的房产抵押消费贷。

三、存量房屋买卖合同的履行程度不深。

四、是因为楼市新政的出台、第三人的原因而违约，属于被动违约，主观过错程度不大，不存在恶意。

五、守约方的预期利益

六、诚信信用原则

七、从公平角度，如果让原告承担房屋总价款20%的违约责任，是显示公正的。

本案的承担法官采纳了张仁藏律师的代理意见，看看验收 。将违约金的金额予以调低。高先生对此判决结果表示满意。

【作者简介】

张仁藏律师，房产纠纷专家，合同法律师，公司资深法律顾问律师，中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员，中国政法大学法学硕士，现为北京市盈科律师事务所高级律师。在诉讼案件中，运用扎实的法学理论和出色的辩才寻找案件突破口从而更好的维护当事人的合法权益；在非诉讼案件中，以专业精神和细致工作去寻找关联法律解决项目中所遇到的问题。张仁藏律师在长期的律师生涯中，不仅积累了丰富的从业经验，也造就了为人正直、务实严谨的工作作风。本律师秉承 “ 受人之托、忠人之事，勤勉敬业、 诚实守信 ” 的服务宗旨，精益求精地承办每一个案件，力求在法律的框架内最大限度地维护当事人的合法权益。

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