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妞妞的听课小札----物权法（四）
一、物权的登记（结合法律规定和相关的法理阐述）
1、 初始登记：原始取得所有权的登记。简单说，就是第一次的登记。
2、 他项登记：除所有权以外的其他物权权利的登记。
3、 变更登记：物权权力要素的变更登记，如权利人变更的设立登记、权力内容的登记等。
4、 废止登记：权利抛弃或灭失的登记。
5、 预告登记：（重要）
（1）物权法 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（2）该条实质是保护受让人的预期请求权，限制出卖人的处分权利。
6、更正登记：（重要）
（1）物权法 第十九条 第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（2）简单说就是对错误登记的纠正。
7、异议登记：（重要）
（1）物权法 第十九条 第二款 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
（2）该条规定的实质是破除登记的权利推定和公信力，排斥善意第三人的信赖，以此保护权利人和利害关系人的利益。它是为更正登记之前所采取的一种临时措施。
二、案例讲习
案情：
A与某房地产开发公司签订房屋买卖认购协议，并预付定金若干。尔后，A经调查发现，该房屋产权属房产公司但土地使用权证并不属于该公司。遂起诉法院，要求确认该认购协议无效，并且请求房产公司返还定金。房产公司律师辩解理由如下：房屋所有权和土地使用权是相互独立的，A 与公司签订的合同均是关于转移房屋所有权的相关事宜，并没有涉及土地使用权问题。
讨论：A应该如何保护自己的权利？
解答：付老师认为，根据我国城市房地产管理办法的相关规定，以及现行的司法实践，我国遵循的是“房地一体”原则。房产公司在没有该房屋范围内的土地使用权的情况下将该房屋出卖与A的行为是无效的，因此，该认购协议是无效的。所以，房产公司应将定金返还于A。
