低价抵押房现身郑州购房者纠结该不该买

"前段时间看上了一套房子，觉得价格也合适，一打听才知道是开发商把房子抵押给了建筑商，现在建筑商正在低价销售呢，这样的房子我究竟能不能买啊。"黄洁这些年一直在攒钱准备给自己买套房，这段时间观察房地产市场发现打折幅度有些攀升，所以黄洁就利用这几个周末的时间在各家楼盘现场逛了又逛，还去了几趟二手房中介，准备随时"抄底"。在经过几番调查以后，黄洁终于在某中介看上了一套在售的小户型房，价格也比市场价格低出不少，可是当他准备出手的时候，打听到自己看上的这套房子价格比市场价格低出不少的原因，是因为这套房子是抵工程款的房屋。黄洁到在售楼盘实地考察过，觉得房子不错，房地产。自己确实看得上，但是他担心以相对比较低的价格出售的"工程款抵押房"，会不会存在什么猫腻，最终不敢下手。

开发商资金困难抵押房产套现金

记者随后走访郑州楼市，发现郑州目前有多家开发商已经抵押在售房屋给建设单位和材料供应商。为什么楼市会出现这么多的抵押房呢?据郑州市一位不愿透露姓名的房产业内人士介绍，现在不少房地产开发企业的资金链很紧张，因此一些开发商会选择把土地或在建工程抵押给银行、工程建设单位以及材料供应商等以获取贷款、周转资金或支付款项等。"不仅仅只有郑州才出现这样的抵押房，抵押房在全国很多城市都存在。究其原因，主要是因为宏观政策吃紧，房产大势不好，成交量持续下滑，现金才是资本的格局表现得更加明显。不少开发企业为缓解资金压力，将正在开发建设的房屋，抵押给银行、工程建设单位以及材料供应商等，用于开支今年底之前必须支付的材料款、工程款、人工工资等。同样，工程建设单位需要给民工发工资、材料供应商需要支付材料厂家资金，也只有将收到的抵押房产变现"。

这一业内人士还表示，如果土地被抵押给银行，这一情况应在《商品房预售许可证》的备注一栏中有所体现。如果开发商在预售许可证办下来之后抵押土地给银行，那么这一情况也会在《商品房预售许可证》上以"加盖公章"的方式体现。但是如果将在建工程抵押给建筑商、材料商等，这些隐性抵押，购房者单纯从开发商悬挂在售楼处的《商品房预售许可证》上看楼盘土地是否抵押，并不一定可靠。而对于工程建设单位以及材料供应商而言，同样需要将房产变现，于是采用相对较低的价格，将这些房产上市销售，所以很多购房者就会考虑以低价购买心仪的房源。

拒绝低价诱惑风险较高需谨慎

那究竟购买这样的"抵押房"，是否存在风险呢?二七法院齐珂法官介绍，针对房产抵押给银行，如果购房者经过查询发现房屋处于抵押状态，可要求开发商还清该套商品房的银行贷款，到市房地产交易中心办理"涂销抵押"手续后，再购买该房子，但应尽量避免购买。她表示，处于抵押状态的房屋，一旦开发商没有及时还清银行贷款，银行诉至法院，法院将判令银行行使抵押权的优先受偿权，将房屋拍卖、变卖，以偿还银行贷款。抵押权是一种担保物权，优于购房者基于房屋买卖合同享有的债权。因此购房者购买抵押房屋，会因为银行对开发商行使抵押权，购房者将无法获得房屋的所有权。如果开发商不"涂销抵押"，购房者无法顺利办理房屋过户手续，无法取得房屋产权证。

齐法官认为，对于"抵工程款或材料款等房屋是否可以购买"不可一概而论，而要看具体的个案中开发商与建筑商或材料商之间的约定，以及建筑商或材料商对出售该套房屋的承诺。购房者需了解以下情况，一是建筑商与开发商签订折抵合同时开发商是否已经具备预售条件(即取得商品房预售许可证)，因为在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，而且也无法到房管局备案，买房人权益难以保护。二是出售"抵工程款房屋"的建筑商出示的合同是否明确约定办理过户的时间和条件。三是判断关于该房屋是开发商折抵给建筑商、材料商，还是抵押给建筑商、材料商，如果是抵押的话，依据《担保法》的规定如果开发商未偿还债务，建筑商、材料商也无权直接销售该房屋，因此需要查明拟出售房屋的产权系归开发商名下还是已经过户到建筑商名下，若产权仍在开发商名下，则购房者还需与开发商签订购房合同。四是办理过户手续的费用由哪方承担。五是实地查看楼盘地理位置和质量(现房)。如果以上五个方面都没有什么问题，那么这套抵押房还是可以购买的。

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