数据统计显示，从2003年至2006年，深圳市物业管理企业从业人员学历构成中，中专、高中及以下的从业人员占绝大比重，各年比例分别为82.2%、82.3%、84.2%和83.3%;本科及以上的从业人员占较小比重，各年比例分别为6%、5.8%、5.5%和5.5%。可见，深圳市物业管理企业从业人员的学历构成以中专、高中及以下人员为主，学历层次较低，并且高学历人员的比重呈下降趋势。

低学历从业人员占从业人员总数的比例较大并且呈增加的趋势，是与物业管理行业现阶段发展的特点相关联的。目前，物业管理仍是一个劳动密集型的行业，大多数一线工作岗位对从业者的技能水平要求不高，降低了物业管理行业高学历从业人员的比重。

此外，随着物业管理行业专业化进程的加快和管理模式的变革，已经出现了业主自我管理，专业公司直接进入物业管理服务领域等多元化物业管理的趋势。物业管理行业的资本、人力和物力等资源正在发生整合，加剧了物业管理企业专业人才的外流，从而降低了物业管理行业高学历从业人员的比重。

2.行业发展过度依赖资本投入

本报告依据柯布-道格拉斯生产函数的基本理论，以2000年至2006年的统计数据为样本，利用Eviews5.0软件包，运用最小二乘法回归得到的深圳市物业管理行业投入-产出数理模型为:Y=1.×K0.9721×LO.0119。

资本的产出弹性(α值)为0.9721，非常接近1，这意味着深圳市物业管理行业的发展比较依赖资本要素的投入，对资金的需求程度非常高。劳动的产出弹性(β值)为0.0119，相对于资本的产出弹性，数值非常小。说明深圳市物业管理行业的发展主要依赖资本要素的投入，而劳动要素投入的变化对物业管理行业发展的影响非常有限。

3.产业规模不经济

由回归结果得，α+β=0.9840<1，从经济学的角度来讲，这意味着在2000年至2006年间，深圳市物业管理产业存在着规模收益递减，投入增加一倍，产出的增加小于一倍，即按现有技术水平，采用扩大生产规模来增加产出的做法是得不偿失的。从实践的角度来讲，物业管理企业一味追求物业管理项目数量的增加，利用规模带动利润增长的粗放型发展模式已不能适应新的发展要求。

4.行业技术水平较低

运用索罗总量增长方程推算得到，深圳市物业管理行业发展平均技术进步率(γ值)仅为0.42%，这意味着在2000年至2006年间，深圳市物业管理行业的技术进步步伐缓慢，其发展空间较大。学会 二手房 。

技术进步对经济(物业管理行业)增长的贡献率为2.3%，这意味着目前深圳市物业管理行业的增长，主要是依靠资本要素投入和劳动要素投入来实现的，具有粗放型增长方式的特点。

行业发展预测

1.政策导向

从政策的导向来看，《物权法》的颁布实施，我国将鼓励业主、物业管理企业和专业公司等多个主体共同参与物业管理，充分发挥市场的作用，弱化政府对市场的干预力度，使政府在"公共服务"职能范围内，发挥对物业管理市场的监督和引导作用。看看房产合同纠纷 。

2006年我国开始实行物业管理师制度;2005年以来，深圳相继出台了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，开展了"城市管理年"和"基层基础年"等专项活动，这都表明深圳市开始把工作重点从强调推动物业管理市场的增长，转向完善物业管理市场的运作机制，规范市场主体的交易行为，健全市场的监督制度，提升专业化的服务水平。这是在物业管理行业的发展取得了"量"的成绩后，开始提出"质"的要求和目标。

2.管理模式的变革

数据统计显示，2006年在深圳市纳入统计的物业管理企业中，无资质的企业为29家，其在管物业项目为289个，物业管理总建筑面积为310万平方米。这表明在深圳市物业管理行业发展过程中，出现了非物业管理企业管理物业的情况，表明物业管理行业正在打破物业管理企业向业主提供一体化的综合服务的管理模式，向社会多元主体在平等竞争的条件下共同参与物业管理的模式转变。

3.服务的专业化

一是横向专业化，即根据物业管理企业服务的客体不同，将其划分为服务于不同专业类型的企业或组织。横向专业化有利于不同的物业管理企业专注地服务不同的服务对象，在其熟悉的领域内将业务做精，做细，做出特色。二是纵向专业化，即物业管理主体的各项具体业务由各专业服务组织来承担，纵向专业化有利于降低交易费用和固定资产费用，有利于提高企业的灵活性和市场反应能力。物业管理的专业化是整合有限资源、增强盈利能力的有效途径，是深圳市物业管理行业的必然选择。

规模和结构预测

1、规模预测

深圳市物业管理行业的产业规模将保持平稳的增长趋势。随着香港和深圳经济一体化步伐的加快，深圳市房地产行业方兴未艾，潜在的物业管理市场需求是催生物业管理企业的关键因素;2007年深圳市物业管理企业在管项目总数和总建筑面积也将保持两位数的增长比例。

随着物业管理项目和物业管理企业的增长，物业管理市场对从业人员的需求也会相应增多。2004年、2005年和2006年，深圳市物业管理企业从业人员总数的年增长幅度分别为12.35%、23.42%和17.4%，在深圳市政策、经济等诸多因素的作用下，2007年物业管理企业从业人员将会持续增长。

2.结构预测

在深圳市物业管理企业从业人员的构成中，中专、高中及以下的从业人员将继续占有较大比重，会保持80%上下的占比，而本科及以上从业人员的比重将会有所下降。同时，随着注册物业管理师制度的实施，持证上岗人数所占比重将会进一步下降。

深圳市物业管理发展的地区不平衡状况将继续存在，另一方面，随着深圳市农村城市化步伐的加快，特区内外物业管理发展水平的差距将会缩小。随着深圳市特区内住宅用地的逐渐饱和，以及宝安、龙岗两区开发力度的加大，2007年深圳市物业管理企业接管项目区域结构将向特区外倾斜，特区外物业管理企业的规模将进一步增大，实力将进一步增强。

从业务结构来看，与2005年相比，2006年深圳市物业管理企业在管的多层住宅项目面积占各类物业项目总面积的比例下降了2.55%，高层住宅项目占比增长了8.87%，这表明深圳市物业管理企业的业务将向高层住宅项目转移。

从收入构成来看，与2005年相比，2006年深圳市物业管理企业的总收入中，管理费收入占比下降4%，停车场收入占比增长3%，其他收入占比增长1%，表明深圳市物业管理企业的主业与辅业的比例正在发生变化，这一变化趋势是由深圳市居民生活水平的提高和消费结构的升级而引致的。