时间:2011年8月25日

地点:地产综合交流群Ⅵ

主讲:南京-CIEL-策划

前言:作为地产人，普遍关注较多的是项目开发前期的土地储备和后期的运营，相对于土地一级开发，涉及的研究相对较少，今天"南京-CIEL-策划"就土地一级开发区域分级和各阶段工作流程展开了详细概述，欢迎各位在讲座完毕后提出不同见解和补充。下面开始讲座:

南京-CIEL-策划11:10:37

开发商与政府本身就是紧密相连的。我是做土地一级开发的，想和大家分享在这个领域的经验。

南京-CIEL-策划11:13:27

我想，在群里很多朋友都一定是房地产开发企业，我所从事的行业正好在开发建设之前，即所谓的"区域开发"

南京-CIEL-策划11:15:07

我们通常会把整个区域开发分成几个等级:

南京-CIEL-策划11:16:55

区域开发1.0:以土地整理为基本作业过程，开发主体的利益来自于基于开发成本的加成部分。土地的价值运作由政府直接承担，建设者只是"成产"。

区域开发2.0:着眼于土地价值的最大化，其手段在于赋予土地空间以"内容"--产业、商业、人居等。开发主体与政府共谋土地价值的提升，并从增值中实现自身利益，定位于营销(招商)

区域开发3.0:着眼于资产价值最大化。以产业触进机制为核心。以区域空间为载体，以项目和资本为投入，基于产业触进机制平台，实现企业培育、产业促进和区域繁荣。

南京-CIEL-策划11:18:42

可以说区域开发最终的核心理念就是在于价值创造，在区域开发平台上整合资本、产业和空间咱体，并通过相关机制的建设，使区域内企业或政府机构获得价值增量

南京-CIEL-策划11:20:49

具体区域开发工作会分为这样几个阶段:首先是投资前期，类似地产开发商的前期工作，

南京-CIEL-策划11:21:47

我们有项目分析、概念策划、投资框架协议、立项等等

南京-CIEL-策划11:23:43

在这一阶段前后时间约在半年左右，主要工作还在于和政府之间的协商谈判，要保证整个投资的开发风险，房地产。要求政府给予项目合法的批准性文件，

南京-CIEL-策划11:25:13

因为一个区域开发项目不是按亩来算，如果在城市中心区域通常都是几平方公里，城市近郊十几平方公里，甚至更多。我听说过在东北区域，也有政府划分出近百平方公里进行区域开发

南京-CIEL-策划11:25:59

第二阶段即定位与开发策划

南京-CIEL-策划11:27:22

我们要完成区域经济与产业的发展规划、战略定位策划、规划评估与控规策划、开发实施策划、启动片区定位于开发策划、首发/启动项目定位于产品策划等等

南京-CIEL-策划11:29:56

在这一阶段，通常我们会自己先做初步策划，同时开始邀请专业策划公司参与，例如业界著名的5大行:戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、世联等等，主要要根据区域发展的侧重点如产业项目、文化旅游类、综合体项目、一般项目等，选取不同的专业公司参与前期调研、定位、分析、策划等等。

南京-CIEL-策划11:31:34

区域开发，通俗上可理解为新城开发，打个比方上海的浦东新城、苏州的高新区、南京的奥体新城等等。所以区域前期规划至关重要，对未来的新城定位、实施建设影响很大

南京-CIEL-策划11:32:58

完成了定位于开发策划工作，对比一下交通事故调解书。就要进入规划设计阶段

南京-CIEL-策划11:34:33

我们要完成控制性规划(确定空间结构和土地利用)，土地的二级开发也就是房地产开发建设用地标准就是在这时候确定的:)

南京-CIEL-策划11:35:46

要做城市设计导则，我不知道房地产。指导项目规划设计和规划管理;市政专项规划;专项规划或设计(包括竖向、环境景观、水)

南京-CIEL-策划11:35:59

道路、交通、电力、通讯等等。

南京-CIEL-策划11:36:11

然后就要进入启动片区的修建了

南京-CIEL-策划11:38:11

同样这一阶段会有各类专业公司介入，如各类规划院、规划公司等，国内的同济、清华、美国的易道、英国的阿特金斯、奥亚纳、蕾奥咨询等等，

南京-CIEL-策划11:39:41

刚才有点错误，是启动片区修建性详细规划，这个要先确定

南京-CIEL-策划11:40:22

然后才会进入首发/启动项目规划设计

南京-CIEL-策划11:40:50

区域开发最终的价值体现还是要回到土地的运营

南京-CIEL-策划11:42:11

所以在完成前期所有规划设计工作后，我们会进入到土地的运营策划，例如土地出让计划、出让策略、价格评估等程序。这个过程是所有开发商最为感兴趣的了

南京-CIEL-策划11:44:35

准备好土地运营策略，就会协同政府招商部门开展整合营销与招商策划了，要知道形象定位与区域VI设计，确定推广策略，确定招商策略。

南京-CIEL-策划11:46:02

这个阶段也就要进入了我们所说土地二级开发，房地产开发商所介入的时机了

广东-霜-成本11:46:08VI设计，全称为"视觉形象识别系统设计"，分为企业形象设计和品牌形象设计，中小企业或没有自有品牌的企业基本上都是合二为一的。对比一下精神损失赔偿。

VI设计，是企业树品牌必须做的基础工作。它使企业的形象高度统一，使企业的视觉传播资源充分利用，达到最理想的品牌传播效果。房地产。

河北-胡子-项目11:46:44CIEL老兄，有一个问题请教一下，修规与项目的规划设计有啥区别，这个问题我一直没搞清楚

南京-CIEL-策划11:47:00

是的，好的区域开发，也会导入VI系统，目的在于提高区域认知度，提高土地最终价值

南京-CIEL-策划11:48:16

修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。

南京-CIEL-策划11:50:14

启动项目的规划设计，通常是指由政府主导出资需要打造的某类公建项目，比如一个公园、一个会所，规划设计中会回答建什么、怎么建、具体业态的分布、开发策略、经济测算等等

南京-CIEL-策划11:50:37

在区域开发中还有一个重要的内容就是涉及到投融资

南京-CIEL-策划11:52:15

因为区域开发涉及面积大、内容广、专业机构介入多，都会有大笔资金的投入等等，所以在开发前期会进行可研报告的撰写，用于立项、融资，包括总投资测算、总收益测算、融资方案等等

南京-CIEL-策划11:52:39

如果涉及到非银行融资行为，还会有商业计划书的撰写了

南京-CIEL-策划11:53:41

因为目前财务成本很高，所以涉及区域开发都必须有大规模的投资机构参与合作，才能予以保证。

南京-CIEL-策划11:54:41

整个区域开发的流程大致如此。请大家指教

南京-CIEL-策划11:56:42

作为土地的一级开发，区域开发行业内人员不多，不象房地产开发领域更多的专业人士

广东-霜-成本11:57:20

感谢南京-CIEL-策划给我们带来土地一级开发详细的流程讲解，大家可以就这个专题做相关的补充和提出提出疑问共同探讨:)