什么是物业管理？_中国法律网5Law.cn

明天小舅要带我去一家物业管理型的小公司工作，其实我连什么是物业管理都不知道，我不想去了就丢人，希望有人能详细的给我说下。要是到地方啥都不知道，还不如不去了。
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。
就是住宅小区、公司大厦，那些负责公共设施维护，收房租水电、卫生费，解决业主投诉、纠纷的打杂。
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。相比看2012年节假日安排表。国家对物业管理服务的收费标准有何规定？根据该国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，房地产。物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费、物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备生案。住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费；⑦物业管理单位固定资产折旧费；⑧法定税费。其中第②项和第⑥项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。物业管理服务收费实行，明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会和物业产权人、使用人的监督。相关法规： …… 物业管理合同中应包括哪些内容？在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准。物业管理合同应具备以下主要条款： 1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司； 2．管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限； 3．管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项； 4．管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定； 5．双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有：①有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；③依照物业管理合同和有关规定收取费用；④有权制止违反规章制度的行为；②有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；⑤有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能象国外那样实行物业管理的高收费《在国外物业管理也是微利行业》但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，入室盗窃未遂怎么判。以经营收益补充管理经费。物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：①履行物业管理合同，依法经营；②接受管理委员会和小区居民的监督；③重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导； 6．合同期限。即该合同的起止日期； 7．违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任； 8．其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。想知道房产案例。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。长期以来，我国的物业管理是一个劳动密集型行业,它被认为是低素质、无专业知识人员，甚至是一般闲杂人员所从事的职业。在改革开放、建设有中国特色的社会主义市场经济的过程中，随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理市场化进程的进一步加快，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化，从事物业管理的专业公司也逐步浮出水面，物业管理行业对人才的需求也就随之上升到了一个更高的层面。因而，那些拥有高学历，既懂专业又具有现代物业服务理念的高素质物业管理人才，也就炙手可热，成了社会的急缺需求。传统物业管理受到挑战传统意义上的物业管理市场化程度较低，走的是谁开发谁管理的路子。在这种模式下，物业管理公司与房地产开发公司的关系是“子”与“父”的关系，这直接导致许多物业管理企业不能做大做强，一旦物业管理公司做到一定规模后，就难免与其在企业决策、利益分配等方面发生矛盾和冲突。去年12月发生的“中海物业”80多位中高层管理人员“集体哗变”，从“中海”投身到“开源国际”的事件，就是这一矛盾和冲突的集中体现。据调查，20世纪90年代中后期，深圳物业管理各岗位收入情况是，高层领导年薪约10万至50万，中层干部月薪4000-8000元，管理处主任月薪约2500-5000元，工程师2000-4500元，部门主管1500-3000元，普通物管员800-2500元。其薪资水平与其他高收入行业相比差距较大，中层以下员工收入差距更加明显。同样在北京，普通物业管理人员月薪700-2000元，而同期律师月收入则为1800-8000元。可见，传统物业管理从业人员的薪资状况堪忧，而这样一个行业要想吸引大量人才显然力不从心。这种薪资状况与该行业“先天不足”、“后天营养不良”有关。传统的物业管理大部分由房管所或单位房管部门“执掌”，而其作为后勤部门，一向被视为“老弱病残”等淘汰人员的“收容站”；同样，由此派生出来的物业管理公司，一开始由于行业整体不受重视，社会和其它行业都将物业管理行业定位在一个较低层次上，以至于长期以来，房地产。业内外人士都认为物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安等，不需要高素质人才。因此，它也就一直缺乏良好的人才引进与培养机制。现在，屈指可数的高层物业管理专业的社会培养机构，相对于全国200多万物业管理从业人员来讲，只能是杯水车薪……种种迹象表明，物业管理的一大隐痛——人才问题，也再一次凸显出来。与传统体制的人才培育机构相关，联想到行业的整合以及加入WTO的背景，历来被视为物业管理业软肋的人才问题显得越发严重，人们便有了这样的担心，人才会不会成为物业管理业永远的痛？物业管理渐成“热门”职业随着物业管理越来越受到社会的重视，不断涌现出来的物业管理公司急需大量优秀的物业管理人才。据网络及有关调研部门预测，传统的物业管理这一职业将随着21世纪物业的广泛兴起而“改换门庭”，在众多“热门”职业最新走势中，物业管理人才排行第三。在去年的中国物业管理协会成立大会上，有关人士透露，中国物业管理企业已超过家，从业人员已愈200万。据介绍，深圳是我国实施物业管理最早的城市，也是物业管理发展较快的城市。有关部门的最新统计显示：该市拥有430多家物业管理公司，获得ISO9002或ISO国际质量认证的有80多家，经营范围也由早期的住宅小区管理扩大到写字楼、工业区、商畅酒店、机场和港口等各类物业的管理。其经营的内容，也由简单的房屋维修、清洁卫生、园林绿化拓展到机电维修、环境设计、企业策划、网络管理、社区文化和商业代理等。深圳大有成为全国物业管理人才培养基地之势。其周边城市东莞、珠海等地也已成为物业管理人才投奔的热门城市。在内地，长沙、成都、南京等城市物业管理业发展也相当迅速。物业的迅速发展带动了行业人才需求的膨胀。新型物业公司的出现，特别是社会化专业物业公司的出现，使物业人才竞争加剧，其独到的管理理念使人员进出开始走向市场化，这是物业人才市场需求趋旺的主要原因。但是，相对于物业管理行业的迅速发展和物业市场日趋膨胀的人才需求来看，业内人才市场化的进程明显滞后，人才引进通过高层招聘的比例小，主要渠道是引进应届毕业生，吸收下岗职工，领导推荐和熟人介绍。专业人才的匮乏，制约了物业管理业向高水平、深层次的发展。一方面高层次物业管理人才少，能适应大厦、酒店、高档住宅区管理的专才明显不足，能担纲物业管理中层以上的专业管理人才更少，尤其是能够适应智能建筑物业管理的专业人才严重缺乏。另一方面，复合型物业管理人才少。业内人士指出，物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，其中最缺的是优秀的物业管理项目经理。物业管理市场行情看涨在美国，物业管理人才已走向职业化，并注重物业管理的资质管理。物业管理人才的待遇也根据“资质”而定，有CPM（注册物业经理）、ARM（注册住房经理）、AMO（注册物业公司）三种资质，其中注册物业经理平均从事物业管理的时间达18.4年，预备物业经理从业的时间达到10年，而且时间越长，待遇越高。在深圳，物业管理行业应聘总数近年呈上升趋势，应聘人员工资也与“资质”相关：大专以上学历，1年本专业工作经验者，月薪2000元以上；3年以上工作经验者，月薪3000元以上；10年工作经验者，年薪可达10万元以上。在长沙，物业管理概念越来越为人们广泛接受，物业管理企业仅星城就有210余家，而真正意义上的物业管理企业（社会化的专业物业公司）仅两家。物业管理不仅涉足写字楼、商畅酒店，连医院都引入了物业管理，湘雅二医院大为物业管理公司胡总经理认为，物业管理前景广阔。在湖南，物业管理公司老总年薪可达5万元，分理处主任月薪3000元，主管月薪达到2000元以上。只是目前该行业正处在群雄逐鹿的“战国”时代，行业中的品牌公司将主导整个行业的发展。他说，内地物业管理企业的人才结构可以与沿海发达地区媲美，湖南在这方面没有落后。伴随着湖南城镇化建设的进一步加快，人们生活水平的提高，需求层次已今非昔比。物业管理企业如何做好人性化服务这篇文章已显得至关重要。在人才市场，随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质的物业管理人才才能适应智能化、网络化等高质量的物业管理服务趋势。因此，有专业知识、知识面广，有丰富管理经验，沟通与应变能力强、熟悉有关政策法规的复合型物业管理人才将深受青睐。事实上，在人才市场每年都有不少大学毕业生为找工作而烦恼，但物业管理专业方面的专业人才却供不应求。据湖南大学就业办程主任介绍，每年都有不少物业管理单位到学校来要人，但由于现时一些大学没有设置物业管理专业，物业管理人才培养及储备后劲均不足，因此，往往有许多物业管理单位很难如愿招到合适的人才。事实上http://www.5law.cn。程主任同时也表示，根据市场需求，该校正在考虑设置物业管理专业。业内人士预测，加入WTO，我国物业管理的市场需求将增大，物业管理的物业规模和物业种类也将增多。随之而来，人才市场将出现物业管理人才供不应求的局面，培训、吸引、用好物业管理专门人才是解决当前该行业人才紧缺问题的重要途径。物业管理是指物业管理公司受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，并使物业发挥其最大的使用效能。物业管理与房地产管理的主要区别：一是管理体制不同。房地产管理是由主管单位采用行政手段直接进行的封闭式管理，管理单位终身制，管理是福利型的、无偿的。物业管理是专业化的企业通过市场由业主选择，并通过合同方式实行聘用制，用经济手段进行社会化管理的服务，是有偿的；二是管理内容不同。房地产管理以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，以人为核心提供精神和物质两方面的服务；三是所管房屋的产权结构不同。房地产管理的房屋一般是国有公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。而物业管理所管的房屋产权不仅有国家所有、集体所有，还有个人所有，房屋产权多元化；四是管理机制不同。房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理关系。物业管理是产权人和使用人通过市场招标选聘物业管理公司，同时，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争实现双向选择。物业管理企业与使用人或产权人是委托与被委托、服务与被服务的关系。什么叫物业管理公司物业管理公司的职能是什么?物业管理公司是指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。物业管理公司主要应具备以下职能：（1）介入房地产开发前期规划。物业管理公司应从方便使用的角度出了，在房地产前期规划、设计中提供助于规划、布局、配套、结构、设备等方面的经验与信息，减少不必要的失误，促进规划、设计水平的提高。（2）监督施工质量，参与综合验收。工程施工全过程中的建筑物入其配套设施、设备、场地质量直接影响物业的使用效果，也直接决定了物业管理工作基础的好坏。因此物业管理公司有必要参与施工质量监督及物业综合验收，以便及时消除隐患，熟悉物来，确保物业使用功能的发挥。（3）办理接管验收。物业管理公司接受业主委托对物业进行管理，是对物业管理权属的转移，所民必须首先办理物业接管验收手续。接管验收应在物业综合验收合格的前提下进行。办理接管验收可以明确交接双方的法律责任，为建立物业档案资料提供依据。（4）提供物业管理服务。物业管理公司依据国家有关法律和管理标准，向业主和用户提供多层次、全方位的物业管理服务，通综合规划，统一管理，为业主和用户创造整洁、舒适、安全、便捷的居住环境。协调与各行业管理部门和社会管理部门的关系。一宗物业的落成和使用就意味着新的居民群体的形成，这就必然关系到各行业管理与社会管理的方方面面，物业管理公司必须协调好与政府、社区、公安、交通、建设、规划、环保、供水、供电、教育、医疗等部门的关系，才能使物业管理最大限度地发挥作用。
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