第五章房地产开发项目的可行性研究 第一节 可行性研究概述 知识点：可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 可行性研究是我国于本世纪70年代末从国外引进的一门新兴科学，它是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究可实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会和环境效益进行科学的预测和评价。 二、可行性研究的作用 1、可行性研究是项目投资决策的依据。开发商在做房地产投资决策时必须首先做好可行性研究。 2、可行性研究是筹建建设资金的依据。开发商在向银行申请贷款时，可行性研究报告是必备的文件。 3、可行性研究是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据。例如在签定房地产估价合同时，一般也需要可行性研究报告，以做参考。 4、可行性研究是编制下阶段规划设计方案的依据。 三、可行性研究的依据 1、国家和地区经济建设的方针、政策和中长期规划； 2、批准的建议书和同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划及其它专项规划； 4、项目自身的自然地理、经济地理等基础资料； 5、有关工程技术方面的技术规范；例如各地的概预算标准。 6、国家所规定的经济参数和指标； 7、项目备选方案情况。 四、可行性研究的工作阶段 这里讲的可研工作阶段和下面一节的可研步骤是不一样的，它是指广义的、全过程的可研所包括的环节。 （一）投资机会研究 分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者是没有指向性的一般研究，对任何项目都适合，而后者则具有一定意向性，研究的内容主要是地区情况、资源条件、劳动力状况、市场情况、经济政策等。 （二）初步可行性研究 （三）详细可行性研究 （四）项目评估和决策 第二节 可行性研究的内容与步骤 知识点：可行性研究的内容和步骤 一、可行性研究的内容 （一）项目概况。主要内容包括项目的开发建设单位、区位情况、周边情况、项目的性质、特点、意义、项目报批情况及可研依据。 （二）开发项目用地的现状调查及动迁安置。主要包括拟征地特征、征地补偿安置人口、费用、时间。 （三）市场分析和建设规模的确定。主要包括细分消费市场，预测供求关系，拟定租售计划和项目开发建设规模。 （四）规划设计方案选择。包括与市政网的衔接、项目平面布局和主体工程结构。 （五）资源供给。包括原材料、劳动力的供求情况，建设期间和建成后基础设施的供应情况。 （六）环境影响和环境保护。包括建设过程中和建成后可能产生的环境问题及解决方案。 （七）项目开发组织机构、管理费用的研究。指开发公司自身的情况和条件对开发建设项目准备情况和保障能力。 （八）开发建设计划。主要指各阶段的进度和相关事项准备情况，例如场地和人员的准备情况。 （九）对项目的经济及社会效益分析。这是可研报告最重要的部分。 （十）结论及建议。包括项目的决策分析和最终结论以及开发建设的建议。 二、可行性研究的步骤 （一）接受委托。开发商可以自己做可行性研究，也可以委托给咨询公司去做。咨询公司在接受委托时，一定要明确开发商的目的、意图。 （二）调查研究。包括实地调查和资料收集两种方式，实地调查的内容主要是场地条件、征地成本、周边情况、竞争对手情况、市场供求状况。应收集资料主要是国家及地区国民经济和社会发展计划、法律及产业政策、规划指标、工程技术规范。 （三）方案选择和优化。理论上任何开发项目都存在最优，但如果不进行比选，很难找到最佳。方案比选实质上一直贯穿于可研分析的大部分时段，直到项目投资决策阶段都还存在着对方案的比选问题。 （四）财务评价和国民经济评价。主要是对社会效益、经济效益和生态效益的评价。 （五）编制可行性研究报告 第三节房地产开发项目投资与收入估算 知识点：房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目成本与费用构成 （一）开发直接费 1、土地费用。包括土地出让金、征地费、城市建设配套费和拆迁安置补偿费。 2、前期工程费。包括规划勘测设计费、可行性研究费、土地开发费。农村小投资创业项目。 3、房屋开发费。包括建安费、公共设施配套建设费、基础设施建设费。 （二）开发间接费 包括管理费、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费、税费。 二、房地产开发项目成本费用估算方法 （一）土地费用估算 从这几年农村和城市居民的上访来看，有关征地、拆迁补偿方面的问题是相当多的，而其中的60%~70%都是有一定道理的，说明我们国家在这些方面存在很多大问题。国家正在对《土地管理法》进行修订，将大幅度提高征地费用，预计房地产开发成本会因此而提高。在估算土地费用时要搞清楚拟开发的土地是处于城市新区还是在旧城，所处的区位不同，土地取得费的计费标准是不一样的，如果是征用农地，则要支付征地费，房屋质量。如果取得的是旧城的土地，支付的主要是拆迁安置补偿费。国家已经出台了拆迁房价格评估意见，有可能大幅度提高拆迁补偿标准。《土地管理法》 （二）前期工程费。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般按项目总投资的一定比例估算。一般情况下，规划设计费是建安费的3%左右，可行性研究费占总投资的1%~3%。水文、地质勘探所需费用可根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 （三）房屋开发费 1、建筑安装工程费。指直接用于工程建设的总成本费用。 2、公共配套设施建设费。指小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费，例如居委会、托儿所变电房等。 3、基础设施建设费。指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。如果是进行造价预算，应按照各地的建筑工程造价标准进行估算。如果是房地产估价可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、比较法等。单元估算法是以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法；单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程两得到单项工程投资的估算方法。工程量近似匡算法是采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算单价和取费标准，近似计算项目投资。概算指标估算法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 （四）管理费 指企业行政部门发生的相关费用，一般占总投资的3%。 （五）销售费用 主体是销售代理费和广告费，总体上讲销售费用所占比例呈上升趋势。 （六）财务费用 主要是贷款利息。 （七）其它费用 主要是临时用地费、临时建设费、保险费、监理费和各种工本费。 （八）不可预见费。一般要占总投资的3%~7%。 （九）开发期税费。主要指契税、市政管线分摊费、绿化建设费、人防费等 第四节房地产开发项目的财务评价 知识点：房地产产品功能的定位 一、财务评价的基本概念 财务评价主要是通过对项目的财务效益和费用的计算，考察项目的营利能力、清偿能力和外汇平衡等财务状况，判断项目的财务可行性。 二、财务评价的主要内容和技术经济指标 （一）财务评价的主要内容 财务评价主要是通过计算项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等技术经济指标，对房地产开发项目的营利能力进行分析。根据项目的特点和实际需要，也可计算项目的投资（成本）利润率、投资收益率等指标。还可通过计算贷款偿还期、资产负债率等对开发项目进行清偿能力分析。 （二）财务评价的主要技术经济指标 1、财务内部收益率：内部收益率只能通过多次调试才能得到，进入内部收益率计算的两个净现值必须一个是正值，一个是负值，并且两这个净现值的绝对值之差不应超过1%-2%。财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率，也即保本收益率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投资就会亏损。 2、财务净现值：财务净现值公式里的折现率取的是行业的基准收益率，财务净现值大于零，说明项目的收益率大于行业的平均水平。 3、动态投资回收期：动态投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下的投资回收期。正是因为考虑了资金的时间价值，动态投资回收期比静态投资回收期要长。听听亿莱康牙刷消!创业政策 毒器,亿莱康牙刷消毒器加盟。动态回收期可以是小数，在计算出动态回收期后，应与行业平均回收期也就是基准回收期进行比较，只有短于行业平均回收期，项目在财务上才能通过。 4、开发商成本利润率： 开发商成本利润率=（总开发价值-总开发成本）/总开发成本×100%成本利润率可用于出售和出租两种形式的效益计算。如果是出售，开发价值是扣除销售税金后的净销售收入，如果采用出租的形式，开发价值则为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和，类似于用收益还原法评估出来的房地产价值。一个开发周期为2-3年的项目其成本利润率一般为30%-50%。 5、成本收益率。指开发投资项目竣工后，项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。成本收益率只适用于房地产出租的效益评估。成本收益率和成本利润有一定关系，只要项目建设周期超过1年，成本收益率肯定比成本利润率高，因为一个是年的收益，另一个是多年的收益总和。 6、投资收益率。是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比。投资收益率也只能用于出租房地产效益的评估。投资收益率和成本收益率也有一定关系，那就是投资收益率比成本收益率小，因为资本价值基本上都大于成本。 三、房地产开发投资项目财务评价指标计算题掌握要点 在做房地产开发投资项目财务评价的相关计算题时要注意如下问题： （1） 总开发成本中包括土地成本、专业人员费用、管理费、财务费用、市场推广费。 （2） 计息时间，建安费人员费等是均匀投入，计息期应取整个时段的中间时刻。 （3） 项目开发总价值是指扣除销售税费剩余的销售总收入。 例5-4用现金流量法评估，就是考虑资金的时间价值，也称动态法。其关键在于计息期的确定。 例5-5涉及到几个问题，一是现值换算为均值，二是四年以后的均值收入换算为现值并折现，最后是计算内部收益率。 例5-6涉及到实际收益率的计算，实际收益率是名义收益率或者叫表面收益率扣除通货膨胀以后的收益率。实际收益率、表面收益率和通货膨胀之间的换算公式一定要记牢。 四、房地产开发项目财务评估中所使用的基本报表 有关房地产开发项目的财务评估的基本报表有九个，各表的作用是不一样的。全部投资财务现金流量表用于考察全部投资的赢利能力，为各个投资方案进行比较，建立共同基础；资本金财务现金流量表反映了资本金的赢利能力；资金来源与运用表主要用于反映计算期内各年的资金赢余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划；损益表用以计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率等指标；资产负债表主要反映房地产开发项目经营期间的资产与负债情况。项目总投资估算表反映了投资的分配情况；营业成本测算表反映了各期的成本分摊情况；投资计划与资金筹措表反映了资金供给与投资计划的关系；贷款还本付息估算表主要反映了每期借款、还款数额、计算每期利息数额，显示偿还本息的资金来源及偿还期限。 第五节房地产开发项目评估的不确定性分析 知识点一：房地产开发项目变量分析 在前面的房地产开发项目的经济效益评估中，所引用的各种数据都是明确的、固定的，事实上由于房地产项目开发周较长，各种经济参数在开发期间难免会发生某种变化，出现与预期经济参数的偏差，从而对经济效益评估产生影响，因此，在评估房地产开发项目的经济效益时，还必须进行不确定性的分析。需要说明的是不确定性不等于损失。 一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析 确定房地产开发项目财务评价中的主要变量应坚持两个原则，一是对销售额和利润影响大；二是本身变化比较大，不好准确把握。 （一）土地费用 按照有关法律规定，房地产开发用地都是以出让或转让的方式获取，致使土地费用发生变化的主要因素是土地出让、转让的方式、征地拆迁补偿费、征地拆迁的时间进度、国家的土地政策以及竞争对手的用地计划。土地费用在房地产开发中所占的比重很大，而且，这一比重还会进一步上升，把握土地费用对房地产开发非常重要。 （二）建造成本 影响建造成本的主要因素是工程概预算的准确性、材料费的变化、天气、灾害地质、挖掘出文物、工程质量、资金到位率等情况。 （三）租金或售价 影响售价或租金的主要因素是通货膨胀、租金或售价的变化、市场供求状况等。 （四）开发周期 主要影响因素是材料涨价或短缺、工程质量问题、恶劣天气、劳资纠纷等。 （五）投资收益率 主要影响因素是存贷款利率、国债、基金等的投资收益率和实际收益、投资。 （六）容积率及有关设计参数 主要原因是在做可研时，某些规划条件如容积率还没有完全确定。 （七）贷款利率 由于房地产开发投资的时间比较长，在此期间，贷款利率可能会发生会变化，比如这几年我国多次下调了银行存贷款利率。 （八）空置率 影响空置率的因素有房地产的质量、开发商信誉、竞争对手状况和市场供求状况等 (责任编辑：admin) |
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