第一章房地产开发的程序与管理 第一节房地产开发的概念 知识点一：房地产开发的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其主要经济活动领域包括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经营、房地产中介服务、物业管理、房地产金融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋建设，提供可供利用的地块或可入住空间的经济活动。房地产开发的含义有广义和狭义之分，从广义的角度讲，房地产开发涵盖了从买地到房地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要包括房地产经营和部分房地产管理，但随着房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门独立的学科，因此，现在一般意义上的房地产开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本质区别的。建筑业属于纯粹的第二产业，而房地产业尽管具有某些第二产业的性质，但根据我们国家的产业划分标准，房地产属于第三产业，这是因为两者在房地产生产方面的性质、经济活动内容存在差异，第一，两者的地位、性质不一样。在房地产建设方面，双方是一种委托代理关系，房地产企业只做投资分析、决策和工程监督，自身一般不下设建筑公司，不直接从事建筑活动；第二、两者经济活动的目的不一样。房地产从事土地开发、房屋建设是为了销售、经营，而建筑业并没有这一目的。《城市房地产开发经营管理条例》 知识点二：房地产企业 房地产企业是房地产经济活动投资主体和市场的主体，房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的自主经营、独立核算、具有法人资格的经济实体。《房地产开发企业资质管理规定》 一、房地产企业的分类 在现实的房地产经济中，房地产企业大致可以从以下几个角度进行划分： 1、从所有权性质的角度划分，房地产企业可以分为国有企业、集体企业、私营企业、股份制、股份合作制、中外合营企业、外商独资企业。 国有企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核算的生产和经营单位。 集体企业是指资产属于劳动群众集体所有，实行共同劳动，在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。 股份制企业又称股份有限公司，指将公司全部资产分为若干等额股份，采取发起设立和募集设立的方式筹集资本金，投资者通过投资取得相应的股份，成为股东，按所持股份享有权利并承担有限责任。 股份合作制企业是指以企业职工出资为主或者全部由企业职工出资构成企业法人财产，是合作劳动、民主管理、按劳分配和按股分红相结合的企业法人，其性质是劳动者的劳动联合和劳动者的资本联合相结合的企业法人。 私营企业是指企业资产属于私人所有的营利性经济组织。 中外合营企业包括中外和资企业和中外合作经营企业。中外和资经营企业是指我国的公司、企业或其它经济组织与外国的公司、企业或其它经济组织及个人按照中外和资经营企业法的规定，在我国境内共同投资、共同经营，并按照比例分享利润、分担风险及亏损的企业。 中外合作经营企业是指我国企业、其它经济组织与外国企业、其它经济组织或个人根据有关法律在我国境内设立的，依照合同联合经营的企业。 外商独资企业是指依照我国外资企业法在我国境内设立的，全部资本为外国投资者所投入的企业。 2、从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要分为房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业和物业管理企业。 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋建设、基础设施建设以及房地产营销等经营活动。 房地产中介咨询服务企业是指从事房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等经济活动的企业。 物业管理企业是指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业，其业务范围主要是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。 3、从经营范围的广度划分，房地产企业可以分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。房地产专营企业是指长期从事房地产开发、租赁、中介服务以及物业管理等某一方面经营业务的企业。房地产项目企业是指针对某一特定房地产项目而设立的企业。我们研究的主要是指综合性的企业。 4、按房地产开发企业条件，可以分为一、二、三、四四个资质等级。划分的依据主要是注册资本、从事房地产开发经营的年限、近三年房屋建建筑累计竣工面积、连续5年建筑工程质量合格率、各类管理人员人数及及职称、质量保证体系。 二、房地产企业的特征 房地产企业经营的对象是不动产，房地产企业主要是服务型企业，无无论是房地产开发企业、房地产中介咨询企业还是物业管理企业，从其业业务活动的性质来看，主要以服务性质为主，即使是房地产开发企业，也也不直接从事房屋的建筑和安装工作，而且一般的房地产企业也不下设建建筑企业。而房地产中介企业和物业管理企业的工作更是服务性质的。 1、房地产企业是一种资金密集型和人才密集型企业，房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金，属于资金密集型企业；同时，房地产市场又是不完全市场，房地产企业需要大量的人才，房地产企业又属于人才密集型企业。 2、房地产企业经营管理活动中的行业特征十分鲜明 （1）行业的市场规模较大，对企业发展起到十分巨大的推动作用。 （2）行业的竞争范围主要是本地市场，是地区性市场。 （3）我国的房地产尚处于初期阶段，市场行为有待规范、发育。 （4）消费市场大，市场广阔。 第二节房地产开发的主要程序 知识点：房地产开发的主要程序 一般的房地产开发活动可以划分出四个阶段、八个步骤，四个阶段分别是投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，八个步骤是投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合同协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理，也有人认为这八个阶段应该是投资意向酝酿及机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计和方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 一、 投资机会选择与决策分析 这个阶段包括三个步骤即投资机会选择、可行性研究和投资决策分析。这个阶段是房地产投资的第一步，也是非常重要的一步，正确选择商机是项目成功的关键。一个房地产开发项目能否成功涉及到很多方面的问题，包括地价成本、拆迁成本、建安成本及时间、租售价格及时间、政策环境、相关部门的办事效率等，这些问题在这一阶段都必须做充分考虑，而且，无论开发项目的前景如何美好，开发商在此阶段都必须审慎，最后都必须通过可行性研究报告来说话，而且所做的可研必须是客观的，不带有任何主观因素。当然在做项目决策分析时，开发商可以根据自己的经验做出判断。 二、 前期工作 这个阶段的主要任务是获取土地使用权、规划报批、工程施工招投标、选择监理单位。就房地产开发项目来讲，基本上都是通过招标和拍卖的方式获取土地使用权，随着政府办事程序的公开化和土地市场的进一步规范，尽管成本有所增加，但开发商获取土地使用权要比以前相对简单，你知道货币资金。这种变化对任何公正的开发商来讲都是有好处的。在拿地的同时开发商还必须申请建设用地规划许可证、建设规划许可证和施工许可证。在各种规划证书和土地都拿到以后，剩下的就是通过招投标选择施工企业和监理公司。在获取土地、各种规划证书、招投标选择施工企业方面各地的具体做法和程序有一定差异，这就需要深入实地，了解各地的情况。在前期工作阶段，还有一个很重要的工作就是提前做好房地产的预售、预租计划工作。具体来讲这一阶段要做的工作包括以下几个方面： 1、 获取土地使用权。 2、 征地、拆迁、安置、补偿。 3、 制定规划设计及建设方案。 4、 获取规划许可证。 5、 安排短期和长期信贷。 6、 制定预售、预租计划。 7、 进行场平等土地开发，并达成与市政设施的衔接协议。 8、 选择施工企业。 9、 选择监理企业。 10、选择前期物业管理企业。 三、 建设阶段 房地产开发企业一般不直接从事工程施工活动，而是委托承包商进行，工程监理也是采用这种形式，因此，对开发商来讲，在建设阶段的主要工作就是敦促承包商和监理公司按照施工和监理合同行事，认真履行合同。 四、 租售阶段 根据所开发的物业类型和市场情况选择房地产交易的类型，一般来讲，居住物业以出售为主，写字楼、酒店、商业用房以出租居多。至于在这个阶段开发商如何做广告，如何开展市场营销，这个问题在房地产经营中有具体讲述。 根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。同时，建设单位还应制定业主临时公约。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则。 第三节 土地使用权的获取 知识点一：我国城市土地使用制度的演变 一、 传统城市土地使用制度及其弊端 我国传统的城市土地使用制度可以概括为对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨是指用地人提出申请，经审查批准后，便可以由政府有关主管部门调拨使用。所谓无偿无期限使用是指从国家那里得到用地时不支付地价，在使用土地过程中也不需要缴纳地租或土地使用费，同时，国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家因建设需征用该块土地，否则土地使用者可以无期限地占用下去。所谓禁止土地使用者转让土地是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。 我国传统城市土地使用制度的弊病主要表现在如下几方面： 1、 不利于土地的有效利用和合理配置。 2、 不利于正确评价企业的生产效益和体现按劳分配原则，同时造成土地使用者的利益不均等。 3、 不利于城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。 4、 不利于廉政建设，是产生官僚主义的温床。 二、城市土地使用制度改革的进程 1、 征收土地使用费。1982年深圳特区开始按城市土地的不同等级向其使用者收取不同标准的使用费。1988年《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定要征收土地使用税。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 2、开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点。1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。 3、制定地方性土地使用权有偿出让转让法规。 4、修改宪法和土地管理法。1986年颁布第一部《土地管理法》，1988年宪法和土地管理法在此方面都作了修改。《中华人民共和国土地管理法》 5、制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和换让暂行条例》，1994年颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》 6、新的城市土地使用制度的基本框架。目前的土地使用制度的基本框架是在不改变土地国有的条件下，学会上海“侨帮侨”创业基地“零租,网上创业 金”助海外人才创业。采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年期内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 知识点：城市规划对房地产开发的影响 一、城市规划的作用和任务 土地资源是一种稀缺资源，想知道经济适用房。城市土地尤其突出，必须珍惜对土地资源的利用。为了充分、合理地利用土地资源，必须贯彻高效性和社会性原则，也就是土地资源的利用必须符合社会公众的利益，因此，加强对土地资源利用的规划管理是非常必要的。《中华人民共和国城市规划法》 二、 城市规划及其与它规划的关系 （一） 城市规划的层次。城市规划分为总体规划和详细规划，大中城市在总体规划的基础上，可以编制分区规划。 （二） 城市规划的内容 城市总体规划的内容：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局，功能分区和各项建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。1、 城市详细规划的内容：规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标、总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 （三） 城市规划和其他规划的关系 尤其是城市规划和土地利用总体规划的关系，城市总体规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模，在城市规划区城市建设用地应当符合城市规划。 三、 城市规划建设用地的分类 （一）居住用地 （二）公共设施用地 （三）工业用地 （四）仓储用地 （五）市政公用设施用地 （六）绿地 四、规划设计方案中的主要技术经济指标 （一）居住区开发项目技术经济指标 居住区的规划技术经济指标很多，这里重点讲几个相对重要理解起来有一定难度的指标。 1、 建筑密度：指建筑物基底面积占土地面积的比例，这里讲的土地面积指土地总总面积，它包括建筑物基底、道路、绿地和空地等等，因此，建筑密度只能是小于或者等于100%。 2、 容积率：指建筑面积占土地总面积的比例，如果建筑物各楼层的面积相等，容积率又等于建筑密度乘以建筑物楼层数。 3、 建筑面积、使用面积与套内面积：以前售房时一般是按照建筑面积计量，这里的建筑面积包括了分摊面积，由于一般的消费者对分摊面积的计量不清楚，开发商在此做手脚的也比较多，因此，现在的商品房销售，一般都采用套内面积作为计量单位，而套内面积是一般的消费者都可以测量的，这样就避免了计量纠纷的产生，当然，开发商是已将公摊部分的建设成本摊到了套内面积之上，在成本总量上两种计量方法的结果是一样的。 （二）非居住区开发项目技术经济指标 和居住区的技术经济指标基本一致。 五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 （一） 土地出让过程中的规划管理 土地出让是由政府垄断的，由于城市土地非常珍贵，国家很重视对土地出让的规划管理。在土地使用权合同里面已经附带了《规划设计条件通知书》，在办理土地权属证书之前还必须取得《建设用地规划许可证》。 （二）房地产开发过程中的规划管理 教材上所讲的房地产开发过程中的规划管理是按照传统的采用征地方式获取土地的程序来讲的，实际上现在的房地产开发一般都是通过出让、转让的方式来获取土地的，在取得土地之前，已经明确了地块的规划条件也就是已取得了《规划设计条件通知书》，里面已经规定了征地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度等指标，取得土地之后，开发商要到规划部门办理《建设条件规划许可证》，然后便可委托有规划设计资格的设计机构进行方案设计，经城市规划管理部门审批后签发《规划设计方案审批通知书》，除了主体工程以外，房地产开发必然要涉及到市政管网的衔接，因此，在工程开工之前，还必须取得《建设工程规划许可证》，当工程完工之后，规划管理部门还要参与项目的竣工验收工作。 第五节 政府对房地产市场的干预 知识点：政府对房地产市场的干预 尽管我们国家实行的是社会主义市场经济，但市场经济仍然存在着调节失灵的地方，必须进行国家的宏观调控，房地产业也不例外，由于土地的稀缺性、高价值量以及其产品影响的普遍性，国家更应该加强对房地产市场的调控。 一、 政府制定干预房地产市场政策的原则 和其它领域一样，政府干预房地产市场也必须遵守公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性的原则，但由于房地产业的特殊性，政府干预房地产市场还必须执行一些特殊原则。 （一） 目标的确定性。政府调控房地产市场主要是从社会效益的角度出发，其调控目标也是围绕社会目标展开的，包括有效利用社会资源，保证生产用房，满足特殊人群的住房需求等 （二） 政策的连续性与协调性。主要是指房地产政策与国家宏观政策的衔接。 （三） 政策的针对性和导向性。主要是调节市场调节失灵的地方，同时，发挥国家的父爱主义思想，向贫困地区和弱势群体倾斜。 （四） 政策的公平性和效率。市场机制只讲效益，而国家调控就必须考虑公平原则。 二、房地产的宏观调控 上面我们讲了政府干预房地产业的原则，具体的来讲，政府对房地产市场的干预表现在以下几个方面。 （一） 土地供应计划的调控 土地供应是房地产业发展的开端，对政府来讲，要干预房地产市场首先就应该从源头开始做起。我国的土地市场分两级，二级市场所占的比例比较小，一级市场所占的比例比较大，而一级市场又是完全由国家控制的。政府对土地供应的调控主要体现在如下几点： 1、 对房地产开发土地取得方式的调控：按照国家的法律、法规，对房地产开发来讲，其土地获取一般只能采用出让、转让的方式。 2、 政府垄断土地出让。 3、 政府制定了土地出让的中长期和年度计划：在我国城市土地使用制度改革的前半期，我国很多地方都没有制定土地出让计划，导致土地供应的盲目、混乱，寅吃卯梁的情况比较普遍，一些地方政府甚至存在寻租现象。因此，近年来国家非常强调土地出让计划的制定。《土地利用年度计划管理办法》 4、 对土地出让方式的的调控：对一般的房地产开发，只要有条件，都应该采用招标和竟标的方式。 （二） 城市规划的指导：为了规范房地产开发，国家规定房地产开发必须遵循城市规划，首先获取各种规划证书。 （三） 地价的杠杆作用：政府的地价杠杆作用主要体现在最低限价、基准地价和公示地价方面。所谓最低限价是指出让或转让国有必须高于国家限价，否则，国家不予承认或予以收购。 （四） 税收的功能。主要用于调控房地产内部结构和抑制或鼓励房地产业发展。1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂时条例》就是国家为了规范、抑制房地产的过度发展而制定的。《中华人民共和国土地增值税暂时条例》 （五） 金融的杠杆作用。对房地产的不同类型、以及房地产发展的不同时期采取不同金融政策，以达到调控房地产发展的目的。 （六）住房政策的影响。主要用于解决房地产需求和发展的社会问题。 三、房地产市场行为的规范 前面我们讲了政府对房地产市场的干预，除此之外，政府还采取措施来规范房地产市场行为。政府对房地产市场的干预反映了政府对房地产市场的意志，对房地产市场的发展会起一定的引导作用，但仅有宏观调控是不够的，政府还必须采取措施，规范房地产市场行为。政府规范房地产市场体现在如下几个方面： （一） 资质审查 房地产开发商都要评定资质，不同资质的企业从事的业务范围是不一样的。 （二） 产权登记 房地产实物价值和产权价值并重，房地产抵押时甚至不用转移房地产的占有，只需将产权证抵押在抵押权人那里即可，可见产权对房地产来说是非常重要的，因此，政府非常重视对房地产产权的管理，土地交易、房屋交易都需要进行产权登记。 （三） 建立房地产价格评估制度 政府规范房地产价格评估制度主要体现在对估价人员资格的认证上，我们国家实行房地产估价师执业资格认证制度，非注册房地产估价师不得在房地产估价报告签字。 （四） 交易程序的规范化 例如商品房在预售时必须提交《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，尽量避免商品房预售过程中的欺诈行为。 (责任编辑：admin) |
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