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房地产开发流程第一部分，房地产开发公司的筹备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建名目进行研究并制造报告书,应附有具体的打算设计参数跟后果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设名目标行政容许程序个别共分六个阶段：1）选址定点；2）打算总图审查及断定打算设颊辊件；3）初步设计及施工图审查；4）打算报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段个别办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告跟进行名目破项。2、国土资源局进行土地利用总体打算跟土地供给方法的审查。3、建委办理投资开发名目建设前提看法书。4、环保局办理出产性名目环保看法书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相干专业内容跟范畴进行审查。6、打算部分办理名目选址看法书。二、打算总图审查及断定打算设颊辊件阶段，此阶段办理以下个别事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安***支队、教导局、水利局、***局、环保局、园林局、文化局对建设工程相干专业内容跟范畴进行审查。4、打算部分对打算总图进行评审，核发《建设用地打算容许证》。物业管理。5、打算部分断定建设工程打算设颊辊件。三、初步设计跟施工图设计审查，此阶段办理以下个别事项：1、打算部分对初步设计的打算请求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局***支队对初步设计的交通前提进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部分、环保局、卫生局、地震局等相干部分对初步设计的相干专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的请求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位看法，核发技巧性审查委托告诉单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、打算报建图审查阶段，此阶段办理以下个别事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部分、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相干专业内容跟范畴进行审查。4、打算部分对变革部分的打算设计补充核准打算设颊辊件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程打算容许证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下个别事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，断定施工步队。招标类工程通过招标断定施工步队，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部分对工程动工前提进行审查，核发《建造工程施工容许证》。六、商品房预售容许阶段，此阶段办理以下个别事项：由房地产管理部分办理预售登记，核发《商品房预售容许证》。开发企业申请办理《商品房预售容许证》应当提交下列证件（复印件）及材料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地利用权出让金，创业成功人物。led照明获得土地利用权证书；（2）持有建设工程打算容许证跟施工容许证；（3）按供给预售的商品房打算，投进开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经断定施工进度跟竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》跟资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售打算。预售打算应当阐明商品房的地位、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付利用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下个别事项：1、建造工程品质监督站（机构）对建设单位供给的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部分对建设名目应缴纳的行政事业性收费跟基金进行核实验收。3、打算部分、市政部分、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其余须要参加验收的部分，按照法律、法规、规章的有关规定对相干专业内容跟范畴进行验收。打算部分根据上述部分跟本部分验收情况核发《建设工程打算容许证》（正本）。4、建委综合各部分验收、审查看法，对合乎审核标锥嗌羸请求的，出具建设工程名目竣工综合验收备案证明；不合乎标准或请求的，作退件处理并请求限期整改。第三部分房地产名目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地利用权证；（4）建设用地打算容许证；（5）建设工程打算容许证；（6）施工容许证；（7）屋宇竣工验收材料（8）屋宇测绘成果；（9）根占领关规定应当提交的其余文件。学习创业政策。以上多少个阶段，需增加或减少的相干事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差别。各个程序的办理时光，尽大部分都少于15天，个别在7天内。所须要的费用，因为相称部分属于处所收费，所以就不再明细列表，更何况绝对房地产开发所获得的利润，行政审批费用可能忽视不计
一个房地产名目开发的全部流程大体上包含10个阶段。
（一）开发商提出开发假想是全部房地产名目开发的出发点
在市场经济体终辊件下，开发假想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，全部房地产名目开发就进进了状况。开发假想是否正确地反应了市场的须要，将决定将来全部房地产名目开发的成败。这须要房地产开发商当真研究房地产市场的变更趋势，断定不同地段的发展远景，控制不同名目标市场须要状况。
（二）可行性研究是房地产名目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了假想，但这种假想究竟有不真正的市场远景，须要进行可行性研究。可行性研究是房地产名目开发不可缺乏的一个阶段。政府是否批准此名目破项，银行是否批准给予资金支撑都须要参考可行性研究的成果。进行可行性研究，就可能有两种成果：一是可行性研究表明这个假想不可行，那么即便开发商不批准，这个名目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个假想可行，则不出意外，这个名目就可能始终进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种情势的风气，在房地产名目开发范畴还相称浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，须要政府当真对待。
（三）申请名目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动名目开发的第一步
土地是所有建造的基本，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，因为人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对很多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部前提，有土地就不愁名目赚不到钱。因此，在土地市场上各种***事件层出不穷。我国本来规定可能有划拨跟出让两种获得土地的方法，划拨土地太多，冲击了畸形的土地市场的运行，目前只有少数多少种情况才可能获得划拨土地，尽大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地利用者（即本来占领国有土地的国有企事业单位）获得土地却是重要方法。开发商在获得了土地利用权的规定利用年限之后，要到建设行政主管部分备案，领取《房地产开发名目手册》。
（四）名目设计是房地产开发的第四步，也是关联到名目是否合乎市场须要的重要一步
根据名目标范围，设计的具体工作流程也有所不同。对范围较大的房地产开发名目来说，个别要分成打算设计、初步设计跟施工图设计3个具体步骤。打算设计反应了建造平面布局、功能分区、破面造型、空间标准、建造构造、环境关联等方面的设计请求。初步设计在打算设计的基本上，应提出设计标准、基本情势、构造打算及各专业的设计打算。初步设计文件应当包含设计总阐明书、设计图纸、重要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基本上的更具体的设计，存在工程设备各构成部分的尺寸、安排跟重要施工方法；并要绘制完全具体的建造及安装祥图及必要的文字阐明。开发商在进行打算及建造设计前，临沂企业管理咨询须要向城市打算行政管理部分申报打算设颊辊件，以获得打算设颊辊件告诉书（重要规定打算建设用地面积、总建造面积、容积率、建造密度、绿化率、建造撤退红线间隔、建造把持高度、停车位个数等）。房地产开发商根据打算设计告诉书，委托有打算设计资格的单位实现打算设计，而后持打算设计报审表、打算设计及其阐明书等有关材料，报经城市打算行政管理部分审查，确认合乎打算请求后，核发《建设用地打算容许证》。打算设计得到批准后，即可能进行初步设计。城市打算行政管理部分对建设工程的初步设计打算进行审查，确认其合乎打算设计要点后，建设单位就可能进行施工图设计。城市打算行政管理部分在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程打算容许证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是获得土地利用权后的第一步
在获得《建设用地打算容许证》跟《建设工程打算容许证》之后，就须要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还须要到土地管理部分办理相干手续。土地管理部分根据房地产开发商的土地利用权证书及建设用地打算容许证，进行场地范畴的实地规定。开发商只能在规定的范畴内，进行征地及拆迁打算的履行工作。月嫂
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
获得土地利用权后，大部分房地产开发商自多少? 督淖式鹁突旧匣ǚ汛。绾位竦媒徊娇⑺璧姆康夭⒆式穑统闪朔康夭⑸套钪匾墓ぷ鳌？hardness tester⑸绦胍贫┳式鹄么蛩悖笠源宋径隙ㄋ胍锎氲淖式鹗俊Ｔ偻ü髦秩谧蚀蛩愕木裨瘢隙ü降娜谧蚀蛩恪Ｄ壳埃夜康夭⑸痰娜谧是榔伲旧鲜峭ü骋滓写睿康夭⑹俏Ｏ占蟮拿骋谆疃坏┩蹲适О埽垡刑逑怠Ｗ罱褚写蠓冉搅硕苑康夭⑸檀畹拿偶鳎晕夜行┕鹊姆康夭蹲式鸬娇酥圃煊谩?
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是抉择合适的承包商跟监理单位的有效方法
工程名目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。rmt通过招标，房地产开发商首先可能抉择合适的名目承包商，以确保工程投资不超过估算、品质合乎设计请求、工期达到预期目标。在断定了工程承包商后，房地产开发商还须要通过招标抉择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是名目是否及时优质实现的关键一步
为了确保按照建设工程打算容许证的规定进行组织施工，国度规定必须由城市打算行政管理部分在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部分领取建设工程开发证后，才可能破土动工。rmt在应聘监理单位之后，重要的名目工作就交由监理单位进行，开发商只把持最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。名目施工实现后，还须要通过由城市建设行政主管部分主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产名目标开发商，在开发名目即将竣工之际，就可能考虑进行所开发的房地产名目标市场营销工作。假如开发商合乎政府主管部分的预售前提，开发商就可能在进行施工的同时，进行所开发的房地产名目标预售工作。房地产市场营销包含房地产市场考察研究、断定营销目标与手段、断定销售方法、制订销售合同、筹备销售宣传材料、培训销售人员、参加必要的房展会、抉择广告的方法等。甚至给名目起好听的名字，在商品房名目标销售中，都可能起到极为重要的作用。当然，房地产开发名目标租售，必须经过房地产行政主管部分的批准，获得销售容许证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
房地产开发流程（具体）
第一步房地产开发公司的设破房地产开发公司设破阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设破 1、公司设破筹备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设破 6、申请批准名目倡议书 7、
第一步房地产开发公司的设破
房地产开发公司设破阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设破
1、公司设破筹备 2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设破
6、申请批准名目倡议书 7、办理企业名称登记
8、送审合资或配合合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设破阶段的相干税费
1、企业法人开业登记费 2、企业法人变革登记费
3、企业法人年度测验费 4、补、换、领证照费
第二步房地产开发名目标破项跟可行性研究
房地产开发名目标破项跟可行性研究阶段的法律程序
1、选定名目，签定配合动向书 2、初步断定开发打算
3、申报打算要点 4、申报、审批名目倡议书
5、编制名目可行性研究报告 6、申报、审批名目可行性研究报告
房地产开发名目破项跟可行性研究阶段的相干税费
1、可行性研究费 2、建设工程打算容许证执照费
第三步房地产开发名目标打算设计跟市政配套
房地产开发名目打算设计跟市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发名目标打算设计
1、申报选址定点 2、申报打算设颊辊件
3、委托作出打算设计打算 4、办理人防审核
5、办理消防审核 6、鉴定打算设计打算
7、住宅设计打算的专家组审查 8、落实环保"三废"管理打算
9、委托环境影响评估并报批 10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘察 12、委托初步设计
13、申报、鉴定初步设计
二、房地产开发名目标市政配套
14、征求主管部分审查看法 15、落实市政公用设施配套打算
16、报审市政配套打算 17、市政各管理部分提出市政配套看法
18、市政管线综合
房地产开发名目打算设计跟市政配套阶段的相干税费
1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费
3、建设工程打算容许证执照费 4、竣工档案保障金
5、常设用地费
6、常设建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费
第四步房地产开发名目土地利用权的获得
获得房地产开发名目土地利用权的法律程序
一、国有土地利用权的出让
1、办理建设用地打算容许证 2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地利用权出让申请 4、主管部分实地勘察
5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估
7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批
9、签订国有土地利用权出让合同 10、领取常设国有土地利用证
11、领取正式国有土地利用证 12、国有土地利用权出让金的返还
二、国有土地利用权的划拨
13、国有土地利用权划拨用地申请 14、主管部分现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批 16、获得划拨用地批准
三、群体土地的征用
17、征用群体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局破案
19、签订征地协定 20、签订补充安置协定
21、断定劳能源安置打算 22、区（县）房地局审核各项协定
23、市政府下文征地 24、缴纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图 26、办懂得冻户口
27、考察户口核实劳能源 28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安顿工作
31、地上物作价补充工作 32、征地结案
获得房地产开发名目土地利用权的相干税费
1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费
3、滞纳金 4、土地利用费
5、外商投资企业土地利用费 6、防洪工程建设保护管理费
7、土地闲置费 8、土地权属考察、地籍测绘费
9、城镇土地利用税 10、地价评估费
11、出让土地预订金 12、征地管理费
13、土地补充费 14、青苗及树木补充费
15、地上物补充费 16、劳能源安顿费
17、超转人员安顿费 18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步房地产开发名目标拆迁安顿
房地产开发名目拆迁安顿阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁容许证 4、签订屋宇拆迁义务书
5、办理拆迁捕嗌冁与告诉 6、办理户口解冻
7、暂停办理相干事项 8、断定拆迁安顿打算
9、签订拆迁补充书面协定 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安顿
11、发放运作拆迁补充款 12、拆迁施工现场防尘传染管理
13、移交拆迁档案材料 14、屋宇拆迁纠纷的裁决
15、强迫拆迁
房地产开发名目拆迁安顿阶段的相干税费
1、hardness tester屋宇拆迁补充费 2、搬家补贴费
3、提前搬家嘉奖费 4、常设安顿补贴费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补贴费
7、对从城区地位较好的地区迁往地位较差的地区或远郊区县的居民的补贴费
8、一次性异地安顿补贴费 9、屋宇拆迁管理费
10、屋宇拆迁服务费
第六步房地产开发名目标动工、建设、竣工阶段
房地产开发名目动工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发名目动工前筹备工作
1、领取房地产开发名目手册 2、名目转进正式打算
3、缴纳煤气（天然气）厂建设费 4、缴纳自来水厂建设费
5、缴纳污水处理厂建设费 6、缴纳供热厂建设费
7、缴纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让名目办理"四源"接用手续
9、设计单位出报批图 10、出施工图
11、编制、报送工程档案材料，企业管理咨询缴纳档案保障金
12、办理消防审核看法表 13、审批人防工程、办理人防容许证
14、核发建设工程打算容许证 15、领取动工审批表，办理动工登记
二、房地产开发名目标工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请 17、招标筹备
18、招标通告 19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底 21、标底送审合同估算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并投递 25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标
28、发中标告诉书 29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查三、房地产开发名目动工手续的办理
31、办理品质监督注册登记手续 32、建设工程监理
33、办理动工统计登记
34、缴纳实心黏土砖限度利用费
35、办理动工前审计 36、缴纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资容许证 38、报装施工用水、电、路
39、***街道环卫部分 40、***交通管理部分
41、缴纳绿化建设费，签订绿化协定 42、领取建设工程动工证
四、房地产开发名目标工程施工
43、施工场地的"三通一平" 44、施工单位进场跟施工暂设
45、工程的基本、构造施工与设备安装 46、施工过程中的工程品质监督
五、房地产开发名目标竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发名目标综合验收，领取《工程品质竣工核验证书》
49、商品住宅机能认定 50、竣工统计登记
51、办理竣工屋宇测绘 52、办理产权登记
房地产开发名目动工、建设、竣工阶段的相干税费
1、三通一平费 2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费 10、城建综合开发名目管理费
11、建造行业管理费 12、绿化建设费
13、公园建设费 14、绿化补充费
15、路灯保护费 16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费
22、合同估算审查工本费 23、品质管理监督费
24、竣工图费 25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限度利用费 27、工程监理费
28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费
30、超打算用水加价 31、夜间施工噪声扰民补充费
32、占道费 33、固定资产投资方向调节税
第七步房地产开发名目标经营阶段
房地产开发名目经营阶段的法律程序
一、北京市外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售容许证》
2、选定中介代办机构跟律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签勘误式交易契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付进结束续
11、办理产权过户手续
二、北京市内销商品房的销售
12、提交实现建设名目投资证明
13、签订预售内销商品房预售款监管协定
14、办理《内销商品房预（销）售容许证》
15、销售名目备案
16、委托中介代办机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订交易契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付进住
23、品质保障书跟利用阐明书
24、办理产权破契过户手续
三、北京市房地产出租的综合管理
25、屋宇出租权确切认
26、申请屋宇租赁容许证
27、出租人与承租人签订书面承租协定
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁屋宇的转租
30、屋宇租赁关联的终止
四、北京市房地产出租的专项（本地来京人员）管理
31、屋宇出租权确切认
32、出租人办理屋宇租赁容许证
33、出租人办理《屋宇租赁保险合格证》
34、签订书面租赁协定
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、北京市房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处罚
房地产开发名目经营阶段的相干税费
1、营业税 2、城市保护建设税
3、教导费附加 4、印花税
5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税
8、个人所得税 9、房产税
10、城市房地产税 11、屋宇产权登记费
12、屋宇所有权证工本费 13、房产共有权执照费
14、屋宇他项权力执照费
15、屋宇交易登记费 16、屋宇交易手续费
17、屋宇租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁屋宇审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、屋宇租赁登记费 21、屋宇估价手续费
22、屋宇公证估价手续费 23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步房地产开发名目标物业管理阶段
房地产开发名目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批 2、签订物业管理委托合同
3、居住小区的物业接收综合验收 4、物业利用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约 6、制订、供给品质保障书跟利用阐明书
7、物业管理服务基本请求 8、物业管理委员会的设破
房地产开发名目物业管理阶段的相干税费
1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金
3、个别居住小区物业管理费4、高等住宅物业管理费
5、经济实用住房小区物业管理费 6、供热费
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