--解决各个环节的纳税问题

房地产开发企业的涉税业务一直是纳税重点。为帮助广大纳税人掌握税法知识，提高办税能力，在此选取了房地产开发企业各环节最基本的涉税实务予以梳理，仅供您的参考。具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。

1

、取得土地环节

城镇土地使用税

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。

印花税(土地出让或转让合同)

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，看看商标法论文。

按所载金额万分之五贴花。

契税

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2

、设计施工环节

印花税(设计合同)

建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，

按收取费用万分之五贴花。

印花税(建安合同)

建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，

按承包金额万分之三贴花。

印花税(借款合同)

银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，

按借款金额万分之零点五贴花。

3

、房产销售环节

营业税(销售不动产)

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，

销售不动产税率为

5%

。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，想知道离婚后孩子的抚养权。采取预收款方式的，学会房屋产权 。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

土地增值税(预征)

除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

印花税(商品房销售合同)

对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，

按所载金额万分之五贴花。

企业所得税(未完工开发产品)

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

4

、竣工交房环节

企业所得税(完工开发产品)

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度