离婚前擅自卖房给亲戚 无效
                            2009/06/27 22:35     　　丈夫实施“经济封锁”妻子无奈打算离婚 后发现丈夫将以他人名义买的房子卖出———

　　●婚姻故事

　　小芳和丈夫大军结婚11年了，可随着丈夫挣钱越来越多，小芳离幸福却越来越远。

　　大军是某证券公司的中层管理人员，收入一直很稳定。6年前，小芳生了一个儿子，为了照顾孩子，大军让小芳辞职当全职太太。小芳虽然不愿意，但为了家庭，她还是听了大军的话。

　　刚开始的3年里，大军还能把工资拿回来给小芳保管使用。但从2006年7月开始，大军就不再把挣的钱交给小芳了，而是自己存着。小芳要花钱，得向大军要。

　　除了给小芳一点买菜的钱和儿子的基本花销，大军要求，小芳买什么都要向他申请，经他同意。

　　比如：小芳看上一件漂亮的衣服回来要求大军买，大军高兴的时候会给她钱，不高兴的时候就说：“你衣服不少了，在家要那么多衣服穿干什么。”就不给小芳钱。

　　丈夫的“经济封锁”让小芳觉得很伤心。她觉得丈夫已经不爱她了，自己的地位还不如一个保姆。

　　今年2月，小芳产生了离婚的念头。她知道丈夫这两年又在外面购买了两套房产，但都不是用的大军的名字。大军的一个哥们告诉小芳，大军在2006年购买了一套房子，现在已经卖了。另一套房子，签买卖合同的时候用的是大军妈妈的名字。

　　●律师解读

　　问题1：丈夫在婚姻存续期间转让房子是否有效？

　　卖给亲戚属恶意 转让行为无效

　　北京岳成律师事务所杨晓林律师解释，大军在婚姻存续期间购买的房子应该属于，其擅自转让房子是不对的，小芳有权利讨回房子。

　　首先，按照法律规定，如果房屋是婚后夫妻共同财产，一方擅自转让，这种转让行为无效，房屋买卖合同也无效。另一方配偶应当在知道房屋被转让后一年内申请撤销转让行为或者请求法院确认房屋买卖合同无效。

　　但是在实践中，法院能否支持合同无效的主张，要看购买房屋的人是谁。

　　如果下家是一方的父母或兄弟姐妹，法院有可能会判决交易行为无效，从而从根本上保障另一方的权益。因为根据合同法规定，“双方恶意串通损害第三方的利益”的合同是无效合同。合同无效后，买方应该返还房屋。

　　卖给陌生人有效 配偶能分卖房款

　　杨晓林律师解释，如果擅自转让房屋的一方与买房的下家并不认识，那么法院也可能会认定受让方是善意取得房屋，从而不支持房屋买卖合同无效的主张。

　　这样另一方配偶就无权主张收回其房屋，只能要求擅自转让房屋的配偶承担赔偿责任，即给付卖房款的一半。

　　●应对策略

　　采用房产过户的方式隐匿转移财产，对于交易过程及交易对象，整个线索流程在房地产交易中心一查即知。但一方采用的目的往往在于套取现金后，谎称钱花完了。

　　因此，在离婚时，如果发现一方擅自过户的事实，应该马上到房地产交易中心查询交易的时间以及对象。确定交易时间，是为了收集证据，如果一方在卖房后很短的时间内谎称钱已花完，法院是不会采信的。

　　另一方面，交易对象如果是近亲属，那么法院也可能会认定买卖是恶意的，无效。

　　问题2：配偶直接用亲属名义购房，另一方该怎么办？

　　查付款来源 可知配偶是否用亲属名购房

　　如果夫妻双方感情不和，丈夫为了独吞财产，就有可能直接用别人的名字买房，等到离婚之后，再将该房产过户到自己名下。这样在离婚时房屋就不会作为共同财产被列入分割名单。本案中，小芳可以从两方面来查明真相，维护权益。

　　1.因为房产价值巨大，一般当事人不会将该房产以一般朋友的名义购买，而最常见的是以父母兄妹的名义购买。

　　所以，如果丈夫并不宽裕的父母或兄妹拥有价值巨大的房产，就有可能存在这种情况。这时候，妻子可以收取亲属平时收入和消费的相关证据，证明其不可能买价值巨大的房产。

　　2.从交易时间摸查出资线索。

　　根据购房付款的时间，回忆丈夫在此期间财务上有无重大支出或异常，有条件的，还要查询其银行存折上的资金流向，在确有把握的情况下，查询打入房地产公司购房款的银行出处，也有可能获得“柳暗花明”的收获。

　　文/杨京瑞

　　●法条链接

　　《》第十七条

　　夫妻在存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

　　（一）工资、奖金；

　　（二）生产、经营的收益；

　　（三）知识产权的收益；

　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

　　（五）其他应当归共同所有的财产。

　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

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