婚前一方购买按揭房，婚后夫妻共同还贷，产权如何归属？

　　基本案情

　　2003年，郑国强（男）与王跃灵（女）相识，短暂交往后，双方感觉不错，决定结婚。结婚前，王跃灵向郑国强提出婚房的要求。郑国强拿出多年积蓄购买了一套商品房，首付人民币30万元，银行房屋贷款30万元，并办理了产权证，登记在自己名下。2004年，两人经过合法登记结婚。婚后，两人以夫妻共同的工资收入来偿还贷款。婚后初期，双方还是比较克制，没有发生冲突，然而时间一长，双方已不再收敛，经常发生纠纷。这时候，他们才发现匆忙结婚的恶果，双方并没有完全了解两人性格和生活习惯上的较大差异。沟通之后，双方决定“长痛不如短痛”，趁还没有酿成更坏的结果之前，尽早结束。2004年，双方协议离婚。关于债权债务事项，双方均已经达成协议，唯独在郑国强婚前购买的商品房的分割上，双方“公说公有理，婆说婆有理”，争执不下。王跃灵主张该商品房是夫妻共有财产，应对该商品房进行分割，而郑国强则主张该商品房是自己的个人财产，不应进行分割。

　　感到协商不能解决问题，郑国强遂于2005年年初起诉到法院，主张该商品房是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有；自己愿意支付被告王跃灵按揭房还贷的支出人民币1万元。王跃灵则辩称，该商品房是夫妻共有财产，应对该房屋进行平分；并对房屋婚后增值部分进行分割。

　　法院受理了此案，经审理认为，该房产系原告郑国强婚前个人财产，判决房屋产权归郑国强所有；原告郑国强向被告王跃灵支付按揭房款1万元；该案件的婚前个人房产婚后增值部分系郑国强的个人财产，不予分割。

　　律师分析

　　本案中，争议的主要焦点有三个。一、一方婚前购买按揭房，婚后夫妻双方共同还贷，该房产是婚前个人财产，还是婚后夫妻共有财产；二、夫妻关系存续期间，以共有财产偿还的贷款，在离婚后如何处理；三、对房屋婚后增值的部分如何处理。

　　针对第一个争议焦点，本案中，原告郑国强是在婚前购买了该商品房，而且已经履行过户手续，登记在自己名下。所以说，在结婚之前，该房产是原告郑国强的个人财产是毫无争议的。关键问题是，在结婚之后，该房产是否发生了所有权的转移。也就是说，原告郑国强和被告王跃灵婚后的共同还贷行为是否使妻子王跃灵也成为该房产的所有人？回答是否定的。基于以下几点理由，第一，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国＞若干问题的解释（一）》第19条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为。但当事人另有约定的除外。”因此，除非夫妻双方有“原来属于夫妻一方所有的财产在婚后转化为夫妻共有财产”的一个相关或类似的约定。否则，所有权的归属不发生变化。本案中，原告郑国强和被告王跃灵在婚姻关系存续期间并没有这样的变更所有权的一个约定，所以说该婚前按揭房产的性质保持不变，仍然是郑国强的婚前个人财产。第二，在婚后郑国强和王跃灵的共同还贷行为，只能是看做郑国强履行与银行之间的履行合同义务的行为，这种还贷行为并不影响房屋所有权的归属。因此，法院判令该商品房归郑国强所有，在法律适用上是正确的。

　　既然原来郑国强的婚前个人财产性质不变，那么对于婚后妻子王跃灵的共同还贷行为应如何处理呢？这涉及了本案的第二个争议的焦点问题的解决。夫妻以共有财产偿还一方个人债务，这实际上在夫妻之间形成一个新的债权债务关系，在离婚时负担义务的一方应当履行偿还债务的义务。具体到本案中，妻子王跃灵在婚后与郑国强以夫妻共同财产偿还贷款，离婚时，对于王跃灵的共同还贷的款项，郑国强应当履行偿还义务。法院根据王跃灵的实际还贷数额及其利息，判令郑国强归还王跃灵1万元，适用法律是正确的。

　　针对第三个争议焦点，这个问题很值得我们探讨。《婚姻法》及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》规定了在婚姻关系存在期间，夫妻一方婚前个人财产的增值部分，是夫妻共有财产。原则上，对于夫妻一方的个人财产在婚后的增值部分，应当认定为夫妻共有财产，离婚时，应当予以分，割。但是，当实务中遇到房产增值部分的分割时，就值得商榷了。因为很多时候房产的增值并不是以货币形态存在的，而仅仅只能是理念上的增值。对该部分理念上的增值财产的分割，不同法院之间的判决会不相一致：有的法院判决对婚前按揭房在婚后产生的增值部分归夫妻共同所有，有的法院判决对婚前按揭房在婚后产生的增值部分由按揭房所有权人享有所有权。针对这个争议的焦点，我们认为，关于房产的增值部分是否属于夫妻共同财产，主要看当事人主观上是否为了获取“收益”为目的来考虑。本案中，离婚时，夫妻双方只有一套房产，很明显，该房产是为了居住需要而不是为了获取收益。因此，对于增值部分，妻子王跃灵无权取得。当然，关于此处争议焦点问题的进一步解决，我们期待进一步的司法解释尽快出台，以使我们的司法判决“有法可依”。

　　律师随感

　　房屋在夫妻共同生活中作为一种基本的条件，几乎是必不可少的，拥有一处房产是生存的需要。在我国，住房问题始终是人们长期以来关心的头等大事。随着现代社会的进步和人们消费观念的发展，新型按揭购房方式成为许多暂时经济能力不足而又需要住房的年轻人的首选。但是这种新型的消费方式也带来了大量的法律问题。特别是当夫妻之间的关系开始破裂并最终无奈走向离婚时，对于按揭房屋的争议，由于其价值高、用途大而往往成为争议的焦点。然而由于法律对这一现象并没有很明确的规定，这就带来了许多司法上的争议。在相关司法解释出台之前，我们建议：为了防止您遇到类似问题，请您在结婚前，做好双方关于按揭房所有权以及增值部分如何分割的约定，以尽可能最大限度地保护您的合法权益。