以夫妻一方名义出售房屋，另一方能否主张买卖合同无效？

案情简介

原告：黄某，男，住北京市某区。

被告：王某，女，住北京市某区。

黄某与王某2000年5月登记结婚。2002年以王某的名义购买了价值30万的住房一套。但是婚后两人的感情一直不好，2003年6月，黄某以夫妻感情破裂为由，向北京市某区人民法院提起，但王某坚决反对离婚。最终一审法院认为，二人感情基础牢固，感情尚可，故不予判离。2004年元月12日，黄某再次向法院提起离婚诉讼。2004年元月21日，王某在未同黄某商议的情况下．将双方共有的房屋以40万元的价格（原告声称市场价格约为60万元左右）转让给无利害关系第三人。

对于40万元卖房款的去向，王某声称其中31万用于归还共同债务，剩余9万用于其他家庭开支，只剩余2万余元可以作为共同。

原告黄某认为：被告王某在接到法院传票得知原告起诉后，故意不签收送达回证，采用拖延的办法制造卖房时间，主观上具备离婚期间擅自卖房的恶意。并且40万的价格明显低于市场价，被告王某不可能以这样明显低于市场正常价值的价格转让房屋，其实际上是以低价做的买卖合同，以达到离婚时多分共同财产的目的。所以黄某认为，无论从主观还是客观上分析，王某的行为都构成对原告合法权益的侵害，要求按照市场价60万对房款进行分割，并且因被告的侵权行为，原告应多分得该部分财产。

被告认为：其是在无法联系原告的前提下才将房子卖掉的，出卖时原告还未向法院起诉，不是在离婚期间擅自转让房屋。而且被告不是专业房屋中介人员，对房屋价格没有准确的认识，不认为出卖的价格过低。原告称被告有两份合同，在合同价之外还有实际卖房价格，原告的这一主张是没有依据的，也不符合事实。被告实际取得的房款就是40万，并且这40万元卖房款，已用于偿还共同债务，故无法再按此数额分割，应按余额2万元分割卖房款。

审理结果

对于双方争论的房屋买卖问题，法院认为被告在诉讼期间的房屋买卖行为符合国家关于房屋买卖的相关规定，与法不悖，被告实际取得房款40万元，并无存在恶意转让现象。原告认为市场价格为60万元没有依据，法院不予支持；被告主张卖房款已用于还债因无相关证据予以佐证，故法院不予支持。考虑到本案被告买卖房屋的实际情况，结合当前市场房价的现实价值，对售房款40万元酌情分配，男方分得22万，女方分得18万。

案件争议焦点及法律适用

在本案的审理过程中，原、被告双方关于卖房问题争论的焦点有二：王某是否构成“离婚期间擅自转让房产”；王某的行为是否侵权？

1、王某的行为是否构成“离婚期间擅自转让房产”？

通常认为，广义的离婚期间是指，双方已正式开始就离婚问题进行谈判到办理完毕；狭义的离婚期间是指，一方自向法院起诉立案起至法院判决终结前。因广义的解释，法律难以衡量，所以第47条规定的“离婚期间”应采取狭义解释为宜。

本案中，虽然原告立案时间在被告卖房前10余天，但没有直接证据显示被告是在收到法院传票后卖房。目前，上海法院多采用邮寄送达的方式，送达回执寄回法院全靠当事人自觉，有的法院甚至寄送的也不是挂号信，万一当事人不理或声称没有收到，法院也没有办法。本案中，因相关证据不足，无法认定王某确实存在拒签传票的行为，因而也不能认定王某是明知处于“离婚期间”而擅自卖房。

那么王某的行为是否构成“擅自转让”呢？

婚姻法第17条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。虽不能要求夫妻之间对于一些鸡毛蒜皮的小事都要取得双方的一致同意，但对于像出卖家庭重大生活资料——房产这样的事，一方不与另一方商议，即是对另一方平等财产处分权的侵害，构成“擅自”处分。

对于王某转让房屋的行为是否构成“低价转让”呢？

这一问题的关键在于，王某转让房屋的价格是否与当时的市场价格相符。对此，原告向法院提交了一些同地段、同朝向房屋的出售价格作为依据，并申请法院对系争房屋价格进行评估。但是，法院以房屋已转卖为由，没有准予对房屋进行市场评估。在这一点上，我们认为是因为王某的擅自转让行为，才导致原告不能对原共有房屋价值进行评估，若最终因为客观原因不能评估，造成不能评估的原因在于被告王某，因此，法院应参照同一地段类似房屋的市场价格作为评判上诉人损失的依据。在同等情况下，法院应尽量对房屋进行估价，这样认定原告是否因被告擅自转让而造成损失更为准确。

2、被告王某是否应该承担损害赔偿责任？

不论王某是否构成主观擅自转让的恶意，她应当知道转让房屋应与原告商议，因此王某在主观上仍存在过错，其已经构成擅自转让的行为。因此，不论其对房屋转让价格是否有足够的认识，只要转让价格明显低于市场价格一经认定，王某便应当承担侵权的法律后果。

有人认为黄某除了要求多分的该房款外，还可以主张买卖合同无效。分房款还是主张买卖合同无效，选择的背后可能是经济利益的驱使。假如房价上升了，原告自然愿意主张买卖无效，那样比分房款获得的利益更大；反之，房价下跌，原告就会主张分房款，以减少损失。但法律不是为某个人服务的，不可能让原告可以这样自由选择总对自自己有利的情形。法律还要平衡第三方即买方的利益，以维护交易的安全和稳定。

如果买方是善意的，并且支付了不明显低于市场价值的房款，那么买卖行为就是有效的，原告不能再申请买卖合同无效。只能要求分割被告得到的房价款；但是如果买方不是善意的，以明显低于市场价购买该房或者明知原、被告夫妻在买房问题上有不同意见已或更有甚者买方与被告串通，损害原告的利益，这时法律就赋予原告撤销权。

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