婚前用农村宅基地建房，离婚时房产如何处理？

案情简介

原告：周某，男，住北京市某区。

被告：刘某，女，住北京市某区。

原告周某是退伍军人，1994年复员回家，经人介绍认识邻村刘某，1995年两人着手准备结婚的事情。1996年双方及父母商定：由周家出资，在刘家宅基地上建房，用做周、刘两人的婚房。1997年初房屋建成，同年5月，两人登记结婚。

但至2005年，存在巨大矛盾的周、刘两人准备离婚。在方面，两人的分歧主要集中在房子问題上。因为是农村自建房屋，没有办理产权证，因此双方对房屋产权产生不一致的认识。刘某认为宅基地是村里批给自己家的，土地使用权证上登记的是自己父亲的名字，因此这套房子应当属于刘家的，周家不能来要求分割。周某认为，造房子的钱完全是自己家出的，女方家里没有出过一分钱，女方现在主张房子是刘家的，完全没有道理的。这套房子的所有权应归周家所有。

双方之间的矛盾始终不能得以解决，刘家凭借土地使用权证，认为自己取得房子有理有据，另一方则提供建房的各种花费凭证，认为自己出钱建造的房子当然应当属于自己的。

审理结果

在审理过程中法院查明：1997年初房屋建成时的价值为4.3万元（不包括地价），宅基地价值为1. 93万元；2005年离婚时，房价为10. 85万元（包括地价）。

法院认为，本案诉争的房屋系周某、刘某父母为各自子女结婚而共同出资所建，其中周某父母出资4.3万元，刘某父母以价值1.93万的宅基地作为出资，双方父母的这一出资行为是对各自子女的赠与。离婚时，对于该房产的增值部分，即现价值与建成时的差额为4. 62万元，视为，应平均分割，每人分得2. 31万元。就房产价值而言，每人应分得个人婚前受赠数额加上婚后财产增加的价值额，因此，周某应分得价值6. 61万元的财产，刘某应分得价值4.24万元的财产。考虑到本案的实际情况，房子应判决归刘某所有为宜。最终法院判决：房子归刘某所有，刘某补偿周某6. 61万元。

案件争议焦点及法律适用

本案双方争论的焦点是：农村宅基地自建房，离婚时如何处理。房子的产权归属？农村宅基地自建房屋的情况比较特殊，有的地方农村自建宅基地住房是有产权证的，但是有的地方却没有产权证，没有产权证的情况会使房屋的产权问题变得更复杂。

本案中被告的主张是因为没有产权证，所以土地使用权属于谁房屋就归谁，依据是我国关于不动产的规定：土地使用权之与土地上的附着物（如房子）的所有权不宜分离，否则就会出现土地使用权和房屋产权的冲突。假如土地使用权与附着物所有权可以分离，现在某甲在没有土地使用权的情况下建造了房屋，某甲拥有房屋产权，但是土地使用权却属于某乙，这样如果某乙主张行使土地使用权，要将土地做其他用途，要求某甲将刚刚建好的房子拆掉，那么某甲也只能拆掉，这种情况显然是法律不希望看到的。所以，我国法律规定，土地使用权与地面附着物的所有权不宜分离。

按照上述规定，在土地附着物没有产权证的情况下，自然要依照土地使用权证判断。本案被告正是凭借这一点认为房子应当是自己的。但是反过来讲，这对原告又是不公平的，自己花钱建造的房屋为何到头来却成了别人的？

本案中，如果周某、刘某不具有夫妻这一特殊关系，毫无疑问房子应认定是刘某的，但是正是基于建房是为了双方结婚这一特殊事实，并且双方对合资建房的事实都予承认，所以法院才认定是周、刘两家父母的出资出地行为属之于赠与行为。因为两家家长的赠与行为发生在原、被告前，因此根据最高法院的司法解释，在没有特别说明的情况下，法律认定是对各自子女的赠与。周某、刘某用各自父母赠与给自己的财产，为结婚之目的，共同建房，建成的房屋应当认定为夫妻共同财产。对于该财产的增值部分自然也应作为夫妻共同财产分割。