案情

　　姚某与许某系夫妻，两人因感情不和而分居。婚后两人共建房屋一栋，房屋产权证书上登记 所有权人为姚某和许某。两人分居后，房屋由许某居住。2007年12月21日经人介绍，姚某将该房屋卖给陆某。双方签订房屋转让协议，协议约定，姚某将房 屋转让给陆某，房屋转让价为10万元。付款方式：协议签订时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10 日，姚某将房屋交付给陆某使用，双方如有违约，违约方应承担3万元违约金。协议签订后，陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。3月5日， 姚某和陆某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给陆某。后姚某一直未交付房屋，陆某多次找姚某协商未果，故诉至法院，要求交付房屋。

　　在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房屋未经其许可为由，请求法院确认房屋买卖协议无效。

　　分歧 本案在审理过程中，存在二种不同的处理意见。

　　第一种意见认为，该房屋买卖协议有效。理由是：一是姚某与陆某均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，也未损害国家和社会公共利益，因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自己的义务；二是协议签订后，陆某按照约定已交付房款10万元，姚某也按照约定办理了房屋所有权变更登记手续，该房屋买卖合同合 法有效，且物权也发生了变动；三是《解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取 得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，陆某在购买房屋时并不了解姚某的婚姻 状况，其有理由相信姚某出卖房屋的行为系夫妻双方的共同意思表示，因此，许某不得以不同意或不知情为由对抗陆某的善意取得。

　　第二种意见认为，该房屋买卖协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某。

　　评析：笔者同意第二种意见。理由如下：

　　1、姚某与许某在存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。《民法通则意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，姚某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。

　 　2、共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有权人出 卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，姚某将房屋卖给陆某，未经共有人许某同意，侵犯了许某对该房屋共有 部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。

　 　3、《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等 协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”姚某与许某夫妻感情不和，正在分居生 活，姚某未与许某协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要决定，其动机并非为了日常生活的需要，而是为了独占夫妻共同财产。陆某作为房屋买卖合同的 买受人，并未尽到对合同标的物的产权的审查义务（如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等），因此，不能认定其有理由相信姚某出卖共有房屋的行 为系夫妻双方共同意思表示。

　　4、善意取得的标的物应为动产，不适用不动产。善意取得制度是以牺牲原所有权人的利益为代价而保护善意第 三人的利益，以期利益平衡，其构成要件也比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在，以占有为其公示方法，而不动产物权的 存在与变更则以登记及登记的变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人 足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人许某的利益。

　　5、虽然房屋买卖合同无效，但购房人陆某的合法利益仍应受到法律保护。《合同法》 第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受 到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，姚某出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但姚某未尽到对合同标的审查注意的义务，对导 致买卖合同无效也有一定过错，因此，应由姚某返还陆某购房款10万元，该款的利息损失由姚某自行承担。

　　作者单位：江西省弋阳县人民法院