三大意识的缺失导致物业管理纠纷

　　社区意识缺失

　　随着城市建设和房地产行业的不断发展，“社区”作为一个现代和时尚的概念，越来越普遍地被人们所接受。但是，目前“社区”仅被赋予了地理意义，文化层面上的“社区意识”对于多数而言尚未形成。

　　衡量“社区意识”是否形成的重要标准，是一个社区是否已经成为了一个有机和有序的整体，而具有有序、有效表达业主社区意识的业主自治组织，其建立和运行状况是考察社区是否形成有机、有序整体的重要标志。由于业主自治组织一定程度上能够提高业主与物业服务企业的沟通能力和谈判能力，因此大量标的额较小、权利义务相对明确的物业管理纠纷能够在业主自治组织的力量下早期得到化解，而无需再给当事人增添讼累，目前我国相关法律法规也在积极鼓励业主自治组织的建设。

　　根据物权法制定前后相关调查数据显示，北京市目前成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。不仅如此，由于业主社区意识的缺失，即使在存在业主自治组织的情况下，业主与业主自治组织实际上很难建立信赖，土地管理法实施细则。因此业主自治组织的运行效果并不理想，业主与物业服务企业之间的矛盾往往是从最小的矛盾演变为长期的僵持，直至诉至法院。

　　法律意识缺失

　　多数业主在出现物业服务纠纷时，由于各种因素的影响，并不积极地与物业服务企业进行沟通，而是在物业服务企业要求支付物业服务费时以拒绝支付物业服务费用来进行对抗。

　　采取这样的方式容易产生以下几个后果：第一，由于没有有效的前期沟通和化解矛盾的积极行为，不仅业主的不满一直持续，物业服务企业的行为也容易陷入消极，故而社区环境并不能得到立竿见影的改善;第二，多数业主认为因不满意物业服务而拒绝交纳物业费是正当的权利，因而并不注意固定相关的证据，在诉讼中由于这种证据意识的缺乏，很多业主就物业服务不合格以及给业主带来损害的具体事项难以证明;第三，在目前的法律规则框架下，多数业主对于物业服务企业的行为义务和结果义务的内容以及界分并没有明晰的认识，缺乏在法律规定之外通过合同途径来明确约定双方权利义务的意识，因此业主一方面容易因物业服务未能满足生活质量的要求而情绪激动，另一方面却往往又难以提供相关的规则依据来证明自己的主张，因此，即使是采用诉讼的方式，也很难真正地达到定分止争的实际效果。

　　服务意识缺失

　　物业公司属于市场主体，其应当通过市场竞争来获得为业主提供物业服务的机会，但目前许多物业公司实际上是通过与房地产开发公司建立关系的渠道来与业主形成物业服务关系，通过这种方式建立物业服务关系的物业公司缺少在市场竞争压力下不断提高物业服务质量的动力。

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