商业地产常见法律风险浅析

商业地产常见法律风险浅析
作者：向飞
近几年我国城市化进程不断加快，城市扩张速度有目共睹，前些年为满足各种住房需求建设了大量住宅房产，而配套的商业并没有及时建立，政府在中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业物业的发展。商业房地产一般指以获得收益为目的而开发的地产项目，包括购物中心、酒店及以收取租金为主要目的的住宅地产等等。
近年来，由于商业地产的巨额利润而引发的投资过热现象和缺乏科学合理规划而出现的恶性竞争问题，使其成为全社会关注的热点。面对目前仍热情不减的商业地产开发，地产商究竟应该树立一种怎样的科学态度或理念来规划、运营、管理，并尽可能地提升自我商业价值呢？
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING
mALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用出售，零散经营的模式。每种不同的商业运做模式背后都面临着完全不同的法律关系建立，面临着不同的法律操作方案。
结合商业地产与住宅地产开发的特点和规律可以看到，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及四者结合起来才能取得共赢。商业房地产行业内部认为商业房地产包括“开发——销售——经营——管理”几个环节，而实质上还应当包含“招商”环节。往往我们的商业商简单认为“开发——销售”是他们熟悉的住宅模式，“经营——管理”是商业经营模式，似乎“销售——经营”确实也不存在太多关系。然而从法律意义上讲，由于商业房地产增加了几个当事人，房产的所有人和经营者很可能不是同一个人。是先销售后交给经营者，还是先和经营者签订协议再销售之间的法律方案设计是完全不同的。“开发”、“销售”、“招商”、“经营”、“管理”这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。
商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：
1、宏观调控的风险。
宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。
2、规划失误的风险。
规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，2012年法定节假日。具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。
3、租金差价风险。
开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。
4、大型商家经营不善带来的风险。
若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。
5、售后“包租”带来的风险。
采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。目前，这方面立法还不很完善，最好请有关房地产专业律师进行把关。
6、产权分散带来的风险。
开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。
7、商铺的公摊面积风险。
目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，广西试行食品安全违法行为举报奖励办法。虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分，怎么解决、怎么处理，很难约定。有相当部分的商铺纠纷，都是开发商在销售物业的过程中，没有很好处理商铺公摊面积，这是由商业地产的性质所决定的难点，也是开发商必须正视的风险之一。
8、商铺的相邻权问题风险。
根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。由于商铺外墙面具有良好的广告载体功能，使得这种相邻权问题更为突出。
9、物业管理中存在的风险。
商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。
此外，环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等等都使开发商在商铺开发中风险重重，不可不慎。

特别推荐

·

·

·

·

·

·

相关文章

·

·

·

·

·

·

热门地区

随机推荐