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去售楼处买房选择房子的时候都应该注意哪些问题？需要咨询哪些重要的问题？有什么讲价的方式？谢谢！！！ 需要注意房子的层高（一般需要在2.5米以上），朝向（首先保证房子是正南正北朝向的，南北通透的最好，最西边的单元最好不要，因为夏天会很晒），墙体及楼层板厚度（太厚容易降低使用面积，但是太薄会降低隔音效果及保温效果，一般墙体在250mm，楼板在120mm左右），公摊面积多大，燃气、暖气、自来水、网络、电等是否需要交初装费、如何交，保修都包括什么内容，物业公司的权限和物业费多少，然后就是贷款的问题了。 需要注意，合同中有什么要求，尤其是交房时间以及违约金是怎么写的，至于讲价的方式以上那些条件都可以讲，用户甚至可以去房间实际测量，如果房屋使用面积与合同不符，可以再砍。 不过现在开发商都不好沟通，讲价只能是量力而行。 最后说点自己的看法，现在好多楼盘都存在问题，一般买新房的风险较二手房要大的多， 贷款的话讲价的可能性几乎没有，除非是一次全款付清。笼统的说，买房需要知道楼前后的间距是多少，你所要买的楼层的房屋内是卧室朝阳还是客厅朝阳，你需要的是哪个朝阳，设想屋内每个空间在放进实物后是否拥挤，你可否喜欢那样的空间等等。周边交通，医疗，教育，小区环境，物业，绿化等，都是需要可虑的问题。 第一：购房者确定购房时，应该注意查阅“五证二书”，这是对于新建商品房而言的，如果要购买的是二手房（无论什么性质），则应该查验《房屋所有权证》。下面主要解释一下“五证二书”： “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建筑工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。 “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 1、《国有土地使用证》 《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。 2、《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 3、《建设工程规划许可证》 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》 或者违反《建设工程规划许可证》 的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 4、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证） 《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 5、《商品房销售（预售）许可证》 《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 1、《住宅质量保证书》 是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。 2、《住宅使用说明书》 是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。 【请在华府房产网站查阅证书图片，地址：】 第二：认真核对《商品房买卖合同》中的每一条款，特别是有关办证、交房、违约责任等条款，要特别明确。 第三：关于房价，一般来说一次性付款有优惠点数，一般是3-6点，听说合肥地图。可以与售楼人员讲价。 第四：房屋验收： 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记住并逐条检查看一看。 关于门： 1.门的开启关闭是否顺畅？ 2.门插是否插入得太少，门间隙是否太大？(特别是门锁的一边) 3.门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗： 5.窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 6.开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 7.窗户玻璃是否完好？ 8.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板： 9.地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 10.地板间隙是否太大？ 11.柚木地板有无大片黑色水渍？ 12.地脚线接口是否妥当，有无松动？ 13.地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚： 14.顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 16.顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 18.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？ 21.内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕： 21.厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 22.坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 23.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？ 24.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 25.砖缝有无渗水现象？ 26.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 27.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 28.卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 29.出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 30.您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 其它： 31.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 32.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 33.供水管的材质？上海曾发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增加水中的铜含量，有益健康。 34.试煤气热水器开关是否妥当？ 35.居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其它管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 36.自来水水质怎么样？ 建议你去新华书店买一本：《如何购买放心房》，中国人民公安大学出版社2008年出版的，通俗易懂，看了你就什么都明白了，也有对策了 (责任编辑：admin) |
