第十条买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理:

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在__日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过__日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的__%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

该条款光从字面来看似乎很容易理解，也很容易操作，概括起来就是买房人如果逾期交纳房款，在一定时间之内开发商有权收取其违约金，但合同还是继续履行;如超一定期限，开发商则有权选择解除合同。但在实际操作过程中，开发商怎样来行使这种约定解除权，就存在很多实际法律问题。本文围绕买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题进行以下探讨:

首先，法律对解除权的行使有一个时间限制，《合同法》95规定:法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第15条:法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述法律规定，开发商应当掌握解除权行使期限，如果合同中未约定解除权行使期限，开发商应当在买房人逾期付款这一违约行为发生之日起一年内行使解除权，注意不要错过解除权行使期限导致失权。

其次，法律对于合同解除程序也有详尽规定。《合同法》96条规定:当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。解除劳动合同通知书。而从2009年5月13日开始施行的最高院《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第24条又进一步规定:当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。通过上述规定，我们可以看出，开发商按照合同约定行使解除权，只要在规定时间内向逾期付款的买房人发出通知，买房人接到通知在合理期限内仍不履行付款义务的，开发商才可解除合同。

本人曾在常熟新黄浦置业发展公司诉高某解除《商品房买卖合同》一案中代理被告，该案中原告称被告向其购买虞山国际花园商品房，拖欠房款近两年未付，按合同约定，超过六十天不付款原告即可解除合同，因此起诉要求被告承担违约责任并解除合同。该案双方当事人实际因另有经济往来，原口头约定该处房款抵扣其他款项，所以被告二年未付房款。但因发生纠纷，原告拒不承认有抵扣约定，又无其他书面材料佐证，被告显得比较被动，而两年中房价大幅上涨，如果合同解除，被告损失巨大。本人经研究，在庭审中提出，因原告在被告欠款二年时间时，未予催告被告履行付款义务，原告已损失合同解除权，合同应予继续履行。该观点得到了一审法院的支持，一审判决后，原告不服判决，上诉到苏州市中级人民法院，但其解除合同的主张还是未得到支持，合同继续履行。

因此，开发商要正确行使解除权，应注意上述两个法律问题，而买房人在出现逾期付款的情况下，也应咨询相关专业人员，依法切实维护自身利益。