|
我15年前卖了一栋房屋给他人，未过户，卖房协议未经我妻子追认和签字。今对方把我诉上法院，要求过户，我以共有财产的论点要求合同无效。
如果对方提出“表见代理”来说我的论点不成立，请问我该用哪几种方式反驳对方，哪种胜算高？
解答清楚及提供案列的大幅追加分数。 这个案件其实很简单，由于你们没有办理过户手续，那房子的产权还是归你所有，你现在的行为属于合同违约，要承担的违约金。对方没有权利要求你办理过户登记。 那要看房子是在谁的的名下了，如果是你妻子名下，对主败诉的可能很大。如果是你名下，则你败诉的可能很大。 如果是你名下，无论双方谁提出利用表见代理的法律行为导致合同无效都不太可能，你签的，你就要履行合同，不然就属违约，不动产也是一样。 这是一个涉及到合同法和物权法的案件。首先，我国物权法规定，房屋作为不动产进行买卖的时候，要履行两个程序，首先双方签订房屋买卖合同，其次要到房屋主管部门办理过户登记。注意：仅仅有房屋买卖合同而没有过户登记是不能够转移房屋所有权的，因为物权法规定：房屋等不动产转移所有权以过户登记为要件。所以只要房屋没有过户登记就不转移所有权。但是，尽管不转移房屋的所有权，买卖合同是有效的，双方之间形成了合同之债全债务关系。基于合同的效力，对于违约方违约方可以追究以下责任：继续履行合同；赔偿损失；追究违约金等责任。这些责任也主要是该案中涉及到的责任。你提到了表见代理的问题，表见代理是代理中的制度，指的是如果第三人足够正当理由相信代理人有代理权而与之进行交易等民事活动，那么该民事活动当然有效，代理的结果直接归属于被代理人。这里有个关键，也就是说在第三人，也就是买你房的人，在第三人看来代理人是拥有代理权的，而这种认为是有正当的理由。在本案中你是代理人，代表你的家庭进行交易。买房者是第三人。你作为一家的户主在买房者看来是有处理房屋的权利的，是有权利卖出房屋的，即使是你们夫妻内部约定需要双方均同意才能够出卖房屋，但法律上有一个规则是“内部约定不得对抗外部”，你们的内部约定对买房者无效。这里又产生一个问题，我是站在你的角度为了你的利益，如果买房者事先知道你们的内部约定那么就不适用表见代理，也就是说该买房者是恶意第三人，那么你们的合同就是无效的，而且你也不需要负法律责任。 如果要反驳对方我认为是比较困难的，从上面的分析看只有一种方法，找出证据证明当初买房者知道，是确定的知道在购买房屋的时候你没有单独处分该房屋的权利，必须要有你们夫妻二人均同意才能处分。这是物权法和合同法上的解决方法。如果可以找出或者制造出证据表明当初订立买卖合同的时候对方对你有欺诈、胁迫、趁人之危等情况，就可以认定为合同无效，那么自然他主张的表见代理就失败了。你最好把你们的购房合同给我看看，帮你找找破绽维护你的利益。山东大学法学院。 物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。 物权法第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不不动产登记簿时发生效力。 第十五条， 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定的除外，自成立合同时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 案例：甲与乙签订一份房屋买卖合同，约定乙将自己所有的一栋房屋卖给甲，并约定了办理过户登记的时间。但倒了约定的时间，乙发现卖的房屋价款过低，就决定不出卖房屋了。 该案中该合同是有效，但乙不履行，不需要任何理由，只需要承担不履行合同的违约责任。 你的也是如此，不需要任何理由，就是不愿意过户。 (责任编辑：admin) |
豫ICP备10206634号