一直以来商品房抵押的问题都存在很大争议，房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，以解燃眉之急。同时开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，又将该在建工程进行商品房预售，这种交易，增加了交易的不确定性，存在着法律风险。第一损害了抵押权人的利益，可能造成抵押权难以实现;第二也损害了购房者的权益，因为购房者获得的权利是不完整的，带有权利瑕疵的。第三也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登记带来很大隐患。

　　但作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。特别是今年我国出台了大量房地产金融税收新政策，我市房地产企业面临了前所未有的资金信贷难的问题。我处在服务企业，规范市场的原则下开展了我市的在建工程工作，对我市房地产市场的发展和整个市场经济的繁荣稳定其到了不可估量的作用，截止2005年11月底我处共办理在建工程抵押登记19笔，为房地产企业融资76.61亿元。

　　我处在实施在建工程抵押的过程中，主要利用电子楼盘、商品房网上销售系统以及预售款监管等办法，对在建工程实施动态管理，以套为单位，要求开发企业每销售一套房屋前须先经抵押权人同意并解除该套房屋及该房屋占用范围内土地使用权的抵押，同时要求该项目个人贷款必须与在建工程抵押为同一抵押权人，该抵押权人也同为预款监管银行。经过一年来的实践，收到了良好的效果，但也存在一些问题：

　　1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。

　　2、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。

　　3、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。

　　4、部分开发商为回避在进行合同备案时预售管理部门对其施行的预售款监管管理工作，与购房人签定合同后，不及时进行备案登记，造成预售款挪用。

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