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一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在很大争议，房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，以解燃眉之急。同时开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，又将该在建工程进行商品房
5、虽然银川市已施行商品房网上备案工作近一年，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。 6、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。 7、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。 作为权属登记及预售管理部门，我们虽不同应这项工作中存在问题风险，就止步不前。但也要加强管理尽可能的回避风险，现谈一下个人的几点建议： 1、在商品房买卖合同中增加相应条款，向购房者如实告知所购房屋土地及在建工程抵押情况。，例如，讲明属于阶段性抵押，该种抵押可能产生的法律后果以及本项目的建设和销售前景等，消除购房者的后顾之忧。 2、避免多头登记、重复抵押。对于办理了土地使用权抵押的，办理在建工程抵押前必须注销土地抵押或在办理登记时减去土地抵押价值。 3、加强抵付垫资款商品房的抵押管理。目前，不少开发商要求施工单位垫资，将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物，或直接用于抵付工程款。施工单位应按照《担保法》及有关房地产法律、法规规定，将其工程合同报抵押登记机关和预售登记机关备案，并办理抵押登记，使自己的合法权益得到保护。 4、利用现代化信息管理手段，提高管理水平，加强商品房网上销售及备案等相关知识的宣传工作。利用信息网络化管理，将每个在建工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、在建工程抵押贷款情况等相关信息进行公示，从而有效地解决在建工程抵押登记中的违法违规问题，确保房地产业健康有序地发展。 5、科学客观进行评估，严格控制抵押率。据了解按照施工行业惯例，建筑公司垫款以及施工款合计一般不超过工程总造价的30%，结合折价贬值等因素，在建工程抵押率必须控制在50%以内。在具体计算抵押值时，还要综合考虑工程垫款、开发商已经预售部分房产、安置拆迁户、在取得预售之前就可能有收取房款等隐形销售的行为等如能将这些因素剔除再行考虑抵押率，就更加合理和科学。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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