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房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。 房地产合作开发是市场经济条件下房地产市场发展的产物，由于房地产开发需要的资金量巨大，它的出现，在很大程度上
三、当事人请求分配开发利益时应注意的问题 该解释第十九条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉： （一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准； （二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证； （三）擅自变更建设工程规划。” 根据上述规定，房地产合作开发合同当事人在订立合作合同时，应注意审查合作方是否取得了项目开发所需的审批文件，如果在订立合同时尚未办理相应的审批手续，应及时督促负有相应义务的合作方办理相应的审批手续；在合作过程中，应妥善行使本方的监督权利。 四、关于不同收益分配的约定对合同性质的影响 在合作合同中，当事人往往出于自身利益的考虑，而对收益分配有不同的约定，然而，不同的约定，往往带来不同的结果。对于不同的收益分配约定，司法解释作出了如下规定： （一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权； （二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为； （三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，因收取固定数额货币的，应当认定为借款合同； （四）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为合同。 因此，按照上述规定，合作收益分配方式的约定，直接决定着合同性质，进而决定着当事人合同目的能否得到实现。如果合作各方在签订合同和履行合同中没有按照法律规定进行，就算合作收益分配方式的标准和比例再高，在实现收益时，合作方在发生争议，那么所有约定也是无效的，都必须依照法律的规定来确定。这样，就会出现原来约定分配比例低的一方最后得到的收益远远大于约定，而约定分配比例高的最后得到的收益远远小于约定，甚至会出现所得收益被收缴等情况，这可能会导致合作方投资的失败。 从以上分析可以看出，在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为。对房地产合作开发当事人来说，只有对此问题有清醒的认识和把握，才能在与他人合作的过程中，最大限度的保护自身的合法权益，依法取得自己应得的收益。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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