房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。

房地产合作开发是市场经济条件下房地产市场发展的产物，由于房地产开发需要的资金量巨大，它的出现，在很大程度上缓解了合作双方在房地产项目开发前期面临的资金压力，因此，现阶段，房地产合作开发这一经营模式大量存在，在今后一定时期内，这一模式也还将继续存在和进一步发展。

由于房地产业在我国存在和发展的时间还很短，相应的管理制度还不健全，房地产法律法规也极不完善，致使在发生纠纷时，对相关法律问题不能形成统一认识和理解，特别是房地产合作开发，在以前的房地产法律法规中，基本上没有对涉及此方面的问题作出过规定，以致于在司法实践中对相关问题产生较大的争议和分歧。然而，房地产开发是一项高投入的工作，一旦合作方产生分歧和争议，对相关法律问题的认定不同，将会对合作方产生非常大的影响。因此，在司法实践中，亟需对相关问题有一个统一的规定，在此形势下，最高人民法院于2005年6月18日颁发了法释[2005]5号《关于审理涉及国有合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对房地产合作开发合同中出现的相关法律问题作出了明确的规定。

根据该解释的规定，房地产开发企业与他方合作进行房地产项目开发，在订立合作合同时，应注意以下方面问题：

一、对于合作开发合同的认定

该解释规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

根据此规定，合作方只有在合作合同中明确约定双方须“共同投资、共享利润、共担风险”并且实际操作过程中也是以此为基础进行投资和利润分配的，才能视为合作行为。

二、关于合作合同效力的认定

该解释规定，合同开发房地产合同的当事人，必须要有一方具备房地产开发经营资质，如果合作方各方都不具备房地产开发经营资质，合作合同无效。同时，该解释还规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。

因此，在合作方订立合作合同时，如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时，应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。非提供土地合作一方，要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。如存在于上述法律规定相违背的情况，则订立的合同无效，合同订立，如果因此发生纠纷，则不利于保证各自的权益。

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