第一，一方婚前付清首付款，剩余款项向银行按揭，但在婚前完成房屋权属登记，而后双方结婚，并共付按揭款的，应当认定为一方婚前的个人财产。一方面房屋物权登记时间完成于婚前，另一方面，此房屋的对价实际上在双方结婚前已由贷款银行一次性付清，所谓的按揭分期付款，仅仅是购房者对银行而言的。实际上，在购房人付清首付款后，办完按揭时，贷款银行已经替购房者一次性付清了该房屋所有剩余款项，按揭分期付款仅针对贷款银行而言，对开发商而言，是一次性收到款项的，因此，无论从房屋物权变动时间，还是从房屋对价取得时间来看，此种情形下，都应将房屋认定为一方婚前的个人财产，至于另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，可作债务处理，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　第二，一方婚前付清首付款。剩余款项向银行按揭，婚后双方共付按揭款并完成房屋权属登记，如果权属登记于付清首付款一方名下的，也应当认定该房屋为产权登记一方名下的个人财产，法理同上。虽然房屋物权登记于婚后，由于是按揭付款，房屋的对价其实已在婚前付清，将其认定为一方个人财产，较为公平。同样，另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。在以往的司法实践中，此种情况，法院通常将房屋认定为夫妻双方的共同财产，《婚姻法》解释三对此进行了明确，有利于司法实践评判标准的统一。

　　最后，无论是婚前一方付清房屋全款，还是一方婚前付清首付款，而后用夫妻共同财产还贷的，如果房屋物权登记于夫妻双方名下的，应当将其认定为夫妻双方的共同财产。此种情形，通常是婚前一方签订房屋买卖合同，而权属登记时却出现了另一方配偶的名字。显然，在申请房屋权属登记时，夫妻双方是共同申请登记的，表明此房屋的归属是经夫妻双方同意而为之，遵从约定优先、意思自治原则。此种情形，将房屋认定为夫妻双方的共同财产更具正义。《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

　　二、询问共有人与权属登记

　　笔者前面对《婚姻法》解释三的分析，实际上是站在法官的角度，对房产物权登记的基础民事法律关系的实质审查。但作为从事房产登记的工作人员，在办理房产权属登记时，不必做此要求，正如笔者在以前的论述中多次强调的，房产登记具有要件化、程序化属性，作为房产登记的工作人员，不能迳行代替法官去实质审查房产登记背后的民事实体法律关系。以夫妻共同财产判断为例，当前很多城市的登记机构要求当事人提供婚姻证明以核实登记房产是否属夫妻共同财产，但从法理上分析，夫妻共同财产的判断属民事实体法律关系，它属于法院民事审判权的范畴，属于司法权而非行政权，因此，作为登记机构的行政机关无此义务予以审查。不动产登记簿的记载是一种权利推定，但此非权利事实本身，登记簿的记载是通过收取的要件和登记程序拟制出来的结果，登记机构工作人员只要尽到了审慎合理的审查义务，在要件齐备和程序完善下的登记结果即推定是正确的权利。登记机构工作人员切不可为了穷究登记的真实性，而自行增加登记要件，从而为难申请人。

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