二、《办法》的指导思想

　　(一)以《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》为依据，尊重业主的物权，尊重物业服务企业与建设单位的契约自由;以维护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。

　　(二)正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益;正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。

　　(三)规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量;规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。

　　(四)强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计;强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中参照适用。

　　三、《办法》的立法重心

　　(一)加强对建设单位的约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”

　　首先，《办法》要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。其次，《办法》规定建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交承接查验所必需的资料，未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。再次，《办法》要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位，共用设施的数量和质量不符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验;应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。最后，《办法》规定建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益;不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　(二)加强对物业服务企业的指导，以督促物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”

　　对于物业共用部位、共用设施设备的名称和种类、物业承接查验的文件依据和具体程序，《办法》分别在第十六条、第十二条和第十三条中作出详细的列举和说明。对于建设单位移交的资料，《办法》提示物业服务企业重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。对于现场查验的方法，《办法》指导物业服务企业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。对于现场查验和交接工作，《办法》要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明了查验记录和交接记录应当包括的具体内容。对于现场查验中发现的问题，《办法》指导物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定和规定的情形，书面通知建设单位。

　　(三)加强对违约行为的监管，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明”

　　为督促建设单位履行物业承接查验义务，《办法》明确规定了建设单位的三项法律责任：1、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任;2、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任;3、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验义务，《办法》也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：1、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任;2、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管;3、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　(四)加强对业主权利的保护，以保证各方主体在物业承接查验中切实做到“保护业主共有财产”

　　为防止前期物业服务合同终止后物业服务企业拒交物业承接查验档案，《办法》明确规定物业承接查验档案属于全体业主所有;为发挥业主在物业承接查验中的主观能动性，《办法》明确规定业主的知情权和监督权，并要求建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主;为发挥各方主体的监督作用，《办法》规定物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证，物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

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