四、《办法》的制度创新

　　(一)明确物业承接查验的基本条件

　　一方面，在各地取消综合验收的大背景下，为保证物业硬件符合交付使用条件，《办法》通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件，并鼓励物业服务企业通过参与的设计、施工、分户验收和验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。另一方面，在前期物业管理阶段业主大会缺位的前提下，为保证物业服务企业实施承接查验工作有约可依和有据可查，《办法》明确规定在以下三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容：一是物业买卖合同应当约定建设单位所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准;二是临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定;三是前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容。

　　(二)明确物业承接查验协议的核心作用

　　在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。签订物业承接查验协议既是对现场查验结果的确认，也是物业服务企业接收物业共用部位、共用设施设备的先决条件。《办法》中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多，凸现其在物业承接查验活动中的核心作用。《办法》明确规定了物业承接查验协议的内容、效力和违约责任：1、物业承接查验协议的内容应当包括物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时效、双方权利义务、违约责任等;2、物业承接查验协议是前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力;3、物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

　　(三)明确双方当事人的共同责任

　　《条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。实践中，经常存在这一条款被误读的情况，物业承接查验如果被曲解为物业服务企业的单方义务，不仅纵容了建设单位逃避应尽的义务，而且不利于物业承接查验工作的顺利开展。为此，《办法》对《条例》的相关内容进行了必要的补充和完善：1、在物业承接查验的定义中，《办法》明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位;2、对于查验记录和交接记录，《办法》要求建设单位和物业服务企业共同签字确认;3、对于恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验中共同侵害业主利益的行为，《办法》规定建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。

　　(四)明确行政部门的监管职责

　　制定《办法》的主导思想之一，就是要通过公权力的适度干预，平衡物业承接查验双方的权利义务，保护处于弱势地位的业主和物业服务企业的利益。为了加强日常监管工作，《办法》明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县(市)房地产行政主管部门在物业交接后30日内，根据物业服务企业提交的物业承接查验协议等文件资料办理备案手续。为了纠正不履行物业承接查验义务的行为，《办法》规定物业所在地的房地产行政主管部门有权责令建设单位和物业服务企业限期改正，对于建设单位不移交有关承接查验资料的，《办法》规定物业所在地房地产行政主管部门可以按照《条例》第五十九条的规定行使处罚权。

　　五、《办法》的准确适用

　　(一)承接查验的内容和重点

　　关于物业承接查验的内容，应当按照前期物业服务合同的约定，没有约定的，按照《办法》第十六条列明了的物业共用部位、共用设施设备的内容，同时，根据《办法》第十七条的规定，建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。关于物业承接查验的重点，物业服务企业应当重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能，以避免承担不必要的风险和责任。

　　(二)《办法》的定位和适用

　　关于《办法》的定位，作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，《办法》既不能混同于“物业接管验收标准”，也不能等同于“物业服务项目交接办法”。与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，《办法》更偏重于制度性和程序性;与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，《办法》涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。关于《办法》的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款，《办法》中大量关于建设单位和物业服务企业的权利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的时效性。

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