原则上，只要立项、规划、报建审批完成后即可签订预约合同。但由于影响项目建设进程的因素诸多，实践中，建设投资达到25％以上、开发项目的总面积、容积率、绿化率、商品房户型、朝向、结构等均已确定，开始申办预售许可证并能够预见获得预售许可证的时间，出卖人才会对外签订预约合同。

    预约合同一般具有以下内容：定购房屋位置、面积、单价、总价、签订本约合同的时间、违约责任（多为定金条款）等。

    这里的逾期包括逾期签约和逾期不（能）签约，逾期但最终签订了本约合同，表明双方经协商争议得到解决，本节不予讨论。

    1•逾期（不）签订本约合同但又不可归责于双方

    《解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房买卖合同必须具备的内容达23项之多，从定购书签订的时间条件、定购书的容量考察，定购书根本不可能具备这些内容。从这一点上说，商品房买卖预约合同与本约合同的根本区别实际在于实现交易是否存在事实或者法律上的障碍。

    因此，不论是确有某种客观原因不能签订本约，或者是一方不遵守诚信原则、不愿履行实现交易的义务，故意不签订本约，只要参加了签约的磋商、只要坚持本约合同条款“不能协商一致”，在多数情况下都会出现不可归责于双方的情况。

    不履行预约合同的逾期违约责任主要表现为定金罚则。预约合同中的定金同时具有立约定金和违约定金的属性，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条、《解释》第四条规定，不可归责于双方的事由导致本约合同不能签订，不适用定金罚则。在实践中，定购方不签订本约合同，一般也能从卖方退回全部的定金。

    2•逾期不签订本约合同纠纷中的举证责任

    逾期不签订本约合同的纠纷在以下情况中较易发生：一是逾期阶段房价发生变化，主要是房价上调；二是定购方不放弃签订本约合同；三是定购方坚持要求按照原价签订本约合同或者要求双倍返还定金和信赖利益损失。

    根据上述情况可以确定，定购方是主张自己已经按照预约合同的约定前往磋商、签约，因出卖人提价导致不能签订本约合同。因此，定购方至少应当承担以下举证责任：⑴自己履行预约合同义务、前往售楼案场磋商、签约的积极事实；⑵出卖人在预约合同约定的时间内有提价行为、且系因出卖人的违约提价、磋商不成致无法签订本约合同。

    虽然，对于出卖人来说，定购方没有来售楼案场磋商、签约，属于证据中的消极事实，出卖人可免于举证，但出卖人对自己是否具备签约的条件——即所订购房屋在当时是否另行发售、销售案场是否正常工作等积极事实，仍应当承担举证责任；同时，出卖人主张约定的时间内没有提价行为，虽然对出卖人来说同样属于消极事实，但由于定购方取得出卖人销售资料确有困难，可以申请法院向商品房买卖备案管理部门调取证据，也可根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，要求出卖人提供此阶段的销售资料，以查明出卖人是否存在违背预约合同单方提价的行为。

    因该类资料涉及到出卖人以及其它购房业主的商业秘密，定购方应当保证得悉该资料仅得用于该起诉讼，并承担保守秘密的责任。

    在明确双方举证责任后，是否应当没收定金或者双倍返还定金即能够一目了然。

    3•出卖人逾期取得预售许可证

    《解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    此规定明确了已经签订本约合同但签约时尚没有取得预售许可证的合同效力。但是，在预约合同约定的时间，出卖人尚没有取得预售许可证，当事人逾期不签订本约合同，是否得以当时没有预售许可进行抗辩，《解释》没有直接作出规定。

    这里出现两个问题，⑴没有预售许可证是否影响预约合同的效力；⑵当事人是否应当承担不履行预约合同的违约责任。

    笔者认为，⑴预约合同中的合同义务是就本约合同的具体内容进行磋商、进而签订本约合同的行为义务，此阶段本约合同尚未成立，没有取得预售许可并不影响预约合同的法律效力，当事人不得以没有预售许可拒绝履行预约合同的义务。⑵合同的成立与合同的效力是完全不同的法律概念。预约合同的效力仅及于从磋商到本约合同成立的过程，其规定的权利、义务尚不能涉及对本约合同是否有效的法律评价，显然不能以本约合同可能无效而免除不履行预约合同的违约责任。⑶设立预售许可制度，其目的之一是防止出卖人以签订预约合同的方式非法预售商品房。最高人民法院的司法解释已经对预售许可取得的时间作出终极限制，即《解释》第二条规定的“起诉前取得商品房预售许可证明”。显然，没有预售许可并不当然导致本约合同无效。

    没有预售许可并不当然导致本约合同无效，显而易见，在预约合同规定签约的时间出卖人尚没有取得预售许可，更不必然导致签订的预约合同无效。当事人逾期不履行预约合同，不得以没有取得预售许可为自己的逾期不履行行为抗辩。

    ㈡逾期付款及逾期不办理按揭手续

    1•逾期付款

    《解释》第十五条、十七条规定，买受人延迟付款，出卖人可以行使合同解除权、违约金请求权；商品房买卖合同（规范文本）对逾期付款的违约责任有（选择性）约定条款，逾期付款超过双方约定的时间，出卖人可以选择解除合同一次性收取一定比例违约金的条款，也可以选择继续履行合同、按日收取逾期付款违约金的条款。约定的时间和违约金、逾期付款违约金的数额（比例）由当事人在签约时商定。

    2•逾期不办理按揭手续（不签订担保贷款合同）

    “按揭”付款作为一种融资购楼的方式，因认为是开发商、购房者和银行三方利益形成的“最佳组合”而被目前商品房买卖普遍采用。

    “按揭”并不是法律用语，《解释》采用的法律用语是“担保贷款”。