对于主体质量不合格的房屋，不能交付使用当无异议。实践中易于出现以下问题，⑴、如何判定“严重影响居住使用”？⑵、交付使用的房屋存在质量瑕疵，出卖人承担修复责任（瑕疵担保责任），但房屋已经验收合格或者已经取得交付使用的批准文件，在交付使用之前发现存在质量瑕疵，买受人是否应得收房？买受人拒不受领房屋，是出卖人迟延履行还是买受人迟延履行值得探讨。

    一般而言，瑕疵履行属于不当履行，不属于迟延履行的范畴，但房屋商品不同于一般商品，在对瑕疵进行修复以后仍可适当交付，因此，在实践中当事人一般主张的多是追究迟延履行的违约责任。

    笔者认为，⑴严重影响居住使用，一般仍应归圄在涉及到房屋安全的主体和结构范围之内（其与“主体质量不合格”的区别在于局部与整体、通过验收和未通过验收、使用中出现和交付使用前出现等），对于《建筑法》、《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修范围的质量问题，均应属于房屋质量瑕疵。

    ⑵合同法第62条规定，……质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……

    商品房竣工验收合格是商品房交付使用的国家强制性标准，《建筑法》规定了竣工交付使用的建设项目的必备条件；商品房验收同时牵涉到诸多专业、行政职能部门的技术、行政行为，其验收、备案行为均是在此框架范围内实施，据此，对于验收合格尤其是备案手续已经完成的房屋，应当认定为符合合同条件、可以交付使用的房屋，当事人一般应当按此条件履行，买受人应当按照约定收受房屋，逾期收房亦属违约，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”（《解释》第十一条）

    ⑶民法债权理论认为，对于瑕疵履行（不当履行），债务人有义务消除瑕疵，债权人在其消除瑕疵之前可以不接受给付。

    商品房存在质量瑕疵，于出卖人而言，显然存在过错；对于修复需要较多时间、需要占用商品房进行施工、势必影响买受人使用房屋的，一味强调商品房已经验收合格或者已经取得交付使用的批准文件要求买受人收房，对买受人显失公平。笔者认为，出现此种情况，应当适用公平原则，酌情由出卖人给予买受人适当的赔偿，这对及时消除质量瑕疵、减少、避免扩大损失也具有积极意义。

    ㈥逾期办理房屋所有权证和土地使用权证

    商品房权属登记是该物权变动的必要条件，出卖人须保证房屋所有权转移给出卖人。

    《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

    显然，办理、交付商品房所有权证及土地使用权证并不是出卖人的法定义务。但出卖人需提供必要的证明文件并及时报送产权登记机关；尤其是几乎所有的商品房土地均被建设方（出卖人）用作向银行贷款的抵押物，在未解除抵押之前，买受人无法取得土地使用权证，出卖人同时还负有及时、适时解除土地抵押的行为义务。

    《解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

    商品房买卖合同（范本）对办理土地使用权证的时间没有设置条款；房屋所有权证设置的条款是：出卖人应当在商品房交付使用后若干天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

    实践中，较多出现的问题是，把出卖人的协助义务、提供、报送必须资料的义务误解为办理、交付权证的义务；以《解释》第十八条规定的90日期间取消约定的（超过90日）报送资料期间的效力。

    笔者认为，1•买卖双方约定在一定时间内由出卖人向产权登记部门报送办理产权登记必须的资料，其义务是办理登记，不能扩大解释为出卖人的权证交付义务；在实际操作中普遍存在的出卖人向买受人交付权证的情况，亦不易作为行业惯例或约定俗成加重出卖人的义务，出卖人只要适时报送了资料备案，即应认为正确履行了这一合同义务。

    2•《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房购买人在交付使用90日内、现售商品房购买人自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记，同时规定了出卖人的协助义务，对于出卖人并没有强制在90日内交付权证义务的要求。

    《解释》十八条虽然规定的是买受人责任，但该法条显然是选择性条款，条款第一项即明确了当事人意思自治的原则，当事人在合同中对期间的约定，可以根据实际情况酌情选择，不受90日的限制。

    本文仅提出笔者在实践以及思考中发现的逾期问题，商品房买卖合同的签订和履行中的其他逾期问题显然不止于此；其他如二手房买卖，其对于房屋交付、房屋质量等与新建商品房均有不同，同时还牵涉到中介、代理关系，甚至还可能涉及到家庭财产法律关系，本文显然也无法涉及，有待专家、同仁进一步探讨、研究。

作者：西湖区院 万玉兰

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