（注：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定，工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；　　（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其它文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。）

    笔者认为，建筑法颁布之后，国务院、建设部2000年发布的有关法规，对商品房交付使用的条件要求已经包容了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定，其中采用的竣工验收＋备案条件的程序、内容均更为科学、合理。因此，在签订商品房买卖合同时，宜选用“商品房经验收合格”或者“取得商品住宅交付使用批准文件”条款，选择“综合验收”或者“分期验收”条款实践中难以履行，实无必要。

    买卖双方可根据上述有关法律、法规的规定来确定商品房交付使用是否符合合同的约定并进而确定逾期交付的违约责任。

    ㈤买受人逾期收房

    买卖合同关系中收受买卖标的物是买受人的合同义务，买卖标的物的交付的主要法律效力是为承担标的物毁损、灭失的风险的分水岭；于商品房买卖合同而言，还将发生物业管理法律关系之效力。

    买受人逾期收房的主要表现形式为1•因对出卖人交付房屋通知的效力质疑拒绝接收商品房；2•因房屋瑕疵拒绝接收商品房。

    在商品房买卖合同的履行中，存在大量使用“入伙”替代“交付使用”一语的情况，当买受人因种种原因不能或者不愿按时收房时，即以出卖人通知“入伙”不是通知“交付使用”抗辩，因对“入伙”一词的理解分歧引起纠纷。因此，有必要界定“入伙”一词在商品房买卖合同履行中的含义，明确入伙与交付使用的关系。

    1•“交付”、“交付使用”与“入伙”

    交付：物权行为中的交付是一种物权变动，之于动产和不动产有不同的行为要求，动产交付表现为一种现实的交付，于不动产《城市房地产管理法》第35条则规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。物权行为中不动产交付被特定为登记，登记是该物权变动的必要条件。显然，商品房没有进行权属登记的房屋现实交付，并不直接产生物权法律关系上交付的法律后果。

    但在实践中，经常出现“房屋已经交付很长时间，但房屋的产权登记因为种种原因没有办理到买受人名下，房屋实际占有与所有权转移登记脱节，这样很难明确责任的承担和风险的承担。”“如果严格按照物权理论上关于交付的观点，对出售人而言也是不公正的。”“一味强调风险由所有权人承担难免有失公平。”（见最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，下称《理解与适用》）

    基于以上原因，最高人民法院《解释》，提出了“交付使用”的概念并以司法解释的形式作出说明。

    交付使用：《理解与适用》一文“将转移占有视为交付使用，赋予其交付的效力，但这种效力因没有登记，并不发生对抗第三人的效力”。

    “交付使用”除不能对抗第三人外，具有“交付”的法律效力，于商品房买卖合同关系而言，其责任、风险承担以及物业管理法律关系的效力是确定的。

    入伙：指加入某个集体或者集团（现代汉语辞典）。“入伙”一语用于房地产活动始于珠江三角洲地区，后逐步被广泛使用于商品房买卖合同履行的民事活动中，其意应指买受人加入其所购商品房的区团，正式成为该区团的业主。

    一般的入伙包括以下行为内容：一、验受商品房及其附属设施、查验房屋交付使用必须具备的文书、确定交付是否合乎法律的规定和合同的约定、签署房屋验收文件、收取房屋钥匙；二、签署《业主临时公约》、签署并确认《前期物业管理合同》（有的在签订商品房买卖合同时一并签署确认）、填写业主资料等表格；三、收取城市燃气、有线电视、物业管理等各种费用。

    笔者认为，根据相关建筑法律、法规的规定，上述第二、三项内容并不是房屋交付使用的法定条件，应该归属于入伙行为的范畴，显然，入伙的行为内容包括并超出交付使用的行为内容。通知“入伙”应视为通知房屋交付使用。对于仅以通知“入伙”没有通知“交付使用”为由拒不收房的，应认定为无正当理由拒绝接收房屋。

    2•因房屋质量瑕疵造成的逾期收房

    因买受人对房屋质量异议导致拒绝收房的情况在逾期收房中最为常见。

    商品房质量问题包括主体质量不合格和质量缺陷。

    《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。