要旨点睛

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。

案情简介

2000年，游士健向秦仪借款人民币90万元，后无力偿还。2001年2月27日，双方经协商立下协议书，游士健同意以98万元的价格将凤凰街第108号商铺抵偿给秦仪，用于偿还借款及利息。

该商铺系游士健拆迁安置而来的房产，尚未办理房屋所有权登记及领取产权证。2001年2月28日，游士健出具《卖断契》，以98万元的价格将该商铺转让给秦仪。当日游士健即将商铺移交给秦仪管理使用，此后该商铺房一直由秦仪出租、收取租金。

2002年3月17日游士健登记领取了该商铺的国有土地使用证，并将该证交给秦仪保管。

后因该商铺所处地段房价剧涨，游士健发函给秦仪，通知解除《卖断契》，要求秦仪十日内返回商铺。秦仪遂向法院起诉，请求确认双方签订的《商铺买卖合同（卖断契）》有效。

游士健提起反诉，请求确认该合同无效，要求游士健返还商铺。称：

1、《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。该商铺至今尚未领取产权证，因此买卖合同因违反法律强制性规定而无效。

秦仪辩称：

房屋权属证书在我国现有管理体制下是分别由建设行政管理部门和国土资源管理部门分别登记核发，国土资源行政部门核发的《土地使用权证》也是《城市房地产管理法》所规定的房产权属证之一，现该商铺已取得了国有土地使用权证，应认定已取得房产权属证，转让有效合法。

双方于2001年2月28日签订商铺买卖协议后，我即付清了房价款，商铺也由我管理、使用和收益，这么对年来，对方均未提出异议。现在商铺可以办理房屋所有权证，但对方以种种理由推辞，故意不配合办理上述权属证书。在领取《国有土地使用权证》时，就足以证明该讼争房的产权已清晰，已不存在产权不明问题。况且上诉人与被上诉人签订买卖商铺契约时，双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，卖断契内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会公共利益，对方主张《卖断契》无效，既无法律依据，也有悖于诚实信用的原则。

游士健辩称：相关法律、规章的规定表明《房屋产权证》与《土地使用证》是性质、用途根本不同的证书，看着房屋转让合同。“两证”不可相互代替，《土地使用权证》不是房屋权属证书之一。对方将《土地使用权证》当作房屋所有权属证，是对法律的歪曲。

裁判结果

一审判决：一、驳回秦仪的诉讼请求；二、双方签订的卖断契无效；三、秦仪应于本判决发生法律效力即日将凤凰街第108商铺、国有土地使用证及房屋租金收益返还游士健；游士健应当返还秦仪原房屋转让价款，并按中国人民银行同类同期贷款利率支付自2001年2月28日起至还款之日止的利息。

一审宣判后，秦仪不服，提起上诉，二审判决：一、撤销一审民事判决；二、确认双方签订的卖断契为有效合同；三、驳回游士健的反诉请求。

法理剖析

本案涉及未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力，一、二审法院对此的不同认定分别反映了当前司法实践中的两种截然不同的观点和实务做法。相比之下，二审法院的判决更合理合法。

一审法院认定双方签订的房屋买卖合同无效的理由是：游士健于2001年3月17日市土地局登记并领取了讼争的商铺的土地使用证，但该房屋至今未经房屋管理部门登记，未领取房屋所有权证。

《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定：房屋转让合同。“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”

因此，游士健仅取得讼争商铺房的《国有土地使用证》，但至今未登记取得《房屋所有权证》，故不能认定讼争房产已经依法登记并领取权属证书，依法该房产不得转让。双方转让房产的行为，违反了国家法律的强制性规定，依法应当认定为无效，该行为开始起就没有法律约束力，因此，双方之间的买卖合同依法应当认定无效。对于讼争房未经权属登记，双方当事人应当是明知的，故对于该无效民事行为，原、被告双方均存在过错，应各自承担相应地返还财物及相应利益的责任。

二审则认为：《城市房地产管理法》相关规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。本案讼争房产系拆迁安置取得的房产，拆迁前房产属被游士健所有，并由其办理了拆迁安置手续，安置后的房产并已领取了国有土地使用证，表明讼争房产权属明确，具有合法的权利来源，房屋转让合同。仅未及时领取房屋所有权证，不应列入《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围。

双方签订房屋买卖合同即卖断契时，游士健事实上对买卖标的已拥有了占有、使用、处分和收益的权利，其没有提供充足证据证明买卖合同的签订存在乘人之危的情形，应认定出自双方真实意思表示。卖断契中游士健确认出卖房产权属明确，自愿卖断给秦仪，表示决不反悔。房屋买卖价款也以双方约定的方式支付完毕，讼争房产交付秦仪占有使用已数年之久，讼争房产的国有土地使用证也交由秦仪保管，游士健现提出确认房屋买卖合同无效的主张，有悖诚实信用原则。其在一审中要求秦仪返还讼争房产的反诉请求，理应驳回。

二审法院的判决排除了《城市房地产管理法》第三十七天第六项作为游士健主张合同无效的请求权基础，将合同认定为有效，维护了民法诚实信用原则及市场交易安全，实现了合同法鼓励交易的立法目的，体现了法官的司法能动性。

即使本案适用《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，也不能得出买卖未依法登记领取权属证书的房地产合同无效的结论。

首先分析《城市房地产管理法》第三十七条第六项规范的含义，其只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。

其次分析该规范的类型和性质。专题研究民法规范的学者王轶认为：根据禁止性规范对于合同效力的影响，可以将禁止性规范区分为效力性的禁止性规范和管理性（或取缔性）的禁止性规范。违反效力性禁止性规范的合同，为绝对无效的合同；违反管理性禁止性规范的合同，并不当然导致合同绝对无效。

最高人民法院于2000年1月29日作出的《关于信用社违反商业银行法有关规定所签借款合同是否有效的答复》（法经[2000]27号函）认为：“《中华人民共和国商业银行法》第三十九条是关于商业银行资产负债比例管理方面的规定……商业银行（包括信用社）所进行的民事活动如违反该条规定的，人民银行应按照商业银行法的规定进行处罚，但不影响其从事民事活动的主体资格，也不影响其所签订的借款合同的效力。”该答复表明最高司法机关在司法实践中也认可了“违反管理性禁止性规范不影响合同效力”的观点。

正如史尚宽先生在《民法总论》一书中所言：“强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是否为效力规定抑为取缔规定，应探求其目的以定之。”

《城市房地产管理法》为行政性法律，其目的在于加强对城市房地产的管理。该法第三十七条第六项虽属禁止性规定，但从立法意图上看，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，并利于国家对房地产的管理和监督。违反这一规定，只产生物权不能及时变动（如房屋转让不能如期过户或及时颁证）的结果，其只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益和社会公共利益，故该条规范的性质属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范。违反该条规定，仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，亦不当然导致房屋买卖合同无效。在无其他导致合同无效事由存在的情况下，合同应确认为有效。