《房屋买卖中的法律纠纷》访谈内容

1.主持人：房屋是广大居民的基本生存资料，房屋问题也是民生问题，在房屋买卖中会发生很多的法律问题，那么作为老百姓来说，在购买房屋时如何防范和规避法律风险，做到安全交易和公平交易，首先想请魏律师谈一下，哪些房屋可以上市交易，居民可以放心购买呢？

魏律师：好的，可以上市交易的房屋有这样三类，第一类是商品房，商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，可以交易的商品房是指没有被银行抵押、法院查封的房屋，如果该房屋还在按揭期内，须经银行同意转按揭才可以上市交易。第二类是已购公房，已购公房要符合下列条件才可以交易，首先是业主参加房改，完全取得了房屋的产权，并且原产权单位未对该房屋再次出售进行限制的；其次，如果该房屋是低于房改政策的价格购买的，要补足房屋的成本价后才可以上市交易。第三类可以上市交易的房屋是经济适用房，由于经经济适用房属于特殊性质的商品房，如果原房主取得的经济适用房还未满五年，那么这样的房屋只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。如果该经济适用房的取得已经超过了五年，那么这样的房屋可以依照目前市场价格进行出售，但出售后卖方需按房屋成交价的10%补交综合地价款。

2.主持人：魏律师，目前在北京流行着“小产权房”这样的说法，相比看房屋权益转让合同。你看小产权房屋可不可以购买呢？

魏律师：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

3．主持人：好的，魏律师，在说完了哪些房屋可以买卖的问题后，我们谈下一个话题，在和卖方签订《房屋买卖合同》的时候，买方应该注意哪些问题呢？

魏律师：作为买方来说，在签订合同之前，首先应该认真审查一下卖方的资质条件，如果是开发商出售的商品房，应该审查开发商是否具备“五证”和“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

如果是二手房交易，应该看一下卖方是否对该房屋具有出售的权利，可以到房产部门查询该房屋是否存在被抵押和查封的情况；在签订合同前详细询问房主及其配偶是否均同意出售房屋，以及该房屋是否属于待分割遗产，存在其他继承人的利益。

其次，在签订合同时要防范卖方提供的格式条款给我们买方带来的法律风险，在现实中，都是卖方已经将合同的主要条款事先已经草拟好了，然后要求买方签名就可以了，这就是所谓的格式条款。只要买方擦亮双眼，积极采取对策，房屋转让合同。就可以规避这些风险的。如果买方发现了这些不合理的格式条款，应该及时要求卖方对合同的条款进行修正，以保证自身的合法权益。

主持人：在现实中，买方应该注意防范哪些格式条款给我们买方带来的法律风险呢？

魏律师：首先是在履约条款中，注意防范卖方强加给买方的一些义务，比如说要求买方必须提前交纳若干年的物业费或者交纳其他一些不合理的费用才可以入住房屋，这些都是不合理的条款，买方在订立合同时要严加防范。其次在违约责任条款里，卖方可能要加重买方的违约责任惩罚，而减轻自身违约责任的惩罚，即权利与义务的不对等，在这方面买方要仔细看清相关条款后再签订。最后在争议的解决方式条款里，卖方大多事先选好出现争议后的解决方式和解决机构，而买方如果不详细审查该条款后，很容易在出现争议以后被动地接受卖方的提出的争议解决方式，而丧失诉讼的主动权。

4.主持人：在签订合同后，房屋出现了质量问题，影响了业主的正常居住，在这种情况下，业主是向开发商主张权利呢，还是向物业主张权利呢？

魏律师：房屋出现了质量问题，要看是在房屋的保质期内出现的问题还是在保质期外出现的问题，如果是在保质期内出现的问题，根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。也就是说业主可以向开发商主张权利；如果房屋的质量问题是在保质期外出现的，则业主可以根据和物业公司订立的《物业服务合同》向物业公司主张权利。

主持人：魏律师，刚才你说到了房屋的保质期，那么一般的房屋保质期是多长时间呢？

魏律师：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

五装修工程为2年。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。