裁判要旨

在商品房交易过程中，开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为，系以格式条款的方式排除他人权利，应属无效。

案情

2004年10月9日，原告李勤民、盛菁与被告吴江市恒达公司签订了商品房买卖合同一份，约定由二原告出资购买被告开发的“亿佰生活广场”商业用房第二层第36号房，总价款为元。该合同第十七条第二款中以填空形式载明：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。在此之前，二原告与被告于2004年9月25日签订了商场使用公约一份，该公约于第三条第五项中载明：“商场外立面、屋顶广告发布权均属甲方所有。乙方如需增设外部标志、标志板、通告、广告、旗帜、柱杆、铁笼及其他伸出物品或结构，须服从甲方统一管理及施工、检测。任何清洁物、衣物或其他物品均不得于本商场外悬挂”。在此期间，二原告交纳了全部的购房款73万余元。该商品房于2005年8月20日交付。2005年底，“亿佰生活广场”的其他购房者在二原告所购商品房的外墙面上设置了广告牌，影响了二原告对该商品房的正常使用，故二原告向法院提起诉讼，请求法院判决确认原、被告签订的商品房买卖合同中第十七条第二款中的约定无效。

裁判

江苏省吴江市人民法院经审理认为，根据建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。《江苏省物业管理条例》第四十五条第（五）项以及建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部分也包括了户外墙面，所以，一般认为，本案讼争的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物所有权人所共有。按照民法关于共有的理论，对于共有物的处分应取得共有人的一致同意，即对本幢建筑物外墙面的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后，方为有效。任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：房屋权益转让合同。“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”由此可见，可以让与或处分建筑物区分所有权共有部分的权利主体应属区分所有权人全体而非单独之个体。

而且，商品房买卖合同的标的就是移转该房屋完整的所有权与购房人，外墙作为房屋结构的重要组成部分是合同标的物所有权的内容，外墙面使用权作为所有权的一项权能，当然随着所有权的转让而转让。所以本案被告利用开发商之地位以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留，于法不合。

另外，从权利义务角度，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，在购房人已经交付的购房款中，已经支付了外墙所形成面积的价款，当然应享有相应的权利。同时，本案被告开发的“亿佰生活广场”系商业用房。众所周知，商业宣传广告对于商家从事商业活动，获取商业利益的影响非常直接和巨大，而商业房产的价值因此也明显高于其他房产。如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等，显然使其获得了相应的利益，而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了较大影响，有失公平。

综上，吴江市人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决确认原告李勤民、盛菁与被告吴江市恒达公司于2004年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”无效。

被告吴江市恒达公司不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院。

苏州市中级人民法院经审理认为，根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》之规定，事实上房屋转让合同。被上诉人李勤民、盛菁所购的商品房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属该幢楼全体业主共有。而异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。上诉人吴江市恒达公司利用其开发商之地位以合同的方式约定将外墙使用权归其所有，其有权设置广告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符，显然有失公平。李勤民、盛菁要求确认其与吴江市恒达公司于2004年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”无效之诉讼请求，法院应予支持。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，苏州市中级人民法院于2006年12月4日二审判决:驳回上诉，维持原判。